オーナーチェンジでアパートを購入!契約の変更もしくは明け渡し請求は可能?|お悩み大家さん

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オーナーチェンジでアパートを購入!契約の変更もしくは明け渡し請求は可能? 
相談日時:2014/11/29
(Q&A No.2167 地域:東京都) 回答数:3件
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Q.初心者大家さん
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疑問
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建物 テナント 退去 裁判 請求 明け渡し請求 裁判所 立ち退き料 賃貸借契約 大家 賃貸 アパート 契約 購入 売買 営業 変更 大家さん 立ち退き 家賃 オーナー 賃貸借 補償 拒否 相場 適正 明け渡し 簡易裁判 調停 オーナーチェンジ 賃料
テナント付のアパートを購入する契約をしましたが、2件あるテナントの

うちの一件だけがなぜか前の大家さんと、相場の半額以下の超激安の

家賃で今契約しているとのことで、私としてはもう少し相場並みの賃料

で契約をし直していただきたいのですが、もし相手が同意していただけ

ない場合には(まだ賃貸借契約自体も結んでいないし、建物も引渡し前の

状態です。)俗に「売買は賃貸借を破る」などと言いますが、残代金を

払って引渡しを受けたら「じゃああなたとはまだ賃貸借契約自体を結ん

でいないので、申し訳ありませんが6カ月以内に退去をお願いします。」

というように直ちに明け渡し請求は出来るのでしょうか?それともまず

いったんは簡易裁判所なりに賃料適正化の調停を申し立てる必要がある

のでしょうか?あとこの場合相手が立ち退くにあたって、もし営業補償

や立ち退き料を要求してきた場合には、拒否出来るのでしょうか?

こちらの内容は、2014/11/29時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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NO.00000047
山京ビル(株)
山京ビル(株)
回答日時:2014/11/30

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請求 弁護士 相談 方法 明け渡し 賃料

ベストアンサー
強制的に明け渡しを求めることは難しいように思います。
賃料増額請求という方法がございますので、詳細は信頼できる弁護士にご相談なさってください。
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【お礼】
アドバイスありがとうございます。なるほど、やはりプロの弁護士さんに最初からお願いした方がスムーズに事が運ぶでしょうね。素人の付け焼き刃の生半可な知識だけでは解決できないどころか、かえってトラブルが大きくなってしまいそうな気がします。向こうも色々理論武装して対抗してくるでしょうから、最後は国に客観的な判断を仰ぐのが一番お互いに納得できて公平ですから、模索してみようかと思います。
初心者大家
A.不動産会社
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回答日時:2014/11/30

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退去 立ち退き料 賃貸借契約 大家 賃貸 契約 質問 問題 売買 引き 変更 大家さん 立ち退き オーナー 賃貸借 対応

初心者大家さん

こんにちは日本AMサービスの堂下です。
早速ですが、ご質問にお答えします。

今回のケースの場合、問題がおきないために引渡し前に現所有者の方に
対応して頂いた方が良いと思います。

本来であれば売買契約で規定したい部分ですが、そのようにはなっていない様ですね。

所有者変更をしてもそのまま賃貸借契約を引き継ぐので、オーナー都合で
退去させる場合は立ち退き料等の相当の金銭をお渡しする必要が出てくると思います。

賃貸借契約は結んでいないですが、結ぶ前提でお話をしているのであれば、
既に契約は成立していると思います。(諾成契約)

大きな問題とならなければ良いのですが。。。


【お礼】
堂下様、早速の親身で適切なアドバイス本当にありがとうございます。
どうやら明け渡しは難しいようですね。
おっしゃる通り、前の所有者さんとの連携や最後の引き継ぎが今後の明暗を分けそうですので、30年ぐらい住んでいる今の入居者の方は大事な「お客様」ですので、トラブルを避け今後円滑なお付き合いができるよう、根気強く誠意を持って、私の立場もご理解頂けるように話し合いを続けていきたいと思います。
初心者大家
こちらの内容は、2014/11/30時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/12/01

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建物 物件 請求 大家 賃貸 質問 売買 期間 借家 引き 大家さん 立ち退き 効力 賃借人 賃貸借 要件 根拠 明け渡し 借地借家法

初心者大家さん様
質問にお答えさせて頂きます。

「売買は賃貸借を破る」との言葉が出ておりますが、現在では例外が多く「売買は賃貸借を破らない」と言われるほどです。文脈から察する今回のケースでも、賃借人は借地借家法第31条 建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引き渡しがあったときは、その後の建物について物件を取得したものに対し、その効力を生ずる。との対抗要件を有しており、「売買は賃貸借を破る」を根拠に立ち退き請求は出来ないです。

但し、競売にて建物を取得した場合は、6ヶ月間の猶予期間を以って明け渡しを求める事は出来ます。

こちらの内容は、2014/12/01時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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