賃貸併用住宅の運営について!また管理会社の設立には資格が必要でしょうか?|お悩み大家さん

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賃貸併用住宅の運営について!また管理会社の設立には資格が必要でしょうか? 
相談日時:2014/10/15
(Q&A No.2108 地域:東京都) 回答数:4件
67
Q.田中さん
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☆☆☆☆☆
NO.00002235
田中
田中さん
疑問
回答数:4件


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現在、両親の土地に賃貸併用住宅

(自宅兼8室の1k、賃料8万、駅近、10年まで賃料保証その後は

2年づつ更新、30年間原状回復及び修繕費を会社が負担)を建設

しないか?とあるハウスメーカーから営業がきており、

そうしようかと考えております。


ただ、ハウスメーカーの言うことは全て良いことばかりなので少し

心配です。

また、管理費(原状回復費及び修繕費)として賃料の15%がかかります。

自分で修理会社を探したりして安く修理をお願いすることは

できません。


自分自身としては、他人に全て任せるのは、無駄もあるだろうし

心配があります。


そこで、自分で信頼できる工務店を探し建築(両親の名義)を

お願いし、アパートの客付けは専門化に依頼し、

それ以外の管理(原状回復、修繕、入居者管理等)を自分で行う

(専門課にそれぞれ安く依頼する)管理会社(子供が出資)を

設立しようかと考えています。


そこから15%の管理費を両親から受ける方法です。


そうすれば15%も費用がかからない分は自分利益になりますし、

会社の設立は、相続税対策にもなると思いますが、この運営は

現実的なことでしょうか?


また、管理会社の設立には何か必要な資格とかはありますか?

また、費用はどのぐらいかかりますか?

こちらの内容は、2014/10/15時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2014/10/15

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こんにちは日本AMサービスの堂下です。
早速ですが、ご質問に回答をさせて頂きます。

ハウスメーカーのサブリースの様な形になると思いますが、
ハ…
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A.不動産会社
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回答日時:2014/10/16

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建物 管理 物件 トラブル 賃貸 入居者 住宅 ハウス 入居 収益 体験

賃貸管理はお客様ご自身で行うことができます。特に資格も必要がありません。
ただ、そもそも賃貸併用住宅は他の入居者と同一建物に入居することになりますので、トラブルが発生した際にはお客様も落ち着いて過ごせなくなる可能性があると思います。
ハウスメーカーは良いことしか言わないでしょうから、他の体験談などを聞いたうえで慎重にご判断なさってください。
私見ですが、あらゆる観点から住まいと収益物件は別々にすることをお勧めいたします。

こちらの内容は、2014/10/16時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/10/16

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田中さん

サラリーマン大家さんサポートのイットウモンと申します。
回答させて頂きます。

田中さんのお考え・プラン仰るとおりです。すべてご自分でできる範疇です。

まずは、新築メーカーさんの収益計画は土地の取得原価が、殆どの場合、入っていません。ということは建物取得に対してのみの収益計画ですから利回り収益性は格段に見栄えのいい計画となっています。数字自体が踊って見えます。

そして、家賃保証についても、契約書の詳細部分で賃料の見直しがいつでもできる旨記載されているはずです。突き詰めれば家賃保証も当てにならないということです。ならば、不動産会社さんへの依頼で家賃20%前後アップのほうが良いですね。

原状回復費用や修繕費にしても相見積もりで合理的な工事会社を探されるほうが良いです。

あとは、工事計画と管理会社の件です。

工事計画については住居併用ということもあり、できれば建築士(コンサルタント)さん又は建築計画に詳しい工務店さんで居住空間と賃貸空間を旨く隔離させるプランニングを提案できるところがあればいいですが・・・

管理会社の件は、何の資格も必要ありません。主旨から云えば合同会社が合理的な組織形態だと思います。ネットで調べたところ6万円から10万円程度です。一般的には8戸程度ですから管理会社のレベルではありませんが、親子の関係ですから税務署対策としての意味合いもあり、設立しておくのも良いかもしれません。後々、その法人でアパートを所有することによる簡単な相続対策にもなります。

ちょっとだらだら書きすぎましたね。このへんにしておきます。
参考になれば幸いです。



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A.不動産会社
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回答日時:2014/10/16

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管理会社を設立するには、通常の法人・個人での開業登録以外に必要な資格等はありません。(定款には記載が必要)したがって、設立費用について、法人の場合は40万円ほどで出来上がります。個人の場合はほとんど費用がかかりません。
たくさんのオーナー様より貴殿のような質問を受けますが、実際自主管理の厳しさはやってみないとわかりません。管理会社や不動産会社の経験者が管理会社を経営するぶんには問題ありませんが、結構大変です。新築・築浅の間は問題も少なく、自主管理でも大丈夫だとは思いますが、築年数が経過しますと簡単には経営しきれていないのが現状です。
節税対策を考えすぎて、逆効果(空室率の増加や入居者クレームの対処遅れ等)になる場合もありますので、よくよくお考えいただければと思います。

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