催告兼解除通知をするが反応なし。次の対応について相談です。|お悩み大家さん

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催告兼解除通知をするが反応なし。次の対応について相談です。 
相談日時:2014/09/22
(Q&A No.2078 地域:岩手県) 回答数:5件
68
Q.kabigonさん
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☆☆☆☆☆
NO.00002951
kabigon
kabigonさん
疑問
回答数:5件


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戸建 滞納 契約解除 催促 荷物 大家 絶対 入居者 貸家 一戸建て 契約 相談 子供 料金 ローン 内容 文書 通知 家賃滞納 家賃 入居 法的手段 深夜 アドバイス 拒否 対応 電話 鍵交換 連絡 物置 交換 立ち合い
約一か月半前にも相談させて頂きました、

一戸建て平屋貸家の大家です。貸家は自宅の目の前にあります。


入居者が家賃滞納し始めてから4か月になりました。

相談後アドバイスに沿って期限付きの催告兼解除通知を配達証明郵便で

送付したものの不在の為返送、その後同じ内容の文書を特定記録郵便で

送付しました。特定記録郵便を送付して約半月後、

入居者が深夜に貸家に訪れた様子がありました。

玄関がガラス戸のため郵便物等が投函されている様子が外から

確認できるのですが、この日多数あった投函物がきれいに

なくなっていたのがわかりましたので、来たのだと判断しました。


 それから更に半月が経過しましたが、連絡はありません。

電話もしていますがかけると留守電になり相手が確認できないので

(前回かけた際は子供が出て、「○○さんですか?」と尋ねると

「違います」と言われたので)伝言を吹き込んではいません。

1か月前あたりに入居者が家の前を車でゆっくりと通り過ぎる様子を

見かけたり、近くで入居者の車とすれ違ったこともありましたので、

そう遠く離れてはいないと思われます。


 他に公共料金・新聞・ローン等も滞納しているようで、

いろいろな方が催促にみえます。


 既に契約解除日を過ぎているのでいろいろ事を進ませたいのですが、

特定記録郵便を受け取ったと思われる日から1か月経過していないので、

それまで待つべきか躊躇しております。


 今考えているのは、特定記録郵便受領されたと思われる日から

1か月経過後に、

(1)玄関に大家に連絡をお願いする旨の貼り紙をする

 契約解除された件と鍵交換施行を記載した文書を特定記録郵便で
 投函する

(2)数日~数週間待ちそれでも動きがなければ、
 警察立ち合いにて開錠(ちなみに私は合鍵を保持していません)

(3)不在を確認後、鍵の交換

(4)直ちに法的手段

の順なのですが、やはり法に触れるのでしょうか?


 まだ家財が残っている様子で、

冬タイヤも置きっ放しになっているので、再び来る可能性は

十分あると思います。

何度も連絡をお願いする封書を投函しても拒否され、

人目を避けて訪れては貸家を荷物置き場にしている入居者を、

絶対に許せません。


 アドバイスを宜しくお願い致します。

こちらの内容は、2014/09/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2014/09/22

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連帯保証人 保証人 保証 入居者 質問 解決 問題 部屋 被害 方法 処分 権利 賃借人 回答 入居 親族 賃料

ベストアンサー
Kumapapaさん

こんにちは日本AMサービスの堂下です。
早速ですが、ご質問に回答をさせて頂きます。

本当に身勝手な入居者…
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【お礼】
コメントありがとうございます。
この入居者とは保証人なしで契約しておりました。何とかして入居者と連絡をとり法的手段を使わずに解決させたいとは思うのですが、こちらからの連絡を拒否されている現状では、強引にでも鍵交換を行い貸家に侵入できない状態にして大家に連絡させるという方法しか思いつかず、(1)~(4)での手段を考えた次第です。
しかし入居者は過去にも同様の経験を踏んできている様子があり、こちらの考えを見透かしているようにも感じますので、慎重に行動していきたいと思います。
kabigon
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A.司法書士
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回答日時:2014/09/23

