シェアハウスの契約違反により強制退去!退去通知は配達証明で送った方が良いでしょうか?|お悩み大家さん

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シェアハウスの契約違反により強制退去!退去通知は配達証明で送った方が良いでしょうか? 
相談日時:2014/10/16
(Q&A No.2110 地域:神奈川県) 回答数:3件
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Q.戦う主婦大家さん
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疑問
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シェアハウスの運営管理を自主管理している戦う主婦大家です。

契約形態は360日の定期借家契約で、定期借家契約の説明書の文書も

取り交わし済です。


シェアハウスの施設規定を順守出来ていない入居者に対して、

1ヶ月前通知として10月末での退去通知をメールでしたのですが、

「仕事が忙しいのに、酷いです。」という返信しか貰えていません。

再度10月末にて退去する旨をメールで送りましたが、返事はありません。


家賃は遅れがちですが、10月分まで支払われています。

退去通知は配達証明でした方が良いでしょうか?


定期借家契約の説明書には、契約違反等になり解除された場合は、

貸主が強制退去をさせる旨を下記の様に記載してあります。


1. 本賃貸借契約は、借地借家法第38条第2項の定期借家契約です。

2. この定期借家は、賃貸借の期間を11ヶ月と決めてあり、

その期間だけ借主の貴殿は使用することができます。

3. この期間に賃料不払い、契約違反等により解除された場合は、

その事実が判明した即日より使用できません。(強制退去)

4. 期間が満了した時は、期間が更新されることはありません。

したがって、期間が満了した時は、直ちに、貸主である私に建物を

明け渡さなくてはなりません。

5. 建物の明け渡しに際しては、立ち退き料一切の金員の要求は

できません。


皆様どうぞ宜しくお願い致します。

こちらの内容は、2014/10/16時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2014/10/18

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ベストアンサー
戦う大家さん

ツインライフの中村です。
質問にお答えさせて頂きます。

ご存知だとは思いますが、定期借家契約において1年未満の契…
[ 続きを読む ]

【お礼】
ご返答頂きありがとうございます。

残念ながら契約満了日まで未だ3ヶ月あります。1年未満の定期借家契約であっても、契約期間内であれば借地借家法で賃借人が守られるとの事を存じあげておりませんでした。てっきり定期借家は賃貸人が守られる契約形態かと理解しておりました。

男性厳禁の女性シェアハウスにおいて、男性を連泊させた事で当方との信頼関係は崩れましたので、強制退去に持っていけそうな気もしています。男性厳禁と契約書にも記載してありますので、これを用法違反とし、また契約者以外の人間を連泊させた事実を契約違反として(相部屋はご友人様、ご家族様の宿泊をも禁止しています)、契約解除したいと考えています。

甲からの契約の解除の条項については下記のように記しています。

第13条(甲からの契約の解除)
乙が次に各号の何らかに該当したときは、甲は通知催告の上、本契約を解除する事ができる。
1 乙が室料、共益費の支払いを怠ったとき。
2 乙が故意又は過失により必要となった修繕に要する費用の負担を怠ったとき。
3 他の入居者に対する著しい迷惑行為があったとき。
4 他の入居者との信頼関係を著しく乱す行為があったとき。
5 入居後乙またはその関係者が暴力団・反社会的団体関係者であることが判明したとき。
6 その他本契約に規定する乙の義務と、〇〇〇〇施設規定を遵守出来なかった時。

先方は「宿泊した友人は男性ではなく、性同一性障害の女性(心だけ)」と釈明をしており、「外見が男性なのでダメです」と言った当方の説明に対しては、性同一性障害者への差別発言として訴えると言われています。

