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空室を埋めたい!入居希望者の条件をどこまで通すべき?不動産屋通したくない・保険会社未加入・家賃減額等 
相談日時:2014/09/27
(Q&A No.2084 地域:神奈川県) 回答数:5件
320
Q.まこさん
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NO.00003864
まこ
まこさん
疑問
回答数:5件


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初めてご相談させて頂きます。まこと申します。

大変悩んでおり皆様のご意見をお聞き出来たらと思い

投稿させて頂きました。

どうぞよろしくお願い致します。


現在1階部分は店舗・2階以上は2DKの賃貸マンションを自己管理で

経営しております。募集は不動産屋さんに依頼しています。


1階店舗を約2年ほど前から契約されてる方から事業拡大の為、

上階の2DKを借りようかと検討しているとの事で契約するかの返事待ちを

しております。


☆先方☆

(1)不動産屋を通さずに契約したい。

(2)保証会社に加入しない。


☆当方☆

(1)不動産屋は介して欲しい

(礼金を免除する分を不動産屋さんに手数料を払い契約して欲しい)

(今まで通さず契約したことが無い・トラブル時の対応が困る・

不動産屋さんとの信頼関係を悪くしてしまう)


(2)通常は皆様ご加入頂いています。

未加入での滞納を経験しましたので。。。


2年のお付き合いという事もありますし、

空室がございますので埋めたい気持ちもあります。

厳しい経営状態ですが、少しばかりでも、

サービスさせて頂こうと以下の提案をさせて頂きました。


●礼金は免除するので不動産屋さんは通して欲しい。

●保証会社は通常は加入頂くが、未加入でも構わない。

●リフォームがこれからなので、クロスなどお好みのものを選んでも良い。


私としましては、かなり譲歩させていただいていると思うのですが、

お返事を待たされております。


正直なところ、手数料は、経費で落とせるのになぜ払いたくないのか

わかりませんし、不動産屋通さず、保証会社入らないというのは

大家にとってリスクがありすぎますので困惑しています。

保証会社未加入は構わないと言ってしまいましたが、

やはりリスクを考えると不安です。


かといって、先方の条件を飲まないで一階店舗を退去されたら。。。

とも考えてしまったり。。。


わかりづらい文章で申し訳ございません。

不足で不明な点はご指摘お願いします。


以下の点で、どう思われ対処致しますか?


Q1.不動産屋通すor通さない

Q2.保証会社加入or未加入

Q3.この方へのサービスは何をするか


ご夫婦で現在経営されていて御主人様は以前、

不動産業界で仕事されていたそうで何かにつけ

『主人は業界におりましたので。。。』と話されます。


ですが、この業界にいたのならば、

そんなむちゃくちゃは言うでしょうか?

1階店舗契約時も、内装工事で許可なく壁に鉄筋まじかまでドリルで穴を

たくさんあけられ、ビックリしてストップしてもらいました。


業界にいたのなら常識で、

許可なくやってしまうなんて事はしないと思いますが。。。


お話するときは、いつも奥様で御主人は何も話しません。

そういった事から、今まで家賃滞納や遅れはございませんが、

いまいち100%信頼関係が築けている訳でもございません。


どうか皆様のご助言をお願い致します。

※追記です。
●●今日また先方から要求がありました●●
家賃を下げて欲しい
11月から契約したいので部屋を取り置きして欲しい

先方の要求をまとめると
①不動産屋通したくない(手数料払いたくない為)
②保証会社入りたくない
③家賃を下げて欲しい
④部屋を取り置きして欲しい

こんなに要求されるとは思いませんでした。
①についての要求は飲みました。礼金を頂かない分、不動産屋さんに手数料をお支払いくださいとの事で先方に同意を頂きました。
②③④については全部は飲めません。
②保証会社加入は当方負担で加入しようかとも考えましたが店舗なので高いです。
②③は長期的に損なので、フリーレントで一時的な損のほうが得かなと。。

ここの部分も含めてご助言いただけたら助かります。

こちらの内容は、2014/09/27時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2014/09/26

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保証 保証会社 不動産 経費 質問 回答 不動産屋 フリーレント

ベストアンサー
こんにちは日本AMサービスの堂下です。
早速ですがご質問に回答をさせて頂きます。

Q1.不動産屋通すor通さない

お話をお伺い…
[ 続きを読む ]

