マナーの悪い入居者と信用できない管理会社…自主管理にした方が良いのでしょうか?|お悩み大家さん

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マナーの悪い入居者と信用できない管理会社…自主管理にした方が良いのでしょうか? 
相談日時:2014/10/11
(Q&A No.2103 地域:大阪府) 回答数:5件
178
Q.しがない大家さんさん
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疑問
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ペット可マンションの大家です。

立地が駅から徒歩20分くらいありであり公園近くの環境から

ペット可マンション 2LDK(二人暮らし)を企画、運営し新築から

現在6年目です。


おかげさまで募集をかけるとすぐ埋まる状況で現在満室です。

しかしオープン当初からペット関連のトラブル、

管理会社の管理体制等に悩まされており、日々試行錯誤の上、

現在にいたります。


今回の相談は、最近入居された入居者さまと管理会社の対応に

ついてです。

トラブル内容~ 落としどころをどうするか?現在一般借家。

定期借家への巻き直し?特約?ペット許諾金と家賃の値上げ?

管理会社を訴える 変更する 自主管理する?


ペット可物件ですが、今回の新しい入居者様はペットを飼わない

ということで2ヶ月前に契約にいたりました。

しかし今日、犬を連れたこの入居者様を目撃しショックを受けました。


今回はこの物件の中では一番日当り眺望の良いエースの部屋であり、

床の張替えなど賃料も少し上げペット可で募集をかけて

おりましたところ、内覧開始後初日ですぐに申し込みがありました。


直前に管理会社の担当者とは募集条件について打ち合せしており

(ペット可で駐車場を借りてくれる層をターゲットに、

実際生活エリアとして車がある方が便利な地域、中心部より比較的

駐車料金が手頃、都心部近くの住宅街だがスーパーコンビ二等も

若干の距離があり長く住んでいただけるには、車があったほうが

生活がしやすい地域。今回の退去された入居者様は2台分を借りていた)

この担当者とはこの物件で何回目かの募集であったため、

それまでの仕事ぶりをみてその時点では管理会社の担当を信頼しており

早く決まってよかったと思い募集を止めました。

しかし今回、当てがはずれたようです。

前回までは申込書をすぐ送ってくれたのですが、

今回はなかなか送ってこず、審査が通ったのか不安であったし

1週間ほどたって電話で問い合わせたところ、今回の入居者者様は

ペットを飼わない(ペット許諾金として設定していた3万円はなし)、

駐車場は借りない、入居は2ヶ月後からを希望。


この時点で再募集をお願いしましたが、審査も通ったのでいまさら

断れないとの管理会社、担当者の反応。


乳幼児がいらっしゃる共働きとのことで、車がないと不便な地域、

奥様のお勤め先も1時間ほどの距離だし駅まで自転車でも10分

雨の日等はたいへんであることが予想されたのでその旨を

仲介不動産の担当経由で再度のご説明し、駐車場を借りててほしい旨

と入居希望日を早めてくれる旨を打診。しばらくして返答があり。

『交渉して1ヶ月後の入居にしてもらった。駐車場については交渉中

とのこと』なぜペットと駐車場にこだわるかというと、

以前の募集の時(系列会社の前任の担当者の時に)にちょっとした

トラブルがおこったのです。

その時、他県からの転勤で今回のようにペットは飼わない。駐車場を

借りないとの旨で。それがわかったのが入居直前でしかたなくお引き

受けしました。案の定といいますか、やはり不便だったようで

引っ越してから3ヶ月後に車を購入され駐車場を借りていただきました

(経済的には比較的問題ない入居者様であったので)しかし土地勘が

ないことをいいことに不親切な紹介をされたという思いが根底に

あったのでしょう。駐車場は借りていただけましたがささいなことで

その入居者様からクレームが入るようになりました(鳥の糞がつく。

駐車場の位置をエントランス近くに変更したい等)。

ただ残念なことにこの入居者様は入居当初から実はペット(犬)を

飼っていたことが発覚しました。


そのほかにも管理上のトラブルが積み重なっており、この時点で

この管理会社の変更を考えておりました。

そんな折この管理会社の上司が空気も読めず、太陽光発電の屋貸しの

提案をしに営業にやってきました。

提案の内容は収支みてもとても受けられるものでもなく、こちらに

不利な内容だったため当然ことわりましたが、次の上司の言葉に

拍子抜けしました。

「では管理を系列の子会社に任せますのでと、、、」

そうやって紹介されたのが現在の管理会社の担当者です。

そして管理引き継ぎ時にこの最初の管理会社の重大な過失が発覚

しました。

この最初の管理会社は某有名カリスマ大家さんのフランチャイズで

1年未満での(364日での)定期借家契約を売りにしてました。

しかし、管理をまかせた管理会社は定期借家の巻き直しを当初の1回

しかしておらず、残りの2年はなにもしてない状態でした。

結果として巻き直してない定期借家契約は知らない間にすべて

一般借家契約になっていました。

さらに借家人賠償責任保険の更新もしていなかったようです。

これに関わった担当者は問題発覚時すでにこの会社を辞めていました。


この間なにもおこらなくてよかったですが、

(いや、訴訟になるすんぜんの入居者様の契約違反による退去勧告に

いたるようなトラブルがおこっていました。最終的にはこの入居者様

は自主的に退去され問題となりませんでしたが、今考えるとハシゴを

外された状態で交渉していたのかとおもうと本当に怖いです)

