店舗賃貸物件の売却を検討中。6ヶ月前通告しましたが、借主に退去の意思が一切なし…どうしたらいい?|お悩み大家さん

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店舗賃貸物件の売却を検討中。6ヶ月前通告しましたが、借主に退去の意思が一切なし…どうしたらいい? 
相談日時:2015/05/18
(Q&A No.2319 地域:神奈川県) 回答数:5件
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Q.pinocoさん
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pinoco
pinocoさん
疑問
回答数:5件


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昨年、店舗賃貸物件を相続しました。

現在、相続関係一切をコンサルタントの方にお任せしています。

相続整理の為、物件を売却したく契約書の記載通り

借主に6ヶ月前に通告しました。

ところが、借主側からは退去するつもりはないとのこと。

それ以前(9ヶ月程前)より、転居費用等諸経費の大家負担・転居先に

良さそうな複数物件の紹介など提案しましたが全て断られました。

どうしても退去してもらえそうもありません。 大変困っています。

コンサルタントの方は

「待つしかない。借主が更新したいと言ったら更新するしかない。

何年かかるかわからない。」

「裁判されたら契約書に記載があっても大家が負ける。

法律で借主が守られているので借主がいたいだけいられる。」

と言っています。

その話を聞きびっくりし、また落胆しました。

借主は大手の会社の結構有名なところです。

契約書には「期間終了と同時に借主は貸主に本物件を明渡し、

立ち退き料又はこれに類する物質的請求は絶対にしない事。」

と書いてあります。

契約書は何のためにあるのでしょうか。大家の申し出も無視。

信じられません。大家は泣き寝入りするしかないのでしょうか。

このような事はよくある事なのでしょうか?

何か良い方法はありませんか?

追記 5月19日
弁護士さんに相談は、最終手段と考えます。
その前にこちらのサイトで専門家の皆さんの意見を多数伺いたかったのですが。
上記の賃貸契約書は何のためにあるのかという質問な には、どなたもお答え頂けなかったのは残念です。

次回、更新時に大家としてサインもハンコも押したくありません。
なぜなら、契約書に何が書いてあっても、借主の思いのままなら契約書など意味が無いと考えるからです。

法律がおかしくないですか?
契約書通りにしているのに通らないなんて。
悩ましくて不眠が続き体調も悪いです。

また、解決していないのに、私自身が何の操作もしていないのに解決済になっている事、そしてベストアンサーもまだ選んでいないのに勝手に選んだ事になっていてびっくりです。

サイトの管理者のかたまたは私の成りすまし?
どちらにしてもがっかりです。

これを更新した後に私の質問が削除されそうな気もします。
そうならないよう願いますが…

こちらの内容は、2015/05/18時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.弁護士
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回答日時:2015/05/08

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建物 取り壊し 耐震 退去 物件 事務所 弁護士 正当事由 不動産 賃貸 契約 相談 賃借人 契約違反 違反 立退料

ベストアンサー
pinocoさん
こんにちは
中崎町法律事務所の弁護士高砂健太郎です。

お気持ちは察しますが、やはり契約違反がない場合、退去してもらうことは難…
[ 続きを読む ]

【お礼】
やはり、退去してもらうことは難しいのですね。

弁護士さんに相談するしかなさそうですね。
アドバイスを参考にさせて頂きます。

ご回答ありがとうございました。
pinoco
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A.不動産会社
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回答日時:2015/05/07

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退去 物件 入居者 質問 回答 入居 売却 賃料 収益

こんにちは日本AMサービスの堂下です。
早速ですが、質問に回答をさせて頂きます。

そのまま売却することは難しいのでしょうか。
無理に退去させるようりも収益物件としてよっぽど賃料が安くなければ
入居者がいた方がプラスの様に思います。


【コメント】
日本AMサービス 堂下様

ご回答ありがとうございます。

そのままで売却できればいいのですが、無理そうです。

店舗(1階)の上が居住スペースで現在空き家ですが、物件自体が
老朽化の為、そのまま使用出来ず、建て替えが必要で、売却する
場合は解体して販売することになるそうです。

質問の際に説明が足りずすみません。
pinoco
【コメント】
退去させる費用よりも売却価格に影響する額が低ければ、
そのまま売却する方針の方が良いかもしれませんね。

