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家賃滞納による立ち退き要求!明渡の誓約書もあるのに弁護士に依頼しなければならないのでしょうか? 
相談日時:2015/01/14
(Q&A No.2198 地域:東京都) 回答数:9件
164
Q.オーナーの息子さん
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父親がマンションを所有しており、三年前から人に貸しております。

一年程前から賃料が遅れるようになり、4ヶ月程滞納した時点で、

仲介先の不動産業者に連絡した所、入居者と交渉し、毎月の家賃に上乗

せで、滞納分を分割で支払う約束を取り付けて来てくれました。

その後しばらく様子を見る事になったのですが、一度だけ入金が有った

以降、再度入金が無くなった為、再度不動産業者に相談した所、これ以

上滞納をした場合は部屋を明け渡す旨の誓約書を本人から取得してくれ

ました。

しかしその後も入金される事は無く、滞納賃料も半年分以上になってし

まった為、先日誓約書に基づいて明渡しをして欲しい旨を不動産業者に

伝えたところ、不動産業者より立ち退きについては弁護士に依頼したほ

うが間違いないので、これ以上の事は出来ないと対処してくれません。


誓約書等も有り、家賃も半年以上滞納しているのですが、弁護士に依頼

しなければならないのでしょうか?

父も私も初めての事なので非常に困惑しております。

どなたか良いアドバイスをお願いします。

こちらの内容は、2015/01/14時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.弁護士
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回答日時:2015/01/15

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不動産会社 退去 裁判 借家人 事務所 裁判所 強制執行 弁護士 不動産 相談 交渉 借家 立ち退き 個人 明け渡し 誓約書

ベストアンサー
 誓約書に基づいて、ご自身で交渉をして、借家人が任意で退去してくれる場合は、特に弁護士に頼む必要はありません。

 もっとも、かなりルーズな方のようですので、ご自身や不動産…
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【お礼】
ご返信が遅くなり申し訳ございません。

ご丁寧なご回答有難うございます。
弁護士の方に依頼する事も含め、父と相談しようと思います。
オーナーの息子
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A.弁護士
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回答日時:2015/01/15

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長期にわたり滞納されている上に退去手続きも進まないとの事で、
大変お困りのこととお察し申し上げます。

まず仲介業者の対応についてですが、任意に明渡しをしない賃借人に対し、
不動産業者が明渡を求め交渉するというのは弁護士法に違反する可能性が高いといえます。
したがって、仲介業者の対応は法律に則ったものと言わざるを得ません。

そうなると、所有者がご自身で対応されるか、弁護士へ依頼されるかの選択になります。
費用を極力掛けたくないとすればまずはご自身で交渉をされてみてはどうかと思いますが、
交渉で退去してもらえない時にお父様がご自身で訴訟を進めることができるかどうかです。
昨今は本人訴訟のマニュアル本も多く出版されていますので、そういったものをご覧になって、お父様がご自身で対処できそうかどうかを検討されるのも良いかと思います。

但し、明渡し事件の特性として、解決が遅れれば遅れるだけ損害が拡大します。
理論的には退去時までの賃料相当額を入居者に請求できますが、
入居者に資産が無いために回収不能となることが多いためです。
費用を払っても弁護士に解決して早期に退去を実現し、速やかに次の入居者を入れたほうが結果的にプラスになることも多いと思います。

【お礼】
ご返信が遅くなり申し訳ございません。

丁寧なご回答有難うございます。
仲介業者はやれるだけの事はやって頂いたのですね。
先方にも改めてお礼をしようと思います。
オーナーの息子
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A.不動産会社
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回答日時:2015/01/15

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準備 不動産会社 滞納 退去 強制執行 弁護士 法的手続き 不動産 賃貸 交渉 解決 訴訟 賃借人 回答 対応 明渡し訴訟 明渡 明け渡し 誓約書

不動産会社の立場から回答させていただきます。結論から申し上げますと、弁護士に依頼をして明渡し訴訟を提起し、強制執行により退去させることがよろしいかと存じます。

誓約書があったとしても、賃借人の任意ではなく強制的に退去をさせると自力救済と捉えられ、逆に訴えられる可能性がございます。誓約書はあくまでも任意での退去交渉をするための材料として考えて下さい。

誓約書を書いても滞納し、退去しないということは長期化する恐れがございます。スムーズに法的手続き(明け渡し訴訟)を行う為に弁護士への依頼が必要なのです。賃貸人様で手続きされる方もおりますが、労力は相当なものです。強制執行の断行までは準備を始めてから半年かかる場合もございますので、早めに対応・判断なさって下さい。