これを引き継ぎ、問題を率直に報告してくれた系列の管理会社の

担当者(現在の担当者)の顔をたて、その時の残りの入居者様は

とりたてて問題なかったのでそのまま一般借家契約でいくこととし、

こらから募集の際はペット可の契約に関しては最初は定期借家で、

ペット許諾金をお支払いいただき 信用調査とは別にペット審査を

行い、入居を決め、364日問題おこさなければ、そのまま一般借家へ

移行するという取り決めをしておりました。

その後正規の審査方法と定期借家を結んだ入居者様のペットの

トラブルはほとんどなくなりましたので安心していたのですが

今回のように申し込み時に虚偽の申告をしてこられるケースへの

対応です。

このような残念な前例を作られた入居者様への対応はまず駐車場の

鳥害対策をおこない、ご希望にそえる駐車位置に空きができたので

そちらにお移りいただき、移動と同時にペットを飼われている事実を

やんわりと伝え更新時に家賃の1000円アップを交渉したようです。

(入居からこの時点で2年経過です)ただ契約者様は住んでおらず、

女性の方に又貸しされているようです。

さてこの背景のもと今回の問題発覚です。新しい入居者様ですが、

旦那様は自転車、奥様はチャイルドシート?がついたバイクのような

電動自転車を購入されて入居されたようで駐車場については借りる

見込みはなさそうです(雨の降る日はほんとに通勤大変そうですが)。


そして週末は空いた駐車場に来客者を無断駐車させたり(これは管理

会社経由でやんわり伝えてもらいましたが)こんどはマンション

全体に無料で提供してる(近隣にコインパーキングがないので)1台分

の来客用を長時間使用するなどマナーもあまり良ろしくありません。

子育て大変そうなので週末は親御さんが車で来ているようです。

それはしかたないと割り切り管理会社に2台分空いている駐車場を

外部に募集をかけてもらうように依頼しましたが、音沙汰なしで2ヶ月

経ち、もう自分で募集をかけ徐々に自主管理に移行しようか、

管理会社変更を本気で考えようと思っていた時に、いやなものを見て

しまいました。

今後どのように対応していくべきでしょうか?

率直なご意見をお聞かせください。

こちらの内容は、2014/10/11時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2014/10/11

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ベストアンサー
しがない大家さん

お困りのご様子、
サラリーマン大家さんサポートのイットウモンがお答えいたします。
よろしくお願いいたします。

[ 続きを読む ]

【お礼】
早速のご回答ありがとうございます。
ご指摘の通り『しっかりと任せられる管理会社』の選定をしていこうと思います。
先代から賃貸業を引き継ぎ新しく建て替えてオープンしました。
引き継ぎ時、それまで任せた不動産会社のずさんな管理の実態(毎年の多額な修繕費、立ち退き料のピンハネ行為等)に不信感から最初は自主管理でスタートしました。当初はお客様第一と思いなにかあればすぐに対応してましたが、モンスター店子様の飼われているペットの騒音問題で住人同士の板挟みにあい同じマンションに住んでいるため、次第にきつく言えなくなりました。自分がしたことは棚にあげ、問題おこれば権利意識まるだしで、自分さえよければそれでいいというモラルの低下したモンスター様と対峙しながら、経済審査同様、つくづくモラルのしっかりした入居者様を選ぶことが安定した賃貸経営につながると思い知らされました。自主管理では審査の限界を感じ、管理会社を選定し担当者とともに地道にノウハウを蓄積してきたのですが、この管理会社の経営方針が地域シェアの拡大に傾倒し管理数獲得を至上命題にし、広告等の露出が増えるようになるのと反比例するように管理の質が落ちはじめました。管理数が増え、担当は事なかれ主義になり、めんどうなことは下請けにまかせ、現場の声を聞かなくなりました。この会社は管理から売買に力を入れはじめているのかもしれませんね。そろそろ潮時のようです。次の更新、解約通告まですこし時間があるようですので、賃貸管理業務の本質をわかっている現場を大切にする実直な管理会社を探そうと思っています。
しがない大家さん
【コメント】
そうですね~
現場を大切にする基本姿勢、当たり前のことを当たり前にこなす会社、あるはずです。頑張って下さい!

