抵当権が付いた物件の個人から法人への売却には再審査が必要ですか?|お悩み大家さん

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抵当権が付いた物件の個人から法人への売却には再審査が必要ですか? 
相談日時:2015/04/10
(Q&A No.2295 地域:埼玉県) 回答数:5件
119
Q.ひろさん
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NO.00002768
ひろ
ひろさん
疑問
回答数:5件


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建物 物件 節税対策 アパート 契約 対策 購入 ローン 個人 審査 節税 売却
銀行から融資を受けてアパートを購入しました。

節税対策で法人を設立しましたので所得税対策として

建物のみを法人に売却したいと考えますが、

抵当権が付いた物件の個人から法人への売却時には

再審査が必要でしょうか。

銀行とのローン契約は従来どうりあくまでも個人のままです。

その際再審査に通るのは相当難しいのでしょうか。

こちらの内容は、2015/04/10時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2015/04/10

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建物 責任 処理 大家 不動産 相談 ローン 売買 土地 費用 サラリーマン ノウハウ 方法 リスク 税務 大家さん 回答 審査 税務処理 名義 税理士 金融機関 サラリーマン大家

ベストアンサー
サラリーマン大家さんサポートのイットウモンと申します。
回答させて頂きます。

ローン名義はそのまま、抵当権もそのままで建物名義を法人にする(売買)という意味…
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【コメント】
この件は税理士さんからの提案です。
建物のみを法人に売却することで、その建物から生じる家賃収入を法人の収入という形を取ることが可能で、そこから給与という形で個人に支払うことができるという理由からでした。このたび資産管理会社を設立しましたが管理手数料だけでは所得の分散効果が少なく個人の節税効果が少ない事を受けての方策です。なぜ建物だけかというと登記費用が単純にかさむ為であり、建物だけでなく土地も法人へ売却しても構いません。
登記移転以外の方法があるのであればご教授ください。よろしくお願いします。
ひろ
【コメント】
そうですか、税理士さんからの提案でしたか。では詳細事情をご存知のことと思います。

たしかに法人化すれば、その規模によりけりですが、それなりのメリットはあります。一般的には、他の所得と合わせ1000万円を超えれば考慮すべしという意見が多いことも確かです。

ただ、その法人化によるコストも視野に入れなければなりませんね。一時的には、利益が出るようであれば譲渡による所得税、不動産取得税、登記費用などがあります。そして法人化後の会社経理面で税理士さん費用や個人給与者の社会保険等の保有コスト。個人と法人の所得税率の差だけで片付けられないですね。

長期的に相続まで考えれば法人化かもしれませんが、これは綿密なシミュレーションが必要です。

その意味では、簡単手軽なところでは法人に対する一括貸しです。これは賃料の妥当性が問われますので贈与との絡みで価格設定ほ慎重にする必要があります。

金融間の制約があり所有権売買ができない場合はこの手法がいいのではないでしょうか。
サラリーマン専門イットウモン@タカエージェント株式会社
【お礼】
アドバイスありがとうございました。
ひろ
【コメント】
税理士さんと一緒に頑張って下さい!
サラリーマン専門イットウモン@タカエージェント株式会社
A.不動産会社
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回答日時:2015/04/10

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建物 管理 契約書 サブリース 契約 相談 質問 土地 費用 計画 維持 評価 回答 節税 売却 オーナー 名義 法人名義 リース 事業計画 事業計画書

銀行は、抵当権を付けてあなたに貸しているので、売却した場合は返してくれという話になります。でも、土地も含めてなのに、建物だけだと評価した額よりも価値が下がるので、単に建物だけを自分がオーナーの法人に売ると言っても、すんなりとは通さないでしょう。

先ずは、銀行の融資係と相談して稟議あげてみることです。
でも、その時は土地も含めて全て法人名義にする方が良いでしょう。事業計画書も必要です。それと返済計画が分かりやすく透明性があれば、融資をしてくれるかもしれません。

規模にもよりますが、手続き費用負けしてしまうこともありますので、良く計算してみてください。

以上は質問に沿った回答です。以下は提案
維持管理にかかる費用を全て法人が支払うことにした契約書を作って、サブリースにしたらいかがですか?税の専門家ではないので、おそらくとしか言えませんが、目的としている節税効果はあるかと思います。

こちらの内容は、2015/04/10時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2015/04/11

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物件 経費 質問 方法 節税 税理士

こんにちは日本AMサービスの堂下です。
早速ですが、ご質問にお答えします。

既に皆様から様々なお答えでていますので、他の方向から考えさせていただくと、
どのくらいの規模の物件でどのくらいの節税を目的としたものなのか、まず考えてみて下さい。

税理士さんはいろいろ聴かれれば、方法論を見つけなくてはいけい性分なので
そんなにメリットがなくても「節税、節税」と言われると、そんなにメリットがなくても
苦肉の策を言ってくると思います。

諸経費を考えると小さな規模では恐らく節税のメリットよりも手続き等が面倒なだけだと思います。


【コメント】
法人設立も税理士さんのアドバイスからです。税理士さんも法人設立を促した手前もあって節税へのアイデアを考えてくれますが、その税理士さんは不動産に関して詳しくないようなので、この場をお借りして質問させてもらいました。
ひろ
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A.不動産会社
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回答日時:2015/04/13

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連帯保証人 保証人 保証 個人 審査

借入先が異なれば改めて審査を行うことになります。
ただ、個人が連帯保証人になるでしょうから、審査が通る可能性は高いと思います。

こちらの内容は、2015/04/13時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2015/04/29

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相談

銀行に相談してから検討してはいかがでしょうか。

こちらの内容は、2015/04/29時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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