一日も早い解決を願っております。


【お礼】
ご返信が遅くなり申し訳ございません。

丁寧なご回答有難うございます。
早急に父親と相談しようと思います。
オーナーの息子
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A.不動産会社
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回答日時:2015/01/15

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強制執行 弁護士 訴訟 立ち退き 明渡

法的に立ち退きを進める場合は、明渡訴訟のうえ強制執行する必要があります。
もちろんお客様自身が手続きをすることも可能ですが、弁護士に依頼するのが一般的です。

【お礼】
ご返信が遅くなり申し訳ございません。

ご回答有難うございます。
やはり弁護士の先生にご依頼するのが一番なのかも知れませんね。
オーナーの息子
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A.弁護士
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回答日時:2015/01/15

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投稿の内容から、いくつか問題点を拾って整理してみましょう。

(問題点1)なぜ、不動産業者は「これ以上の事は出来ないと対処してくれない」のか?

(問題点2)誓約書があるのに、弁護士に依頼する必要があるのか?

まず、(問題点1)について。
他の弁護士さんも言及していますが、これは弁護士法第72条の問題です。弁護士法第72条には「弁護士・・・でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件・・・その他一般の法律事件に関して・・・代理・・・その他の法律事務を取り扱い・・・ことを業とすることができない。」と規定されています。つまり、法律事務について代理して相手方と交渉することができるのは、原則として、弁護士だけです。これを「弁護士代理の原則」と言います。
不動産会社は、滞納賃料の督促程度は行いますが、明渡交渉は弁護士の仕事です(同様の内容の裁判例もあります)。
投稿者が依頼した不動産会社は、明渡の誓約書を取得してくれたようですが、これも本来は微妙な行為です。

次に、(問題点2)について。
投稿者にとっては、こちらの問題点こそが「なぜ?」と思う点でしょうね。
誓約書を作成したのに、なぜ、弁護士に依頼して訴訟などの面倒なことをやらなければならないのか? 誓約書を作成した意味がないじゃないか?!
という気持ちかもしれませんね。
この疑問の答えを法律の教科書的に言えば、「我が国は法治国家だから」あるいは「自力救済は認められていないから」ということです。
投稿者が所持している誓約書は果たして「本当に」賃借人が作成したものなのでしょうか?
ここで言う「本当」とは誰が、どのように判断するのでしょうか?
もうお分かりだと思いますが、この最終的判断者は裁判所(裁判官)です。
つまり、仮に、賃借人が「そんな誓約書、書いた覚えはない」と言い出せば、裁判でシロクロはっきりつけようじゃないか、ということになりますね。
結局、相手方が争えば、最終的には訴訟等の強制的手続きが必要になるわけです。
そして、(問題点1)のとおり、訴訟等を受任できるのは、原則として、弁護士だけです。

なお、訴訟には「管轄裁判所」というのがあります。
投稿者の紛争の管轄が不明ですが、仮に、簡易裁判所で訴訟が可能であるとすれば、弁護士だけでなく、訴訟代理の資格を持っている司法書士に依頼することも可能です。
また、投稿者が賃貸人に代わって訴訟を行いたいということであれば、裁判所の許可を得て代理人になることも可能です(これを許可代理人と言います)。

建物の明渡訴訟手続きは、相手方がゴネれば、大変な作業になります。
借地借家法は社会政策立法の側面がありますので、裁判所(裁判官)は社会的弱者である賃借人側に配慮した対処をするかもしれません。
「損して得取れ」の格言のような対処もありうるかもしれませんね。
健闘を祈ります。










【お礼】
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ご丁寧なご回答有難うございます。
皆様にいろいろアドバイスを頂きましたので、よく考えて行動しようと思います。
オーナーの息子
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A.不動産会社
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回答日時:2015/01/15

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業者 内容証明 弁護士 大家 不動産 不動産業 相談 サラリーマン 業務 産業 内容 大家さん オーナー 不動産業者 サラリーマン大家

オーナーの息子さん

サラリーマン大家さんサポートのイットウモンと申します。
よろしくお願いします。

その不動産業者にとってはオーナーさんとの業務依頼内容の範疇であるかどうか、
そして、不動産業者としての業務範囲であるかどうか、すなわち、
非弁行為の可能性等を危惧しているのかもしれませんね。