論点が違うところでクレームをつけられておりますが、契約違反と信頼関係が破綻したという理由で頑張っていたいと思います。

お忙しい中この度はありがとうございました。
戦う主婦大家
【コメント】
戦う主婦大家さん

ご返事ありがとうございます。

まず定期借家契約と普通借家契約の一番大きな違いは、

○ 普通借家契約:契約期間満了となり更新手続きを行わなくても強制的に契約が更新されてしまいます。

○ 定期借家契約:契約期間満了に伴い確実に契約が終了します。

結果、普通借家契約では賃料滞納や入居マナーが悪いなど、契約違反があっても貸主からの解約が簡単に認められない現状になっています。
そこで、定期借家契約にすることにより、契約違反がなければ再契約をする。入居者からすれば再契約してもらう為に契約違反をしない。との期待が出来る契約になります。

定期借家契約において、1年未満の契約と1年以上の契約の違いは賃貸人の期間満了事前通知義務があるかどうかの違いだけです。1年以上の契約の場合は期間満了の1年前~6ヶ月前までの間に通知をしなければ、その終了を賃借人に対抗することが出来ない。(借地借家法第38条第4項)この通知を怠った場合は、通知の時から6ヶ月経過しなければ、定期借家契約は終了しません。
今回、司法書士さんが1年未満の定期借家契約を勧めた理由は、期間満了の事前通知をする手間を省くためにあるかと思います。

長くなりましたが、今回のケースでは契約違反・用途違反での解約を主張したとしても、今回の賃借人が退去に応じるとは思えず、その場合、法的処置しか方法がありません。法的処置だと費用も時間もかかってしまい現実的ではありません。なので、不本意ではありますが、3ヶ月後の期間満了を待って再契約をしないで退去してもらうのが良いかと思います。

最後に、今回のケースがもし普通借家契約だと契約期間が満了しても自動で更新されてしまう為、ずっと居座り続けられる事が考えられ、費用や時間のかかる法的処置しか方法がなく、賃貸人にはリスクが高すぎました。その事を考えますと、定期借家契約で正解だったと思われます。
株式会社ツインライフ
A.司法書士
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回答日時:2014/10/17

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戦う主婦大家さん

初めまして。司法書士の片桐と申します。

1年未満の期間の定期借家契約であれば、そもそも期間満了通知をする義務が免除されています。
そのため、メールでも通知をしており、それについての返信メールも来ているので再度通知をする必要はないかと思います。
念のためそのメールの履歴は大事に取っておいてください。

それでも、期間満了による建物明け渡しを裁判手続でやるとなると時間と費用がかかってしまうので、できれば任意に退去していただいた方がよいかと思いますので、プレッシャーを与えるために改めて内容証明郵便を送るのも方法かと思います。

何かご不明な点があればお気軽にお問い合わせください。


【お礼】
ご返答頂きありがとうございます。

定期借家契約を1年未満に設定したのも、退去の通知義務がないからなのですが、契約期間満了まで未だ3ヶ月ある点が心配です。この入居者は男性厳禁の女性専用シェアハウスに男性を連泊させていました。確認のメールを無視し構わず連泊させていた点で、賃借人と信頼関係は完全に破綻したという経緯がござます。信頼関係が破綻した事、契約違反だと言う理由で退去にもっていこうかと考え始めてます。

先方にプレッシャーを与えられそうなので、先ずは配達証明をご実家の方に送ってみます。

お忙しい中大変ありがとうございました。
戦う主婦大家
こちらの内容は、2014/10/17時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/10/17

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【お礼】
ご返答頂きありがとうございます。

シェアハウスを新築で建てこの商売を始めた時、司法書士の先生に1年未満の定期借家契約にする事を奨めて頂き、自分なりに契約書の条項も1つ1つ勉強したはずでした。しかし今回のような問題が勃発するまで”1年未満の定期借家契約=不良入居者を強制退去させられる”と勘違いしておりました。

家賃は遅れながらも毎月振込まれていますが、シェアハウスの施設規定を著しく逸脱した事実があり(男性厳禁の女性専用シェアハウスに男性を連泊させた)、賃借人との信頼関係が崩壊しているので何とか退去に持っていきたいと考えています。

お忙しい中のご助言ありがとうございました。

戦う主婦大家
こちらの内容は、2014/10/17時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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