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サブリース契約継続か賃貸借業務管理委任契約に変更かどちらが良いでしょうか?

解決済み 回答数:4件
  • 質問者:アッキーさん
  • 相談日時:2014/11/05(地域:東京都)
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気になった! 134
はじめまして、紅月と言います。

管理会社との契約形態切替えについて相談させてください。


新宿区にある築10年程度のワンルームマンションを購入しました。

サブリース契約の物件でしたが、管理会社と交渉の上、違約金なしで

賃貸借業務管理委任契約への変更が可能な状況です。

上記2つの契約について、各々の魅力とリスクを以下のように認識して

おりますが、果たしてどちらの契約がよいのか悩んでいます。

1.サブリース契約

●魅力

・近隣相場程度の家賃で家賃保証されている

 (サブリースの割には、家賃が高め)

●リスク

・普通借家契約でのサブリース契約が前提であり、定期借家契約への

 変更はできないため、以下のリスクが想定される

 ・正当事由なくして、契約解除ができない可能性

 ・更新(2年毎)のたびに家賃が減額される可能性


・サブリース契約は入居者退去のクリーニング代やクロス張替等の

修繕費がオーナー負担になっている等のオーナー不利な条項が記載

されている(上記について、交渉可能かどうかは未確認)


2.賃貸借業務管理委任契約

●魅力

・サブリース契約での保証家賃より3割高い家賃収入が入る

・普通借家契約でのサブリース契約に付随する様々なリスクが

 解消される

●リスク

・入居者が水商売業であるため、サラリーマンや学生と比較し、

 家賃滞納や入居者間トラブルの発生頻度が高い

 (現入居者は2年間ほど入居されているが、家賃滞納は一切なし)

当初は、保証家賃も良いことに加え、新宿区という場所柄、

水商売の方の需要が強くリスクヘッジという観点でサブリース契約に

魅力を感じていましたが、サブリース契約(普通借家契約の場合)の

問題点を調べていくうちに不安が増大し、業務管理委任契約のほうが

安心できるのではないかと思うようになりました。


どちらの契約のほうがよいと思いますか?

ご意見いただけますと幸甚です。

2014/11/5
[質問内容変更]
業務管理委任契約は滞納保証が付いていましたので、
業務管理委任契約の場合のリスクに「入居者が保証会社に加入していない」旨の
記載を削除しました。

こちらの内容は、2014/11/05時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
日本AMサービス
回答日時:2014/11/04

こんにちは日本AMサービスの堂下です。
早速ですが、ご質問に回答をさせて頂きます。

サブリース契約は保証があり安全と思われますが、
仰る様にそ…

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【お礼】
回答いただき、誠にありがとうございます。
良い管理会社を見つけることは大切ですね。
大変参考になりました。
アッキー
こちらの内容は、2014/11/04時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2014/11/05

お客様はきちんと検討されているようですので、お客様の最終的な決断を尊重されてはと思います。
管理委託の方が収支が変動するため、お客様が物件に興味を持ち続けることができるでしょうから、結局は良い結果をもたらすかもしれません。

【お礼】
ご回答いただき、誠にありがとうございます。
確かに、管理委託の方が収支が変動するため、物件に対する興味を持ち続けることが可能
という点ではその通りと感じました。
大変参考になりました。
アッキー
こちらの内容は、2014/11/05時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社ツインライフ
回答日時:2014/11/05

紅月さん

質問にお答えさせて頂きます。

紅月さんはそれぞれのメリットとリスクを理解されておりますので、今回を機に管理業務委託契約にされてみてはいかがでしょうか。

管理業務委託契約ですと、今後のマンション経営の勉強になると思います。

【お礼】
ご回答いただき、誠にありがとうございます。
勉強という観点は抜けておりました。
大変参考になりました。
アッキー
こちらの内容は、2014/11/05時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2014/11/06

契約書の名目に惑わされることなく、内容をしっかり読んだ方がよさそうです。
サブリース契約にするかどうかは、賃料の掛け目や物件所在エリアによっても判断が分かれると思います。
具体的には信頼できる不動産会社にお会いしてご相談なさってください。

こちらの内容は、2014/11/06時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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