【お礼】
ありがとうございます。
不動産屋、保証会社やはりここは譲れないと思えました。

フリーレント案は考えてませんでした。

本日先方からさらに要求がありましたので追記させて頂きました。

フリーレントならば一時的な損失だけなのでこちらは検討はしてもいいかな?と思いました。

お時間がございましたら追記も見ていただけたら助かります。
まこ
【コメント】
追記分を拝見させて頂きました。

あれもこれも色々と要求されてきていますね。
譲れない部分は譲る必要はないと思います。

フリーレントでも十分譲歩した内容だと思います。
現在のテナントとは言ってもお互いに気持ちよくなる事が
考えられないと難しいですね。
日本AMサービス
【お礼】
はい(泣)
ありがとうございます。
小娘だと足元見られてる感じです。
心強いご助言ありがとうございます。
まこ
【お礼】
*。・゚日本AMサービスの堂下さま*。・゚・*。・゚

結果ご報告とお礼が遅くなり大変申し訳ございません。
体調を崩しながらもバタバタしており、やっと時間が出来ました。

以下の条件で契約が決定しました!

●礼金まけるから、不動産屋は通す。
●保証会社はご自身で加入必須。
●家賃は下げない。
●1か月フリーレント。

堂下さまのおっしゃる通り、長期的な支出(家賃値下げ・当方で保証会社加入)は経営上無理なので一時的な損失で済ませたいと思いこの条件で呑まなければ契約しないと強く決断し不動産屋さんに全ての経緯を話し、話を勧めて頂きました。

交渉事も学ばなければいけないと良い経験になりました。

本当にありがとうございました。
まこ
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A.不動産会社
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回答日時:2014/09/26

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支障 募集 不動産会社 トラブル 不動産 入居者 相談 仲介 理由 支払い 入居 入居者募集

入居者募集について不動産会社に依頼しているのでしたら、本件も同様に不動産会社にお願いすべきでしょう(今後の入居者募集に支障を来す可能性もございますので)。
一般的には”仲介手数料を支払いたくない”ことがその理由になりますが、それ以外に何かあるようでしたら、将来のトラブルを回避するためにも、なおさら不動産会社に相談なさった方が良いと思います。

【お礼】
ありがとうございます。
不動産屋さんは必ず通します。
契約時は、契約書雛形に沿って作成し、大家でも簡単かと思いますがトラブルがでた場合難しくなると思いますし、不動産屋さんとの信頼関係を壊す事になりますので。。。
本日先方よりさらに要求があり追記させて頂きました。
お時間がございましらよろしくおねがいします。
まこ
【コメント】
中途半端に受け入れると話が複雑になるようにも思います。
将来のトラブルの恐れを考慮すると、退去されてしまうことも覚悟のうえ、全て断ることも選択肢の一つのように思います。
いずれにしましても、不動産会社にご相談なさってください。
山京ビル(株)
【お礼】
*。山京ビル(株)さま*。・゚・*。・゚

結果ご報告とお礼が遅くなり大変申し訳ございません。
体調を崩しながらもバタバタしており、やっと時間が出来ました。

以下の条件で契約が決定しました!

●礼金まけるから、不動産屋は通す。
●保証会社はご自身で加入必須。
●家賃は下げない。
●1か月フリーレント。

長期的な支出(家賃値下げ・当方で保証会社加入)は経営上無理なので一時的な損失で済ませたいと思いこの条件で呑まなければ契約しないと強く決断し不動産屋さんに全ての経緯を話し、話を勧めて頂きました。

交渉事も学ばなければいけないと良い経験になりました。

本当にありがとうございました。
まこ
こちらの内容は、2014/09/26時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/09/27

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負担 管理 保証 保証会社 大家 不動産 賃貸 契約 相談 質問 困った 問題 仲介 重要 内容 委託 大家さん 自主管理 家賃 理由 回答 経営 アドバイス 店子 礼金 不動産屋 予定 賃貸経営 要望 賃料

こんにちは。
賃貸経営相談室『マリブ不動産コンシェルジュ』の石田です。

厳しさが増す賃貸経営状況の中で、
店子さんの希望をどこまで聞き入れるのかは
本当に悩ましいところですね。
ご心労お察し致します。

さっそくですが、ご質問に回答させて頂きます。

Q1.不動産屋通すor通さない
→契約後に管理を委託する予定でしたら仲介を入れた方が良いです。
 自主管理なら仲介不要です。
 ですが、問題は別の所にあると思います。
 仲介を入れても『礼金不要』なら、店子さんの実質的な負担増は0円です。
 それなのに何故、仲介を入れたがらないのか?
 不動産のプロとしては『何か別の理由がある?』と疑いの念を抱いてしまいます。
 このような場合、『大家さんは防衛策をとるべきです』と
 石田はアドバイスしています。

