建物老朽化により退去してほしい場合の交渉は?|お悩み大家さん

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建物老朽化により退去してほしい場合の交渉は? 
相談日時:2014/12/17
(Q&A No.2178 地域:静岡県) 回答数:6件
174
Q.yamadaさん
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NO.00004885
yamada
yamadaさん
疑問
回答数:6件


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建物 取り壊し 老朽化 負担 修繕 倒壊 修理 退去 修繕費 請求 正当事由 保証 契約 交渉 無料 方法 借家 家賃 回答 追記 居住権 借主 建物老朽化
築55年程度の家を38年ほど前から祖母が借家として貸し出して
いました。
この度、80歳を過ぎる祖母に代わり代理人として借家の契約に
携わることになりました。

借家は老朽化が進み、修繕費がかさみ家賃で回収できていない状況です。
現、借主は素行も悪く退去をしてほしいのですが、
借主は20年ほど前から借家にプレハブを建て事業をしており
(当時は反対したが押し切られ現在は黙認している)
「居住権があるので退去には応じられない」
「退去するなら当面の生活費を保証してほしい」と主張しています。
退去費は覚悟していますが(家賃10ヶ月分程度?)
それ以上の負担は難しいです。

■速やかに出て行ってもらうにはどのような方法がよいでしょうか?
■建物が古く倒壊や破壊の危険性がある、だけでは正当事由として
 認められないのでしょうか?
 *老朽化を証明する書類などは存在しないのでしょうか?
■勝手に建てられたプレハブは取り壊してもらえるのでしょうか?

・・・もしも、早急な退去が難しい場合でも
■今からでも、事業の停止は主張できるものでしょうか?

ご回答よろしくお願いします。



【追記】
皆様、ご回答ありがとうございます。
参考になる意見ばかりで非常に助かります。
やはり、老朽化だけでは正当事由として認められにくいんですね。

いままで修繕は祖母が老人でわからないのをいいことに
借主の息子の会社などが行い、金額だけ請求されるという形をとっていたようです。
修理の専門の方に確認してもらったところ
借家では使用しないような立派な材料などが多く使われていたようです。
もちろん、高齢の祖母に借家を任せ、契約に携わっていなかった私たち家族にも
非はあるのですが、どうしても納得いきません。
修繕費は数百万を超え家賃で換算すると
6年以上も無料で貸している状況と変わらないです。
今後も修繕しなければいけないところはどんどん出てきそうです。
そのような場合でも老朽化は認められないのでしょうか?

こちらの内容は、2014/12/17時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2014/12/13

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アムネッツの滝本と申します!

・建物が古く倒壊や破壊の危険性がある、だけでは正当事由として認められないのでしょうか?
老朽化及び朽廃の可能性は正当事由として…
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【お礼】
アムネッツ株式会社 滝本様

ご回答ありがとうございました。
いただいたアドバイスをもとに、民間の耐震診断を行うか検討中です。
yamada
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A.弁護士
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回答日時:2014/12/13

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契約解除 放置 弁護士 契約 相談 交渉 訴訟 重要 損失 立退き 理由 回答 対応 解除理由

他の回答者が大体重要な点は指摘していますので、今後の方針にについて提案をします。
参考にしてください。
交渉は、弁護士を通じて行った方がよいでしょう。
その時の方針は
①10か月分の立退き料で任意の立退きを依頼する。(10か月は安くないので、これでケリがつかなければ、任意の交渉はあきらめる。)
②契約解除をして、立退き訴訟で強制的に排除する。(相談の様子だと解除理由はありそうですので。)
の二段構えで挑んでください。

赤字を垂れ流す現状をダラダラと放置すると傷口が広がりますので、早期に対応をした方が、損失は軽くなると考えます。

【お礼】
東京あかつき法律事務所様


ご回答ありがとうございました。

立ち退きの依頼をして、応じなかった場合は
確かに任意の交渉は難しそうです。非常に参考になりました。
yamada
こちらの内容は、2014/12/13時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/12/13

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yamada 様

大家様ご解約に関するお悩み...

お任せください。

大家様よりご解約する場合は、更新の1年前から6ヵ月前までに更新拒絶の通知(期間の定めがある契約)と正当な事由が必要であると、借地借家法28条に定められています。

ご質問の建物の老朽化及び倒壊の危険性や耐震診断ついては、日本建築防災協会に相談することができます。ただし、診断により正当な事由として認められるケースは少なく、立退料を補完することによって入居者様に明け渡しを承諾していただくことがほとんどです。
賃貸している以上、通常使用できる状況を保つことが大家様の義務となりますから、年数が経過するほど管理が難しくなるということです。

今回ご相談の入居者様に対しては、立退料の金額が争点になることは間違いないと思いますので、弁護士と相談される方が良いでしょうね。いずれにしましても、入居者様にご理解していただくためには、相応な時間を覚悟しないといけないでしょう。

プレハブの撤去と事業の停止に関しましては、20年も前から黙認している状況となっていますので不可能ですが、ご解約の際は原状回復としてプレハブの撤去を借主様負担において行っていただかないといけないですね。。。

【お礼】
株式会社ツインライフ様

ご回答ありがとうございました。

「正当事由」は借主さえ納得し
6か月前に通知をすれば法的には問題ないのでしょうか?
yamada
こちらの内容は、2014/12/13時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/12/15

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建物 老朽化 弁護士 正当事由 相談 交渉 立退き 建物老朽化

恐らく建物老朽化による正当事由は難しいと思います。
時間をかけて任意で交渉していくというのが良いと思います。
立退き専門の弁護士にご相談なさることも一案です。

【お礼】
山京ビル株式会社様

ご回答ありがとうございました。

弁護士の方にも立ち退き専門の方がいらっしゃるんですね、悪化しそうな場合
相談してみようと思います。
yamada
こちらの内容は、2014/12/15時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/12/18

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建物 老朽化 弁護士 正当事由 不動産 相談 交渉

残念ながら建物の老朽化は正当事由になる可能性は低いと思います。
基本的に任意で交渉することになるでしょう。
不動産に精通した信頼できる弁護士にご相談なさることをお勧めいたします。

【お礼】
山京ビル株式会社様

参考になるアドバイスありがとうございます。
不当な修繕に関しては家族も憤慨しておりますので
これ以上、なるべくお金を掛けない形で解決したいです。
まだまだ長そうですが頑張ってみます!
yamada
こちらの内容は、2014/12/18時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.弁護士
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回答日時:2014/12/22

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解約 老朽化 契約解除 請求 事務所 正当事由 更新 契約 相談 事例 理由 不良 明け渡し 立退料

 より具体的な状況にもよりますが、

 ①まずは、契約解除による明け渡し(理由はこれまでのさまざまさ素行不良を具体的に主張して
 信頼関係が破壊されていることなどを証明する必要があります。)


 ②仮に、解除が認められないとしても、更新拒絶あるいは解約申し入れをして、明け渡しを請求する、ことが考えられます。

  ②については、正当事由が必要ですが、55年がもし木造であれば、老朽化も大きな正当事由の要因となります。これに、素行不良をどの程度証明できるかですが、これらの事情があれば、一定程度の立退料と併せれば、明け渡しが認められる可能性もあると思います。

 当事務所でも明け渡しの事例は多く扱っておりますので、お気軽にご相談ください。

  

【お礼】
エルピス総合法律事務所 ご担当者様

ご回答ありがとうございました。

木造の建物、というのもポイントなんですね、
有力なご意見参考になりました!
今後の修繕費を考えると一刻も早く解決させたいです。

yamada
こちらの内容は、2014/12/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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