家賃滞納からの一方的な退去!解約手続きを行わないまま荷物の処分をしてしまっても良いのでしょうか?|お悩み大家さん

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家賃滞納からの一方的な退去!解約手続きを行わないまま荷物の処分をしてしまっても良いのでしょうか? 
相談日時:2014/10/15
(Q&A No.2109 地域:大阪府) 回答数:6件
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Q.関西オーナーさん
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疑問
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アパートの大家をしています。

一年ほど前に、知人の紹介で40代男性を入居させました。

知人の紹介という事もあり、連帯保証人も付けず、

簡易的な賃貸借契約書のみを取り交わし、契約に至ったのですが、

その後2ヶ月程度はきちんと家賃を支払ってくれていたのですが、

だんだんと遅れるようになり、先月末の時点で半年分家賃滞納

しているような状況です。

滞納が始まってから何度も電話したり訪問したりしているのですが、

一向に連絡が取れません。知人にも相談しているのですが、

知人も連絡がついてないと言うのです。


ところが、先日知人より、入居者から退去するので荷物の処分を

してもらって構わないという趣旨のメールが届いたと連絡がありました。

急いでアパートに行きましたが、施錠されており、

中の様子を伺う事が出来ませんでした。

その後も何度も電話やメールを送っているのですが、

やはり連絡がありません。入居者からのメールのみの連絡で、

正式な解約手続きも行わないまま、鍵を開けてしまったり、

中の荷物を処分してしまっても良いものなのでしょうか?


是非アドバイスをお願いします。

こちらの内容は、2014/10/15時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2014/10/15

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ベストアンサー
こんにちは日本AMサービスの堂下です。
早速ですが、ご質問に回答をさせて頂きます。

本当に身勝手な入居者さんですね。
法的に言いますと勝手に処…
[ 続きを読む ]

【お礼】
ご回答ありがとうございます。
いろいろ検討したいと思います。
関西オーナー
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A.司法書士
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回答日時:2014/10/16

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関西オーナーさん

初めまして。司法書士の片桐と申します。

入居者から退去の連絡を受け、その上で荷物の処分をすることについての連絡があるとしても、その
入居者とはちゃんと合意書なりを取った上で進めないと後日トラブル(住居侵入、器物損壊等の刑事罰や民事上の不法行為としての損害賠償責任)になる可能性がありますので、法的手続に則って建物明け渡し手続を進めることをオススメします。
(念のため証拠としてそのメールの履歴は保管しておいてください。)
以前参考となる記事を書いたことがありますので挙げておきます。参考にしてみてください。

家賃も半年分程度滞納しているなら、信頼関係が破壊されているということができますので、内容証明郵便等で契約を解除した上で、建物明け渡しの訴訟を起こし判決を得た上で、強制執行手続に進み、入居者の残置動産を処分した方がよいでしょう。

何かご不明な点がございましたらお気軽にご相談ください。





【お礼】
詳しいご説明有難うございます。
少し考えたいと思います。
関西オーナー
こちらの内容は、2014/10/16時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/10/16

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保証人 強制執行 保証 契約 訴訟 費用 家主 行方不明 明渡 連絡 契約者

家主といえども勝手に明渡を行うことは出来ません。
法的に明渡訴訟を提起し強制執行することになります。
時間と費用も掛かりますので、契約者本人、保証人、勤務先など、あらゆる方面から連絡を取ってみてください。
行方不明でしたら捜索願が出ていることもありますので、警察に確認することも一案です。

【お礼】
ご回答ありがとうございます。
警察に相談する事も可能なのでしょうか?
関西オーナー
【コメント】
捜索願に関することは警察にご相談なさってください。
山京ビル(株)
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A.不動産会社
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回答日時:2014/10/16

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法律的な解釈でいくと、内容証明にて契約解除・裁判所にて強制退去の手続きを踏むのが一般的です。が、荷物処分のメールを根拠に、鍵を開錠し、室内の品々を廃棄することは実務として行っている家主・不動産業者は多々あります。ただ、法律には触れますので、それなりはリスクは背負うことになります。
廃棄処分をする際、一旦すべてをすぐに廃棄するのではなく、一時保管し金品やアルバムの写真等は別に保管されていることが多いです。

【お礼】
ご回答ありがとうございます。
法的リスクを冒してまでとは考えておりますので...
関西オーナー
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A.不動産会社
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回答日時:2014/10/18

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賃貸管理会社の株式会社オリエントの中井と申します。
ご質問について回答させて頂きます。

ご質問を確認させて頂きましたが、相当悪質な入居者のようですね、
まず結論から申し上げますと、メールだけの内容で退去と判断し、開錠してしまったり、
残置物の処分を行うと、法的解釈上、自力救済とみなされ、不法行為と判断されるケースが
多く、非常に危険です。

対処法と致しましては、まず契約者と直接交渉を試み、ご質問者様のお考え通り、正式な賃貸借契約の解除の手続きを行った上で、残置物の処分を契約者自身に行なわせる必要がある
かと思います。しかし、契約者が既にどこかに行方をくらましている場合、直接交渉は困難となりますので、新たな転居先を判明させ、交渉を行なわなければなりません。
どうしても転居先が判明せず、その後連絡がつかない場合でも、勝手に荷物を処分するのではなく、法的手続きにて、明渡しを行う必要があります。訴訟を提起し、判決をとれば、法的に残置物の処分と賃貸借契約の解除を認められ、その上で明渡し強制執行を行う事により、残置物の処分を行う事が可能になります。

但し、訴訟提起~強制執行断行までに、平均半年程の期間と、多額の訴訟費用が必要となりますので、全てが完了するまでの間、精神的にも金銭的にもかなりのストレスを強いられる事になってしまいます。

是非一度弊社にご相談下さい。連絡難の契約者との交渉を含め、家賃管理の問題について、スピーディーに対応させて頂きます。

こちらの内容は、2014/10/18時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/10/31

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退去 契約 行方不明 届け 契約者

メールの信憑性によるところが大きいので判断は難しいところでしょう。
行方不明調査をして契約者に退去届けを出してもらえるようにするのが万全です。

こちらの内容は、2014/10/31時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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