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「契約済み」ではなく「申込み」時点でネットの物件広告を削除するのはリスクがありませんか? 
相談日時:2015/04/17
(Q&A No.2301 地域:神奈川県) 回答数:4件
641
Q.fjkさん
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☆☆☆☆☆
NO.00005808
fjk
fjkさん
疑問
回答数:4件


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募集 業者 物件 大家 不動産 契約 媒介 取引 仲介 リスク 損失 大家さん 審査 入居 ネット 専任
現在は入居の申込みから3日以内に所定の書類を提供してもらい、

審査を経て契約としています。

専任媒介を依頼している業者さんは仲介の業者さんから

申込書が来た時点でネットでの掲載を中止しています。

不動産公正取引協議会等では「契約済み物件」だでけでなく

「申し込み物件」の削除が求められているようですが、

申込書が1枚来ただけで審査ができないうちに

募集を中止するのはリスクが大きいと感じます。

もし申込書に収入を確認する書類等が添えられている場合に

入居申込みの受理とすれば先に書類を揃えた人から審査ができて

機会の損失も少なくなると思うのですが。

実際にこのようにしている業者さんや大家さんはいらっしゃいますか。

また、このことで何か不都合なことはありますか。

こちらの内容は、2015/04/17時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2015/04/17

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募集 管理 業者 物件 契約 質問 媒介 部屋 方法 審査 専任 管理会社 キャンセル

ベストアンサー
こんにちは日本AMサービスの堂下です。
早速ですが、ご質問にお答えします。

仰る様にキャンセル等があった場合、次の募集で出遅れると思います。

[ 続きを読む ]

【お礼】
回答ありがとうございます。
実際には契約後に募集を中止するケースが多いとすると、下記のような感じでしょうか。

申込後: 募集継続  (部屋止め)
審査中: 募集継続  部屋止め
契約後: 募集停止

客付け業者さんにとって申込み後の募集継続が問題ないということでしたら、キャンセル等の影響を少なくするためにネットでの募集を継続して申込人の了承を条件に二番手以降の申込みの機会を残してほしいと思います。

また貸す側からは審査書類が揃ってから申込みの受理 (部屋止め) とする方が良いのですが、客付け業者さんには扱いにくい物件となるかもしれません。地域、時期、物件にもよると思いますがこのような募集をする時と、申込書のみで部屋止めする時とでは反響が変わったりしますか。
fjk
【コメント】
客付け業者さん側からすると、物件確認の際に「申込みが入っていますが、まだ審査中ですので、2番手で申込みも可能です」という業者さんもいれば「申込みが入っています」だけ言う業者さんもいます。言い方によっても変わってきます。
いずれにしてもやはり申込みが入った段階ではまだ確実ではないので、募集を継続して頂いた方が良いと思います。


日本AMサービス
【お礼】
アドバイスありがとうございます。
専任媒介の業者さんには物件確認の際「2番手で申込みも可能」としてもらうことになりました。
fjk
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A.不動産会社
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回答日時:2015/04/20

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募集 証明書

申込書だけでなく、各種証明書も全て揃った時点であれば募集は止めるべきだと思います。
申込みは、全ての書類が揃ったところで正式に受理すべきでしょう。

【お礼】
回答ありがとうございます。
申込書の記載項目が不完全なこともあるので「全ての書類が揃ったところで正式に受理」するのが望ましいです。

ただし先に書類を揃える事が決め手になるので、最初に案内した業者さんのお客さんがが必ずしも一番手の申込みとはなりません。このことは客付け業者さんが敬遠する要素とならないでしょうか。

「書類が揃ってから正式に受理」とする物件は賃貸物件の中でどのくらいの割合ですか。差し支えなければ御社の場合もしくは御社の地域での割合など教えていただけると参考になります。
fjk
こちらの内容は、2015/04/20時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2015/04/20

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募集 業者 物件 大家 不動産 契約 取引 サラリーマン 返金 大家さん ネット 宅建業法 専任 サラリーマン大家 キャンセル

サラリーマン大家さんサポートのイットウモンと申します。
お答えさせて頂きます。


fjkさん仰るとおり、申込機会の逸失といわれても仕方ありませんね。
不動産公正取引協議会が申込み時点で
ネット広告の削除を求めているというのもおかしなことです。

宅建業法では申込は契約ではなくあくまで予約であり、
申込金入金があったとしてもその後キャンセルがあれば
返金しなさいとあります。

その意味では、
契約の取決めがない状態では全て予約でしかありません。
申込段階で募集を打ち切る行為は、
専任業者であれば物件の囲い込み(他業者への情報遮断)
とも解釈できます。