退去をさせてうまく商品化する業者さんは非常に多くいます。
また手間等を考えると、そのままそうした業者さんに売却する方が良いのかもしれません。

とは言え、あまりにも売却価格が下がるのであれば考えなくてはいけませんが、
いずれにしても退去させて場合の売却可能価格、このままで売却した場合の売却可能価格を
資産するのもコンサルの役目の様に思います。
日本AMサービス
【コメント】
失礼いたしました、資産⇒試算です。
日本AMサービス
【お礼】
そのまま売却する方法があるのですね。
コンサルタントの方に聞いてみます。

ご丁寧にアドバイスをありがとうございました。
pinoco
こちらの内容は、2015/05/07時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2015/05/08

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契約期間 店舗 物件 契約書 更新 更地 賃貸借契約 賃貸 入居者 契約 期間 入居 売却 賃貸借 収益

契約期間があとどのくらい残っているか分かりませんが、2年とか3年毎の更新で契約なのでしょうか?それとも、20年などの長い期間での契約なのでしょうか?
通常の賃貸借契約の場合は、相手の主張は致し方ない事です。契約書に則っていますので、それを責めることも出来ません。

しかし、勝手な想像で申し訳ないのですが、コンサルタントの方の情報に何か他の意図があるのではないでしょうか?
店舗であっても、入居者があるまま、売却することは出来ます。逆に、安定した収入がある収益物件として売りやすいと考えるのが普通です。無理に更地にする必要などありません。いずれ契約満了となり、明け渡されるのであれば、尚更良いはずです。

泣き寝入りするというのはよくないですが、相手が違います。
もう一度情報を整理なさって、必要ならばセカンドオピニオンも聞いて、ことを進めたらいかがでしょうか?

【コメント】
質問に説明が足りなくすみません。

更新は2年更新で、今年7月が契約満了(更新月)です。

当方から契約書に沿って、6ヶ月前には更新しない旨、コンサルタントの方を通して連絡済です。

一人のコンサルタント(相続・不動産含め)の方に全てお任せしています。

「コンサルタントの方の情報に何か他の意図があるのではないでしょうか?」
⇒わかりません。

昨年より、不動産に関してはなかなか話が進展せず不安になってきたのでこちらのサイトで質問させて頂きました。

セカンドオピニオンは悩んでいるところです。

ただ、今となっては別の方にお願いすることは難しい状況です。
pinoco
【コメント】
それならば、定期借地契約ではなく、一般的な賃貸借契約ですね。
もうご存知だと思いますが、この契約の場合、契約満期を迎えたとしても、正当な理由がない限り契約を解除することは出来ません。建物が老朽化したとしても、相当でないと「正当な理由」として認められません。

改めて申し上げますが、売却のために退去させるというのが意味不明です。先にも書いた通りで、そのままでも売却できます。そのコンサルタントの方は、ちゃんと動いてくれていますか?
株式会社三野 北前店
【コメント】
コンサルタントの方はちゃんと動いているかどうか。
→動いて頂いていると思います。

が、このまま全てお任せして良いか迷っています。

ただ、諸事情があり大変断りにくい状況ですので更に悩ましいのです。

皆さんの意見を参考にしたり、自分で調べたり、もう少し様子を見計らいたいと思います。
pinoco
こちらの内容は、2015/05/08時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2015/05/08

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弁護士 正当事由 更新 契約 相談 借家 貸主 借地借家法

普通借家契約でしたら、借地借家法(または旧借家法)が強行規定となりますので、貸主からの更新拒絶にはいわゆる正当事由が必要となります。
詳しくは信頼できる弁護士にご相談なさってください。

【お礼】
正当事由がないと更新拒否は出来ないのですね。

契約書通り6ヶ月前に「建物が老朽化の為、建て替えか売却を考えているので更新しない」旨を伝えたのですが。
これも正当事由とは認められないのでしょうか。

契約書通りに通知しているのに、その通りしてもらえなく裁判にまでなるということは、どちらにしても契約書とは名前ばかりで何の効果もないということなんですね。

弁護士さんに相談するしかなさそうということは皆様のご回答でわかりました。

ご回答ありがとうございました。
pinoco
こちらの内容は、2015/05/08時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2015/05/19

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準備 立ち退き料 更新 交渉 借家 立ち退き 賃借人 要件 借地借家法

賃借人は強行規定である借地借家法で守られています。
借地借家法第28条の更新拒絶の要件を確認のうえ、一定の立ち退き料を準備して任意交渉することが良いと考えます。

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