約7ヶ月間空室…売却した方が良いでしょうか?|お悩み大家さん

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約7ヶ月間空室…売却した方が良いでしょうか? 
相談日時:2014/11/20
(Q&A No.2156 地域:兵庫県) 回答数:4件
53
Q.katsさん
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☆☆☆☆☆
NO.00002110
kats
katsさん
疑問
回答数:4件


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店舗 管理 退去 クレーム 空室 事務所 住宅 子供 購入 マンション 騒音 売却 経営 オーナー 廃業 震災 オーナーチェンジ 利回り
関西の震災後建て直された102戸の大型マンション(築16年)の

一階店舗(事務所)を七年間保有しています。(店舗は2階に一つ、

一階に2つ、地下に一つです)

阪神電車 香櫨園駅徒歩二分で、夙川沿いの環境は良い場所です。

管理も良く今でもロビーはピカピカです。

オーナーチェンジで購入した当時は会計事務所で現在は英語塾に

代わっています。

実質年収約175万、購入価格2130万で利回り8.2%(実質)

現在塾経営はうまく行くようになっていますが、子供の駐輪や騒音で

一部の住民からクレームが出ており、経営者は苦慮しているようです。

店舗は、内科(一階)と歯科(二階)、ピアノバー(地下)です。

住宅地区にあるため店舗の職種に対する管理組合から厳しく制約されて

います。

会計事務所(年齢から廃業)が退去後、約七か月空室になりました。

利回りは良いのでこのまま保有したほうが良いでしょうか?

それともオーナーチェンジで売却したほうが良いでしょうか?

こちらの内容は、2014/11/20時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2014/11/22

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ベストアンサー
katsさま

サラリーマン大家さんサポートのイットウモンと申します。
お答えさせて頂きます。

店舗の収益物件ですか。
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【お礼】
イットウモン様
回答ありがとうございます。
住居に比較して利回りが良く購入しましたが、おっしゃる通り事業用は難しいと実感しています。
フルローンで購入し、今年全額返済しました。
賃料から支払ったローン返済による元金残高(A)、ローンを差し引いた実質収益(B)購入時や売却時の仲介費用や税金等の自己負担分(C)とのバランスで売却価格(D)を設定したいと思います。
A+C<B+Dとなれば保有したことでの収益があったとの判断であっていますでしょうか?
よろしくお願いいたします。
PS
テニスはブログを拝見させて頂きました。
kats
【コメント】
収益の計算ですね。

基本的なことですが、
それは売却金額から購入金額と係る経費を引いたものですから、
それで良いと思います。

ただ、最終的に経理面での減価償却部分は利益ですから、
売却益が思った以上に出るケースがあるということ注意点です。



サラリーマン専門イットウモン@タカエージェント株式会社
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A.不動産会社
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回答日時:2014/11/21

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テナント 売却 相場

まずはなぜテナントが決まらないか、その原因を探るべきでしょう。
相場が大幅に下がり、今後の市況の見通しも厳しいようでしたら、売却することも視野にご検討なさってはいかがでしょうか。

こちらの内容は、2014/11/21時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/11/25

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物件 福祉 投資 住宅 問題 売却 築年数 経営 収益

Kats 様

保有か売却か...

お任せください。

現在の英語塾の経営は難しい様ですが、他に内科や歯科が賃借なさっておられること、住宅地区であることから、医療や介護福祉等の需要性があると判断できますので保有継続しても問題ないでしょう。

また、投資金額の回収面に関しましても折り返し年数であり、1階路面、築年数も古くありませんので収益物件として優良だと思いますよ。。。

【お礼】
回答ありがとうございます。
他の方のアドバスを参考にして数社の不動産会社に売却の依頼をしました。
投資物件としては利回りが低いと不動産会社に言われていますが、価格は妥協せず購入時より若干高い価格にしました。
現在も順調に収益が上がっていますので、気長に待つつもりと、売れなかったら売れなかったで保有しようと思っています。
kats
こちらの内容は、2014/11/25時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/11/27

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店舗 テナント 募集 不動産会社 空室 不動産 相談 埋める 方法 売却

現状を見ないと判断は難しいですが空室があるために保有か売却を決めるのであれば空室を
埋める方法を検討してみても良いかも知れません。

テナントの募集は店舗募集に強い不動産会社に相談するのが良いと思われます。

【お礼】
回答ありがとうございます。
ここでのアドバイスをもとに数社の業者に売却をお願いいたしました。
急いで売却は考えていませんし、売却できなければこのまま保有するつもりですが、空室になることにビクビクしています
御社のHPを拝見させて頂いたところ自宅が同じ市内でした。
今後相談などをさせて頂ければありがたいです。
よろしくお願いいたします。
kats
こちらの内容は、2014/11/27時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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