当の業者へ確認するべきことと考えます。



【お礼】
回答ありがとうございます。
どの段階で申込みの受理とするかが業者さんにより異なる状態で一様に「最初の申込みで募集を中止」というのは難しいと感じます。ネットなどで二番手の募集も可能とする方が貸す側・借りる側ともに選択肢が増えそうですが、仲介作業が煩雑になってしまうのが難点でしょうか。

専任媒介の業者さんには物件確認の際「2番手で申込みも可能」としてもらうことになりました。
fjk
こちらの内容は、2015/04/20時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2015/04/29

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業者 契約 仲介 損失 審査 仲介業者

借りる意思がしっかりある申し込みなのか、またどの時点を申し込みとするのかよく仲介業者と話し合っておくことが必要でしょう。
申し込み時点で審査が通ると思われる方で契約する意思がしっかりしていれば契約になるため損失の機会はないと思われます。

【お礼】
回答ありがとうございます。
どの時点で部屋止めとするかは申込書をもとに元付けの業者さんの裁量にまかせ、二番手の申込みがあれば受け付けてもらうことにしました。

申込人が希望してこちらが了承しても、貸主側からは不測のことで審査が長引いた上契約に至らないこともあります。(新築の時すぐに申込みが入った部屋はこのようなことが2回続き、契約が決まるのは一番最後でした)

入退去の動きがピークの時期を過ぎてからの再募集は大変です。一方でネット掲載のブランクを短くするために申込み条件を厳格にするほど客付業者さんへの影響が懸念されます。

審査書類が揃ってから申込の受理とする大家さんや管理会社さんはどのくらいいらっしゃるのか、また募集で他の物件と比べて不利になりそうな条件をどうやってカバーしているのか伺いたいと思いました。
fjk
【コメント】
オーナー様が業者にまかせっきりにしていないようなので入居率が上がっているように思われます。

審査書類は基本的に入居申し込み書と身分証明書だと思われますが他に審査書類を必須で増やしているのでしょうか?

物件の申し込み状況や時期によりますが審査自体に時間がかかるのは特殊な場合で、収入証明など必要な場合ある程度の期間で用意できないのであれば一旦保留にするなど対応方法は取れると思います。また時間がかかる場合は審査が通らないかもしくは書類が揃わずキャンセルになる可能性も高いと思われます。
審査に時間がかかる場合は全体の1割ぐらいではないでしょうか?

通常審査でどうなるかは予想可能な範囲と思われますので審査する能力にも差が出るのかもしれません。繁忙期の判断は的確な判断が必要ですね。

対応が難しい時代ですがんばってください。
(株)レント・コレクト・エージェンシー
【お礼】
ありがとうございます。
繁忙期の判断は的確な判断が必要---そう思います。

申込書のほかには本人と連帯保証人の所得を確認する書類(源泉徴収表のコピーや納税証明書)と本人確認の書類をお願いしています。

保証会社は審査が早いそうですが自主管理なので書類を待ってからの審査です。事情で長引きそうな場合は今後は二番手の人の審査を平行して行えればと思います。
fjk
【コメント】
基本的に賃貸の審査で所得証明は必要としませんので原因はその部分かもしれません。
もう少し緩和しても良いかもしれませんが、オーナー様が必須にしているのであればやむをえない
ところかも知れません。

審査方法等は開示できませんが所得証明はあまり重視する部分ではないかもしれません。
(所得証明が必須の場合はある条件下であり)
(株)レント・コレクト・エージェンシー
【お礼】
募集の時期や申込人によって要件を柔軟にするのも審査短縮の方法ですね。審査で何を重視するか、今後の課題として検討します。

その後申込済みの部屋と間取りの似た来月空き予定の部屋に申込が入りました。ただし部屋が空いて実物を内覧してから契約とのことで、入居審査は済んだもののまだ仮申込のような状態です。

申込自体はとてもありがたいのですが契約まで1ヶ月以上ネットでの掲載をしないで待つことになります。無事成約すれば良いのですが。
fjk
【コメント】
時代も変化していきますので色々と柔軟に変化対応できるオーナー様が勝ち残っていくと思います。

今回の申し込みのパターンは決まりそうですが正式に決まるまでは油断できないとことが気持ち的に
困りますね。

引き続きがんばってください。
(株)レント・コレクト・エージェンシー
【お礼】
ありがとうございます。
fjk
こちらの内容は、2015/04/29時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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