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相続したマンション!売却?それとも賃貸? 
相談日時:2014/11/20
(Q&A No.2155 地域:兵庫県) 回答数:5件
63
Q.katsさん
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NO.00002110
kats
katsさん
疑問
回答数:5件


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リフォーム 相続 設備 補修 管理 空室 賃貸 マンション 部屋 売却 フォーム 相場 家具 震災
築42年(昭和48年9月築)の父(93歳)の約70㎡のマンション

(6階で眺望良好)を今後相続します。

(父は5年ほど前から施設に入り、現在も元気です。マンションは一部

家具を残していますが、空室状態です。)場所は芦屋市(海の近く)で

駅から阪神電車 打出駅から12分です。全面リフォームは4~500万位

かかりそうです。

同サイズの部屋がリフォーム後1280万位で売りに出ています。

賃貸では相場は8~9万のようです。

震災後かなり補修され、現在は管理状態も良くきれいです。

ただし部屋は昔のままで設備などは古いです。

相続後、売却が良いかリフォームして賃貸にしたら良いか迷っております。

ご意見を聞かせてください。

こちらの内容は、2014/11/20時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2014/11/21

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リフォーム 賃貸 相談 マンション 費用 家賃 売却 築年数 フォーム 鉄筋 耐用年数 収益

ベストアンサー
Kats 様

売却か賃貸か...

お任せください。

売却するとすれば、900万円ぐらいでしょうか。築年数から判…
[ 続きを読む ]

【お礼】
回答ありがとうございます。
少ない投資でそこそこの賃料収入が得られ、利回りも10%以上あることで賃貸の方に傾いていましたが、総合的に判断することが必要とわかりました。
売却する場合、現状ですと設備なども古く、買い手が付かないように思えてなりません。それも懸念材料でした。ですからリフォームしてからと思っていましたが、その分費用がかさみます。
現状での売買価格とリフォーム後の売買価格の差がどのくらいあるかが判断基準と思いますが、もし今までの経験でどちらが良いかのアドバイス頂ければありがたいです。
よろしくお願いいたします。
kats
【コメント】
ご返答ありがとうございます。

売買価格についてですね...

売却する場合についてですが、リフォームはお奨めできません。

なぜなら、リフォームに要した費用を現状のままで売却する想定価格に上乗せしても、希望価格では成約に至らず、リフォーム費用を無駄にしてしまうケースが多いからです。

売却の手法としましては
①地元の業者に売買価格を算定していただく。
②売買仲介開始時は、市場相場価格に200〜300万円上乗せする。
③業者買取価格の確認。
④最低売却希望価格の設定。

以上を勘案または実施した結果、希望価格に至らなければ、賃貸として収益計画を図りましょう。。。


株式会社ツインライフ
【お礼】
回答ありがとうございます。
現在は父は元気で施設で暮らしていますので、今後その時期が来ましたらアドバイスに従って地元の複数の不動産会社に相談したいと思います。
今後ともよろしくお願いいたします。
kats
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A.不動産会社
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回答日時:2014/11/21

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建物 物件 売却 築年数

物件への思い入れや、納税資金、お客様の考え方によっても答えは異なると思います。
建物の築年数から考えれば、売却を前提に検討なさった方が良いかもしれません。

【お礼】
早速のアドバイスありがとうございます。
古いので納税額などは少ないとみています。
4~500万かけてもこの投資金額と利回りを考えると保有したいとも思いますが、今後じっくり考えたいと思います。
マンションは60年以上は住めると思いますし、建て替えの可能性があると思っています。
kats
こちらの内容は、2014/11/21時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/11/21

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リフォーム 募集 管理 空室 不動産 賃貸 失敗 対策 相談 費用 リスク 建て替え 売却 経営 コスト ネット フォーム 賃貸経営 空室対策

初めまして。
空室対策コンサルタント『マリブ不動産コンシェルジュ』の石田です。

ご相談の件ですが、売ることに特段の魅力を感じていないのでしたら、賃貸で良いと思います。
まずは事前に周辺の空室状況と募集件数・条件などはネット等でキッチリ調べてください。
リフォーム費用は相見積もりで低コストのモノを選びましょう。最初の内はわからないので経験を積む必要がありますが、多少の失敗も経験の内です。
昭和48年築ですね、管理状態が良いならまだまだ現役続行できます。
むろん、建て替えの話しが出てきたらタナボタになる可能性もあり、妙味です。
条件が気に入らなければ、建て替え前に売却もできますので心配ご無用です。
売るのは1度きり、でも貸したら旨味は何度も訪れる可能性があります。
これを機に賃貸経営を始めてみてください。
失敗しても何もリスクが無いので、とても良い機会になるでしょう。
頑張ってくださいね。


【お礼】
回答ありがとうございます。
リフォームについて、大掛かりにやった経験はありませんので、どのくらいが賃貸マンションとして妥当かわかりません。
70m2弱あることと、眺望が良いこと、周辺の住環境が良いこと、近くに学校もあること、コープやピーコックなどスーパーもあることなどから判断すると、小さなお子さんのいる方や若いDINKSの方がターゲットと思っています。
そうなるとそこそこ今風のモダンな住まいへのリフォームと思っていました。
この場合かなり金額が上がると想定していますが?
どうしても自分が住みたくなるようなリフォームをしたくなります。
このような考え方は賃貸リフォームとしてまずいでしょうか?
私の自宅は東京で、このマンションが芦屋ですので業者選びや打ち合わせを頻繁のできないことも危惧しています。よろしくお願いいたします。

kats
こちらの内容は、2014/11/21時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/11/27

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物件 賃貸 内容 売却

物件の現状をみて総合的な判断になります。

記載内容からは売却のほうが良いように思われますが、賃貸と売却ではメリットデメリットが
ありますので判断は難しいところでしょう。

こちらの内容は、2014/11/27時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/12/17

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大家 不動産 賃貸 質問 マンション 土地 サラリーマン 活用 有効 評価 大家さん 回答 建て替え 売却 賃料 サラリーマン大家 収益 資産 不動産評価

katsさん

サラリーマン大家さんサポートのイットウモンです。
以前もお答えさせて頂きましたね。
遅くなりましたが回答させて頂きます。

賃貸か売却か?
このご質問は近年特に多くなってきました。
サラリーマンであってもご自分の資産を最有効活用したいという自己防衛に思いを馳せるようになってきているということですね。

他の方もご指摘されていると思いますが、
まずは現在の不動産評価つまりは賃料と不動産価格を調査し、
その賃料で回収年数を割り出す、
それが合理的で現実的な数字となっているかどうかを見る、
というのが収益還元法で一般的です。

ただ今回私が申し上げたいのは、
上記にプラスして土地の持分とその評価を見て頂きたいということです。

収益還元だけで見れば私も売却がベターかなぁとの感触ですが、
このマンションの場合そして地域柄、
容積率の余裕があるマンションが多いのです。

1戸当たりの土地持分が専有面積と同等ないしそれ以上ある場合もあります。ということは建て替えとなった場合でも、自己資金なしでマンションの建て替えができる可能性もあるということです。

総合的な有効活用を、
という意味で回答させて頂きました。
参考になれば幸いです。


こちらの内容は、2014/12/17時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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