賃貸併用住宅を検討中!継続して良い収益を得られる間取りとは?|お悩み大家さん

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賃貸併用住宅を検討中!継続して良い収益を得られる間取りとは? 
相談日時:2014/11/11
(Q&A No.2144 地域:東京都) 回答数:3件
297
Q.けいたろさん
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NO.00004570
けいたろ
けいたろさん
疑問
回答数:3件


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はじめて利用します。よろしくお願いいたします。

京王井の頭線の井の頭公園駅、徒歩4分(吉祥寺駅からは15分)のところ

に賃貸併用住宅を建てようと検討しています。

賃貸部分に使えるのは自宅との兼ね合いで、

1,2F合わせて88平米前後になります。

この広さでどのような間取りをつくれば向こう20~30年に渡って一番

良い収益を得られるでしょうか?

ハウスメーカーや地元不動産屋さんは40平米前後の1LDKx2戸を

勧めてきます。賃料は12万前後x2。1Kは飽和状態で空室が多くなって

いる。1LDKは今少なくて求めている人が多い。と言われました。

いま建築をお願いしている工務店(木造在来)と賃貸管理会社は22平米

前後の1Rx4戸を勧めてきます。賃料は8万前後4戸。やはり細かく

区切ったほうが収支はいいですよ。と言われました。


表面上の収支は1R(風呂トイレは別、キッチンは部屋内)がいいのは

わかりますが、長い目で見たときにどちらがいいのか悩んでいます。

また賃貸収入で建築費のローンを払っていこうと考えていますので

収入は非常に気になります。

今の概算見積もりだと頭金を入れて残金は4200万程を30年ぐらいの

ローンで返して行こうと考えています。

出来れば賃貸収入から繰り上げ返済も希望します。

心配事・メリットとしては、、、

1LDKだと

・一室空いたら収入が50%になる。

・全収入が1Rx4より安くなる

・入居者の質がよくなる?(賃料が高いのでそれなりの人が入る)

・一度入居すれば長い間住んでくれる。

1Rだと

・入居者の質が悪くなるのでは?

・供給過多なのに入居者が入ってくれるのか?(空室率が将来高く

 なるのでは?)

・1Rで22平米は今時小さいのではないか?

・全収入が1LDKより多い。


工務店からは1LDK 2戸にすれば建築費が200万程下がるとも言われ

ましたが1R 4戸のほうが収入がいいので2年ぐらいで差額はペイできる

といわれました。

私個人としてはこれからはおひとり様が増える時代(晩婚・未婚で)、

また収入が上がらない人が増えていく(低収入の人が多くなる)と考え

ているので、小さい1Rはこれから求められていくのかな?と考えますが

妻は1LDKがいい!(入居者の質が良くなる。自分が住むなら、、、)と

意見が分かれてまとまりません。

ぜひ具体的なアドバイスをいただけると助かります。よろしくお願いします。

こちらの内容は、2014/11/11時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2014/11/13

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けいたろさん様 はじめまして、中野区の株式会社本郷エステート 櫻井と申します。住宅併用の場合間取りや賃借人との日常動線などいろいろ考えますよね。弊社管理のマンションでも住宅併用の物件がありますが、ご入…
[ 続きを読む ]

【お礼】
アドバイスありがとうございます。あれからよく考え、1LDKと1Kx2戸の組み合わせを第一に考えております。またおすすめいただいた宅配ロッカーをぜひ設置したいと思います。
建物は来年の今頃には竣工している予定です。客付や入居率などが出てまいりましたら、こちらでご報告させていただきます。的確なアドバイスありがとうございます。
けいたろ
【コメント】
けいたろ様
ご参考にしていただいてうれしいです。いろいろ決断の1年になりますね!大家様のお気持ちは住宅にあらわれ、ご入居者様にもつたわるものと思います。 大変ですが、楽しんで、素敵な住宅ができるといいですね。 

賃貸マンション入居者アンケートで、「気がきいてる設備ランキング」がネットにありました。 1位が収納力のある洗面化粧台収納 2位がトイレットロールがたくさん入る収納 3位が玄関脇のミニクローゼット でした。 

何かありましたらお気がるにご質問ください。

本郷エステート 櫻井宏和
株式会社本郷エステート
A.不動産会社
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回答日時:2014/11/12

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私見ですが、賃貸併用住宅はあまりお勧めできません。
例えば日常の管理においても入居者と接することもあり、トラブルがあればお客様も巻き込まれる可能性がございます。
資産価値の観点からも、収益物件(のみ)とした方が流動性も含め高評価が得られるでしょう。

【お礼】
貴重なご意見ありがとうございました。賃貸併用に至るまでずいぶん悩みました。最初はアパートを建てて住むのは離れたところにしようかとも考えましたが、吉祥寺や井の頭公園の近くにどうしても住みたくなり今の形になりました。自宅だけだと土地のみで70坪以上あるのでどうしても税金などが負担になってきます。そのようなことから今回の賃貸併用住宅に行き着くこととなりました。
アドバイスありがとうございます。
けいたろ
こちらの内容は、2014/11/12時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/11/14

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けいたろ 様

1R、1LDK...悩みどころですね。

お任せください。

間取りの需要性では、1LDKです。理由としまして、1Rの物件は特定の場所でなければ、多数あり1LDKは希少だからです。ただし、大事なことは収支。家賃設定です。

1LDKの賃料設定として、12万円と記載なさっていますが、10万円以上の賃料を設定する場合は要注意です。設備のグレードやペット飼育等、募集内容に工夫が必要となります。

1LDKに対して1Rの物件は、収支として期待はできますが、入退去率が1LDKより高くなりますので、その分、リフォーム費用やクレームが多くなります。賃貸併用住宅として計画しているということですので、入居者及び家賃管理の委託についても考慮に入れなければなりませんね。

家主様管理ですと、部屋数が多くなればクレームや退去時の原状回復等の対応が必然と多くなりますから。。。

収支=収益が一番大事ですので、周辺の物件、家賃相場はもちろん賃貸併用住宅としての生活設計も含めてご検討なさることが大切ですね。

【お礼】
アドバイスありがとうございます。こちらの相談サイトの皆様からのお話をいただき、1LDKと1Kx2戸の組み合わせを第一に考えております。1LDKは確かに高い家賃設定なので、ほかにはない理由づけが必要ですね。それがセキュリティなのかペットなのか何なのか?もう少し考えて答えを出したいと思います。また1Kの退去率も非常に気になります。収入がよくても退去時のリフォーム代で取られたら意味がないので悩みどころです。来年には竣工して賃貸部分も稼働し始めていると思いますので、またご報告させていただきます。
けいたろ
こちらの内容は、2014/11/14時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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