まずは、ご自分でできる範囲という意味ですが、
今までの経緯を時系列でまとめ整理する、
そして、その後の対処も含め内容証明便にて先方に郵送する、
ということから始めてみては如何でしょう。

その後進展しないようであれば弁護士さんに相談という段取りですね。

先の不動産業者にも知恵をもらい協力しながら
実行してみてください。



【お礼】
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ご丁寧なご回答有難うございます。
父と相談し、早急に結果を出したいと思います。
オーナーの息子
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A.弁護士
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回答日時:2015/01/16

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東京都港区の弁護士です。

誓約書に,契約を合意解除すること,部屋の明渡及び荷物処分の同意の2点が,賃借人名義で明確に記載されていれば,自力で荷物を撤去して明渡を実現してもよいでしょう。

似たような文言でも,この2点が入っていない限り,自力で明渡しをするのは違法です。

明渡を実現するには,裁判手続を経て,強制執行をする必要があります。

放置すると,家賃収入の分だけ損失が発生するだけですので,早急に解除の上,訴訟で明渡を求めるべきでしょう。

判決取得後,滞納家賃の強制執行も可能となります。

家賃滞納の案件は,裁判手続きが比較的早く進むので,ご相談から3か月程度で終わることもあります。

一度早めに直接弁護士に相談してみてください。


当事務所でも家賃滞納による不動産明渡の案件を多く取り扱っております。
ご不明な点等ございましたらお気軽にメールや電話にてお問い合わせ下さい。


【お礼】
ご返信が遅くなり申し訳ございません。

丁寧なご回答有難うございます。
不法な行為を行ってしまっては元も子もないので、よく考えてみようと思います。
オーナーの息子
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A.不動産会社
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回答日時:2015/01/17

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賃貸管理会社の株式会社オリエントの中井と申します。

ご質問に回答させて頂きます。
ご質問者様のお父様が、入居者と直接交渉し、入居者の合意の上で、賃貸借契約の解除と建物明渡しを行う事が出来れば、弁護士に必ず依頼する必要は無いと考えます。
但し、入居者との合意が無く、強引に契約解除、明渡しを行った場合、たとえ誓約書を取得していたとしても、自力救済と見なされ、不法行為と解釈される事が殆どです。

従って、退去交渉が進まなければ、やはり法的手続きにより賃貸借契約の解除と建物明渡しを行なう必要があります。
その際、ご質問者様のお父様ご自身で訴訟提起~強制執行断行まで手続きを取る事が可能であれば、やはり弁護士に依頼する必要は有りません。しかしながらご質問者様もお父様も初めての滞納で困惑されているとの事なので、スムーズに法的手続きを進めて行く事は難しいのではないでしょうか?そうなってしまうと、更に滞納が膨れ上がる可能性が有り、金銭的負担も非常に大きいものとなってしまいます。又、煩わしい手続きによる精神的なストレスも相当なものになるかと予想されます。

そのリスクを考慮すると、弁護士に依頼されるのも選択肢の一つではないでしょうか?
しかしながら、精神的なストレスを負う必要は無いものの、訴訟提起から強制執行断行迄に半年程度の期間と、弁護士費用や強制執行断行費用、そしてその間の未払い賃料の金額を考えると、どうしてもある程度の出費は避けられないでしょう。

もしご質問者様が、どうしても弁護士を依頼せず、早急に解決したいとお考えであれば、是非一度弊社にご相談下さい。入居者との交渉や家賃管理のアドバイスも含め、早期に問題を解決させて頂ける様ご協力させて頂きます。





【お礼】
ご返信が遅くなり申し訳ございません。
ご丁寧なご回答有難うございます。

いくつかの選択肢があるようなので、父親ともよく相談して検討したいと思います。
オーナーの息子
こちらの内容は、2015/01/17時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2015/01/30

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管理 不動産会社 退去 弁護士 不動産 入居者 契約 仲介 訴訟 入居 対応 強制退去 明渡

仲介の不動産会社とは管理代行契約を結び管理を依頼しているのでしょうか?
サービスで管理を対応しているのであれば対応は難しいと思われます。

強制退去を希望されるのであればご自身もしくは弁護士に依頼して明渡訴訟になります。

半年以上も入金がないのであれば、まず入居者の状況を確認する必要があると思います。
入居者の対応次第で訴訟するかどうか判断になるでしょう。

どちらにしても早急に対応することが必要でしょう。

こちらの内容は、2015/01/30時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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