私がいつもいうのは、管理と客付けはまったく異なる業務だということです。お近くに管理専業会社があればいいですね。

サラリーマン専門イットウモン@タカエージェント株式会社
A.不動産会社
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回答日時:2014/10/12

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文章を拝見する限り、管理会社の変更するより、自主管理をお勧めします。
管理会社を変更し再度委託しても、共同住宅には多少のトラブルは付き物です。したがって変更しても同じ悩みを再度かかえることになるでしょう。また、この管理会社も客付は他社へ依頼している可能性があります。と考えると入居者面談を店頭で行っておらず、マナーの良い・悪いは書類上の判断でしかできません。家主様が自主管理する場合は、契約は客付会社で3者立ち合いの下行えますし、一般媒介で行っておれば、申込書は必ずFAX来ます(部屋止めのため)。その代り、物件へは度々訪れて、掃き掃除・点検・トラブル処理はご自身でなさるようになってしまいますが。
面倒な部分を取り除くため多少の管理会社の問題を意識しないか、面倒ではあるがご自身でトラブル処理を行わず納得いくよう処理なさるか、お決めになればよろしいかと存じます。

【お礼】
同じ物件に住んでおり当初は自主管理で試行錯誤しながら自前で行っていました。ペットの騒音問題で板挟み合いよく選定せずに管理会社に委託しました。現在でも掃除のチェック・自転車置き場・ゴミ置き場の管理・何かあった時の連絡等みえない管理人として対応しています。つくづくマナーの良い入居者様が入っていただくのが一番であると身に染みています。ご指摘のとおり管理会社はほとんど他社へ依頼しております。いつもは申込書もPDFで送ってもらい、こちらでもチェックしていたのですが、今回は身内の入院等で忙しかったできるだけ早く手続きを終えたいという
心の隙もあり、すべて任せた形で状況を把握した時にはすでに後手にまわっていました。管理会社に安心してまかせられる形を作って物件を離れ、いずれは自主管理に戻すつもりでおりましたが、あてがはずれたようです。ペット審査もアンケート形式でかなり細かくチェック項目をつくっておりましたが、客付け業者か管理会社が面倒に思って省いたか、入居者様が審査を通りやすくするため安易に虚偽の事実を申告したか、今回は詳しく検証する必要がありそうです。書類上の判断に加えて対面での面談の必要性を強く感じています。今後どうするかについて要望含め管理会社の担当に連絡しましたが、1週間たっても返信もないので、信頼関係も崩れました。新しい管理会社を選定し対応していこうと思います。アドバイスありがとうございます。
しがない大家さん
こちらの内容は、2014/10/12時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/10/12

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管理 悩み 引き 管理会社

現場は予想以上に大変なものです。
お客様の悩みを引き受けてくれる管理会社もいるはずですので、まずは管理会社をお探しになり本件を真摯に受け止めてくれるようでしたら、そこの新たな先にお任せすることも一案ではないかと考えます。

こちらの内容は、2014/10/12時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/10/13

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管理 解決策 質問 解決 業務 自主管理 回答 管理会社

こんにちは日本AMサービスの堂下です。
早速ですが、ご質問に回答をさせて頂きます。

自主管理はとても骨の折れる業務です。
まずは他の管理会社に見積依頼と現況の解決策等の
助言を求められては如何でしょうか。

その中でバランスの良い管理会社に業務を依頼する事を
お勧め致します。


こちらの内容は、2014/10/13時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/10/14

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募集 管理 業者 大家 相談 問題 株式会社 大家さん 理由 入居 経営 管理費 管理会社

株式会社三野 北前店と申します。
非常に仕事が粗い管理会社の担当者に当たってしまたようですね。でも、そのような問題は担当者ではなく会社の問題であると思います。自己の条件に管理会社を探されるのが良いのではないでしょうか?
大手にこだわりますと、どうしても管理は雑になりがちです。理由は明白!出来る社員は独立してしまうことが多いですし、残る社員も全員が宅建ホルダーというわけではないのが実情です。すると雑務は無資格者の仕事になることが多く、ミスも多いのです。そのような問題が無いように経営サイドが気を配っているような会社なら、そのような事は起きないのですが・・・多発しているので、経営サイドにも問題があることが多いようです。

さて、自己管理についてですが、自身で何でもできて、時間があって、入居の募集もできるというのならよいのですが、専業でやってもなかなか難しいので、私はおススメしません。
よく話を聞いてくれて、相談にも乗ってくれる業者を見つけることが一番良いです。そうできれば管理費よりもメリットは多いでしょう。
ただし、お分かりだとは思いますが、すべて一人で儲けようとしてはいけません。
何でも「最安値」で買いたがる大家さんがいらっしゃいますが、そのような方には良い業者は付きません。その場しのぎで手抜きでもウソでも何でもあれの業者に当たるだけです。サービスには価格があるものとしてとらえてください。

こちらの内容は、2014/10/14時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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