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賃料増額交渉に応じない入居者。管理会社が汚れたままの部屋に入居させ賃料も大幅に下げていました…

解決済み 回答数:6件
  • 質問者:yukiponnさん
  • 相談日時:2015/04/30(地域:福岡県)
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気になった! 117
家賃の賃料増額交渉で困っています。

23/4に家賃4.8万円で賃貸中ですが、契約から4年が経過し、

近傍同種の建物の賃料等<相場は概ね6.8万円>に比較して賃料が不相当であり、

今般賃料増額を賃借人に要請したところ6万円なら何とか支払えるとのことでした。

口頭での約束のため翌日書面<配達証明>で通知したところ、

受け取り拒否にあい、当初入居者を世話した不動産会社より

賃借人と賃料専任契約を締結したので、今後は一切その不動産会社を通し、

賃借人に直接連絡しないでほしい旨申し出でした。

そんなこんなで賃借人とも、連絡が取れません。

もとより賃料増額には応じられないとのことでもあります。

何とか賃料増額をと思っていますが、解決のため調停、訴訟ともなれば

時間も費用もかかり困窮しています。


そもそも23/4以前は家賃月額6.8万円で貸していたのですが、

その賃借人が退去し、いきなり4.8万となりました。

最近不動産会社に何故そんなに低いのかと聞いたところ、

前入居者の退去後、カーペット、コンロ取り換え、レンジフード取り換え以外は

一切手をつけず、部屋も汚れたまま入居させたので妥当な金額だとの一点張りです。

敷金も入っていません。本件解決に何かいい方策はないでしょうか?

何とか話し合いで解決できないものでしょうか?よろしくお願いいたします。
こちらの内容は、2015/04/30時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
日本AMサービス
回答日時:2015/04/30

こんにちは日本AMサービスの堂下です。
早速ですが、ご質問にお答えします。

賃借人はサブリース会社等でしょうか。
既に契約を締結している状態で…

続きを読む
【お礼】
迅速なる回答ありがとうございました。汚れたままの貸し出しでも、退去時に原状回復請求しなければ、何ら問題ないとの回答に勇気づけられました。
yukiponn
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2015/05/01

やはり法的に進めることを考えざるを得ない段階のようにも思います。
ただ、入居当時の設備不備を理由に賃料増額を拒んでいるのでしたら、設備更新を条件に賃料増額を申し出てはいかがでしょうか。

【お礼】
アドバイスありがとうございます。やはり法的手続きには時間と費用の点で、二の足を踏みます。ほかに方法がないか引き続き検討したいと思います。
yukiponn
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2015/05/01

先ず、不動産会社に「直接連絡を取らないでくれ」と言われたとしても、それに従う義務はありません。

次に、今の状況では交渉で家賃を上げるのは難しいでしょう。
その管理会社が横暴であったり、問題があるのなら、先ずその会社との管理契約を解除することです。次に、入居者に対して、証拠を示して近隣同等の家賃よりも極端に低額であることを説明(文章で通知の方が良いです)し、受け入れないのは自由だけれども、ならば調停→訴訟と手続きをするしかないと伝えたらいかがでしょうか?
時間がかかるとおっしゃいますが、今の状況を考えると、これが一番早く解決できる方法です。

このまま放置すると、最悪の場合は何年も今の家賃のままになってしまいます。不満に思うのならば、早いうちにアクションを起こすことです。

【お礼】
アドバイスありがとうございます。ご指摘の通り、受け取り拒否の段階で調停、訴訟となる旨話いたしましたが、どうぞご自由にと、全く意に介さない状況でした。他の方法を模索中です。
yukiponn
【コメント】
恐らく借主は「訴訟されても勝てるにきまっている」と高を括っているのではないでしょうか?

経験からですが、周辺の同等の部屋の家賃と比べて著しく安い場合は、調停でも家賃を上げることに否定はされません。満額とはいきませんが、そこそこの値上げで調停案が出されます。私の経験では調停までしか知らないですが、訴訟までいっても同じような和解案が出されることが多いはずです。

部屋の資産価値が140万円以下ならば、司法書士でも扱えますし、ご自身で調停・訴訟するならば費用はそれほど掛かりません。弁護士に頼むと50万円以上になってしまいますが・・・。

家賃の場合は、先ず調停をしなければなりませんので、ご自身で調停を申し込んでみたらいかがでしょうか?
ちなみに家賃を値上げするための最低条件は
1.現在の賃料を決めてから相当の期間(判例は平均約3年)が経っている事。
2.経済的事情の変動があったこと(今回の場合は、近傍の賃料に比べて低いこと)。
3.公平の観点からみて現在の賃料が「適正」でなくなったと認められること。
の3点です。
近隣で、同じ時期、同じ大きさ、同じような設備の部屋の家賃のリストなどがあると分かりやすい資料になります。(空家検索サイトを利用するとよいです)その他は、作文力というか、論文力というか、裁判官や調停委員を納得させることが出来る主張を書くことです。