Q2.保証会社加入or未加入
→大家さんがOKなら、未加入でも構いません。
 その代わりに、毎月の賃料に5%ほどのデポジットを上乗せして下さい。
 これは条件ではなく、あくまでも店子さんが自由に選べる選択の1つです。
 保証会社を入れてもいいし、デポジットを選んでもいい。
 どちらの場合も、店子さんが困ったときに助けてくれる救世主になりますから
 店子さんにとって、よりメリットの感じられる方を選んで貰うと良いでしょう。
 1年後には家賃の60%が、2年後には家賃の120%が積み立てられます。
 このデポジットは大家さんにとって驚くほどのメリットがあります。

Q3.この方へのサービスは何をするか
→こちらからサービス内容をさらに提示するのではなく、
 返事が無い現状において『返事ができない理由は何か?』を
 まずはきちんと店子さんから聞くことが重要です。
 店子さんからの要望については、必ず『理由』を聞いて、
 大家さん自身がその理由を理解し、納得してから、
 店子さんが求めるサービス内容と、大家さんが譲歩できる条件を
 すり合わせするように進めて下さい。

トランプゲームに例えますと、
こちらから先に手持ちの強いカードを相手に見せるのではなく、
相手のカードの出方を見て、しっかりと状況を見定めて、
勝負をかけるタイミングになってから
クイーンやキングやジョーカーなどを出すようにして下さい。
後出しじゃんけん的なイメージです。

大変かと思いますが最後まで頑張って下さい。
もし今後の進め方でご不安があれば、弊社までいつでもお気軽にご相談下さい。


【お礼】
ありがとうございます。
①管理につきましては、私も同マンション内に住んでいる事もあり頼む事はないのですがトラブル時が困るのと不動産屋さんとの信頼関係を悪くする事は出来ません。礼金をまけるから不動産屋さん通して欲しいとの事は先方に同意してもらいました。契約時の手数料を払いたくなかったようです。

②デポジット案は良いお話で勉強になりました。
滞納時に備えての貯蓄の他にも先方がリスクある要求をされた場合にも利用出来ますね。
より長く滞納なく貯蓄が出来たら、、、とゆうことで早期で滞納されてしまったら、、、と不安があります。ギリギリ経営でキツイです。
保証会社はやはり必要です。
どうしても入らないなら当方で加入も考えましたが店舗ですので高いです。

③とてもわかりやすいお話ありがとうございました。
若輩ものですのでこのご助言はとても勉強になりました。小娘だと思われ足元見られてる感あります。

本日先方より、さらに要求がきましたので追記させて頂きました。
お時間がございましたらよろしくおねがいします。
まこ
【お礼】
*。・゚(合)マリブ不動産コンシェルジュの石田さま*。・゚・*。・゚

結果ご報告とお礼が遅くなり大変申し訳ございません。
体調を崩しながらもバタバタしており、やっと時間が出来ました。

以下の条件で契約が決定しました!

●礼金まけるから、不動産屋は通す。
●保証会社はご自身で加入必須。
●家賃は下げない。
●1か月フリーレント。

長期的な支出(家賃値下げ・当方で保証会社加入)は経営上無理なので一時的な損失で済ませたいと思いこの条件で呑まなければ契約しないと強く決断し不動産屋さんに全ての経緯を話し、話を勧めて頂きました。

交渉事も学ばなければいけないと良い経験になりました。

本当にありがとうございました。
まこ
こちらの内容は、2014/09/27時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/09/29

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不動産会社 保証 保証会社 不動産 入居者 契約 相談 解決 審査 入居 オーナー 相場 要望 賃料

譲歩する部分と譲歩しない部分をはっきり分けたほうが良いでしょう。
しかし要望が多すぎるように思われます。

今までオーナー様自身で契約をしたことがないのであれば不動産会社に依頼したほうが良いでしょう。この点は解決のようですね。
保証会社は加入したほうが良いでしょう。審査が通るかで状況も変わるので審査が先になるでしょう。
11月からの契約であれば10月に先に契約を進めたほうがよいでしょう。
賃料は相場によります。

上記も含め契約を依頼する不動産会社と相談して進めたほうが良いでしょう。

一方的な要望多い入居者には気をつけたほうが良いでしょう。

【お礼】
*。・゚(株)レント・コレクト・エージェンシーさま*。・゚・*。・゚

結果ご報告とお礼が遅くなり大変申し訳ございません。
体調を崩しながらもバタバタしており、やっと時間が出来ました。

以下の条件で契約が決定しました!