株式会社三野 北前店
【お礼】
本当に勇気を頂きました。ご指摘の3点全てクリアしています。本当に有難うございました。
yukiponn
【コメント】
他の回答へのお礼回答を拝見いたしました。契約した不動産会社に問題があったと思われます。
理由は、善管注意義務を怠ったと考えられるからです。もう少し詳しい事が分からないと判断は出来ませんが、善管注意義務を怠ったことによって損害賠償(周辺相場との差額×低い家賃で貸していた月数+家賃を相場に戻すためにかかった費用+慰謝料)請求を出来るでしょう。
弁護士を入れるならば、それも含めて依頼したらいかがでしょうか?
株式会社三野 北前店
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【回答会社】
不動産会社
(株)ハウステーション
回答日時:2015/05/01

一度契約した金額の変更は非常に難しいお話となります。

更新時に、入居者の方に近隣相場の説明をし、家賃の値上げに

ご協力して頂ければ一番良いと思いますが、

同意を得られなければ、値上げをする事はできません。


適正な家賃とは、貸し出す時に、貸主と借主が納得して

貸し出した賃料となりますので、一度貸し出してしまった

以上は、相手が値上げの条件に納得し、契約を締結しないと

賃料を変更する事はできません。

不動産会社が、直接賃料の交渉をさせないと借主との契約になって

いると話している事は良くわかりかねますので、家主と不動産

会社の契約形態をしっかりと見直し、上記のような契約内容に

なっているのか、よく確認する必要はあると思います。


【お礼】
ありがとうございます。本物件はオーナーの直接管理で家賃も賃借人から入金されています。本件は、当方が賃借人に連絡後に、何ら関係のない不動産会社から<入居時の世話をいただいた経緯はあります>突然連絡があったものです。不動産会社からはオーナーとの専任媒介契約の逆バージョンで賃借人との賃料専任媒介契約があるとのことでした。かかる点から賃借人も当方の連絡を無視しているのだと思います。賃料設定のアドバイスは非常に参考になりました。
yukiponn
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【回答会社】
不動産会社
株式会社本郷エステート
回答日時:2015/05/03

yukipon様 本郷エステートの櫻井と申します。 まず、賃料専任契約という言葉を私は始めて伺いました。宅建の用語に似せた造語でしょうか。 「入居者から賃料の交渉の代理人として委任を受けている」とのことだとおもいますが権限の範囲もよくわからないですね。 

yukipon様がその会社から入居者を斡旋されたときに、賃料の4.8万円の金額も敷金ゼロのことも後ずけで聞いたのではないでしょうか? そうでないとしても十分な説明はうけられていないようですね。 
交渉窓口がその会社であるのであれば、先方との間に大屋様がしらない口約束などもあることが疑われます。 また、「賃料専任という契約」で入居者から費用をとっているかも知れないとかんぐってしまいますね。

1.当時、宅建業者として「十分な説明がなく金額を下げた」との大屋様から主張をする。
2.入居者との「専任契約」の書類を提出してもらう。(連帯保証人とも書類をとりかわしているのか。権限譲渡の範囲は明確か。)
3.当時の妥当といわれた4.8万円の根拠の提出を求める。(月2万円低く3年で72万円の減額根拠)
など、が先方に対するアクションとして有効かと思われます。

また、2.3.の書類が提出ない場合には「信用できないのでこれ以上お貸ししたくない旨」をお伝えしてもよいかと思います。
先方に対して期限を決めて書類の提出を要求してみてはいかがでしょうか。次の手立てが見えてくると思います。
実務的なアクションのご提案をとりとめなく記載しました。円満な解決のご参考になれば幸いです。

株式会社本郷エステート 櫻井

参考URL:http://hongou-es.jimdo.com/会社案内/
【お礼】
有難うございます。アドバイスを参考に努力してみます。今後とも何かありましたら、ご助言お願いいたします。
yukiponn
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【回答会社】
不動産会社
株式会社ツインライフ
回答日時:2015/05/04

yukiponn 様

賃料増額交渉についてですね...

お任せください。

と言いたいところですが、他の回答者様と同様、増額は困難ですね。
賃料交渉は基本的に、借主の同意が必要ですから。

賃料を勝手に下げられたということは、貸主様がyukiponn様ではないのでしょうか。
不動産業者と貸主代理契約やサブリース契約をしているのであれば、賃料設定を委任しているので仕方ないですが、yukiponn様が契約書に署名、押印しているのであれば、賃料増額交渉は上記にも述べさせていただきました通り、借主の同意がなければ交渉の進展は望めません。

貸主様が入居者様と話ができないはずはありませんので、仲介をした不動産業者に契約の詳細を確認した方が良いですよ。。。

【お礼】
アドバイス有難うございます。本物件の募集にあたって、口頭でのお願いはしましたが、募集、ならびに賃貸管理の契約書を交わしたことはありません。従って前入居者の6.8万円前後を希望いたしましたが、退去後クリーニングしていない為、4.8万円での入居となったものです。尚、賃貸契約書に当方は署名、捺印をしておりません。というのも契約時転勤で北海道にいたので、業者より賃貸人欄は代行するとのことで、遠隔地でもあり代行を承認いたしました。印鑑についても業者が作成いたしました。現在もその印鑑は業者が持っているものと思います。かかる経緯から、契約書の中味を承知せず調印後送付されてきたものであり、契約時の対応でオーナーに問題があったことは、承知していますが、それでも納得いかないところはあります。
yukiponn
こちらの内容は、2015/05/04時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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