●礼金まけるから、不動産屋は通す。
●保証会社はご自身で加入必須。
●家賃は下げない。
●1か月フリーレント。

長期的な支出(家賃値下げ・当方で保証会社加入)は経営上無理なので一時的な損失で済ませたいと思いこの条件で呑まなければ契約しないと強く決断し不動産屋さんに全ての経緯を話し、話を勧めて頂きました。

まさに『譲歩するとこしないとこをはっきり分ける』が今の私には一番必要なところでした。
家業を継ぎやっと5年たちましたが、まだまだ未熟です。
今までここまで要求される方はいらっしゃらなかったので困惑しました。
この業界では、私にとって親のような年代の方が多く小娘に思われ足元を見られる感じがございます。
早くたくさんの知識を得たいと思います。

交渉事も学ばなければいけないと良い経験になりました。

本当にありがとうございました。
まこ
【コメント】
ベストな判断でしょう。

後は審査と契約が無事完了すれば終了ですね。

今後も経営者としてがんばってください。
アドバイザーなど気軽に相談できるところがあるといいですね。
(株)レント・コレクト・エージェンシー
こちらの内容は、2014/09/29時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/10/03

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まこ 様

ご相談は解決しましたか?もし、まだお悩みでしたら...

お任せください。

ご相談についてですが、見方を変えてみてはいかがでしょうか。
プロパティマネジメント(不動産<財産>の運用)の視点でアドバイスさせていただきますね。

先ず、保証会社加入に関しましては、大家様の費用ご負担で加入して頂く。但し、保証委託契約では毎年更新料(約10,000円)が必要となりますので、その費用は借主様にご負担していただいてください。恐らく「更新料も払いたくない」との申し出があると思いますが、そこは家賃を下げること(2,000〜5,000円)によりクリアーできるでしょう。

単なる賃料減額は行うべきではないのですが、借主様の事業拡大による増床(貸室面積の増加)の場合、賃料設定にもよりますが、5,000〜10,000円までの減額は一般的です。

以上のご対応により、お話しがまとまりますと、まこ様の“キャッシュフロー”向上(家賃収入増加)につながりますよね。空室がある程度あるという前提でもありますが、貸室の稼働率を上げることが大切です。

また、通常2DKタイプの貸室ですと、3〜5年のサイクルで入退去を繰り返すことが多いですが、事業拡大であれば、5年以上は見込めます。貸室面積が足りないという理由で解約でもされたら大損失ですからね。

現代では、貸室希望者数より空室物件の方が多い状況になっていますので、これからは大事な不動産<財産>をいかに上手く運用、活用し“キャッシュフロー”を上げることできるかが重要となります。


追記の④(部屋の取り置き)に関しましては、“フリーレント”を採用して早々にご契約を交わしましょう。。。




【お礼】
*。株式会社ツインライフ・゚さま*。・゚・*。・゚

結果ご報告とお礼が遅くなり大変申し訳ございません。
体調を崩しながらもバタバタしており、やっと時間が出来ました。

以下の条件で契約が決定しました!

●礼金まけるから、不動産屋は通す。
●保証会社はご自身で加入必須。
●家賃は下げない。
●1か月フリーレント。

家賃設定については相場より少し良心的な価格ですので下げられませんでした。
稼働率は、80%~100%ですが、儲けはございません。ローン返済してやりくりをやっと出来る状態です。。。おはずかしながら。。。(泣)

長期的な支出(家賃値下げ・当方で保証会社加入)は経営上無理なので一時的な損失で済ませたいと思いこの条件で呑まなければ契約しないと強く決断し不動産屋さんに全ての経緯を話し、話を勧めて頂きました。

交渉事も学ばなければいけないと良い経験になりました。

本当にありがとうございました。
まこ
こちらの内容は、2014/10/03時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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