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建物 滞納 契約解除 内容証明郵便 裁判 請求 内容証明 明け渡し請求 強制執行 賃料滞納 契約 判例 訴訟 有効 内容 家賃滞納 家賃 対応 根拠 慰謝料 鍵交換 明け渡し 交換 賃料

kabigonさん

初めまして。司法書士の片桐と申します。

4か月以上の家賃滞納状態であるなら、先にお送りしている内容証明郵便により契約の解除は有効となると考えられます。

ただし、解除が有効だとしても、法律は自力救済は認めていないので、借り主の承諾なしに鍵を交換したりすると、慰謝料請求をされる場合もあります。裁判例(大阪地裁平成21.11.13)でも承諾なしに鍵交換をした場合に慰謝料50万円を支払う旨の判決を出しています。

そのため、賃料滞納による契約解除を根拠に建物明け渡し請求の手続をし、強制執行手続を進めるなど、法的手続をとった上で、鍵交換を行うのが一番良いと思います。

この法的手続前に鍵交換をしてしまうと、建物明け渡し請求の訴訟手続も不利に扱われる可能性も出てきますので十分気をつけて対応してください。

【お礼】
コメントありがとうございます。
やはり法に触れるのですね。裁判例も示して頂きありがとうございます。参考になります。
所在不明となった4か月前、当時は長期出張か何か事情があり戻ってこれないのかと呑気に構えていたのですが、後で電気・水道・ガスと全て止めてからいなくなったことがわかりました。にもかかわらず不定期で訪れては郵便物のチェックや荷物の持ち出しを行っている様子に、どこか「手慣れた」ようにもみえます。
鍵交換から会話せざるをえない状況に持っていき会話のきっかけを作ろうと思っていましたが、相手はもしかしたら一筋縄では済まないかも知れません。
家族と相談し、慎重に行動していきたいと思います。
kabigon
こちらの内容は、2014/09/23時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/09/23

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契約解除 弁護士 契約 相談 訴訟 明渡し訴訟 明渡

契約解除の後は、明渡し訴訟を提起するのが一般的です。
手続きにつきましては、信頼できる弁護士や司法書士にご相談なさってください。

【お礼】
コメントありがとうございます。
入居者が大家に所在を確認されないよう周到に動いているのがよくわかり、自分の力だけでは限界を感じています。
今後は、法的手段で進めていきたいと思います。
kabigon
こちらの内容は、2014/09/23時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.弁護士
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回答日時:2014/09/23

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滞納 退去 裁判 放置 事務所 荷物 強制執行 住居侵入 弁護士 家賃収入 不動産 直接 相談 訴訟 損失 家賃滞納 行方不明 家賃 賃借人 滞納家賃 違法 オーナー 撤去 強制退去 電話 明渡

東京都港区の弁護士です。

このまま放置すると,家賃収入の分だけ損失が発生するだけですので,早急に解除の上,訴訟で明渡を求めるべきです。

訴訟外で自分で荷物を撤去するのは自力救済として違法です。
オーナーでも賃借人に告訴されれば住居侵入罪となりますので,控えて下さい。

したがって,訴訟で明渡判決を得て強制執行する必要があります。

音信不通・行方不明の場合でも,訴訟を通じた強制退去が可能です。

判決取得後,滞納家賃の強制執行も可能となります。

音信不通・行方不明の案件は,裁判手続きがむしろ早く進むので,ご相談から3か月程度で終わることもあります。

一度早めに直接弁護士に相談してみてください。


当事務所でも家賃滞納による不動産明渡の案件を多く取り扱っております。
ご不明な点等ございましたらお気軽にメールや電話にてお問い合わせ下さい。


【お礼】
コメントありがとうございます。
荷物の撤去までは考えていなかったのですが、近々荷物を取りに来られるのではというのが頭にあり、大家に連絡を取らざるをえない状況を設けることを目的に「鍵交換」を行おうと思っておりました。しかし相手は恐らく同様の行動は初めてではないような予感がしています。となれば、自分が不利になる行動は慎み、法に委ねる方向で進んでいきたいと考えるようになりました。
裁判は全く初めてですので不安もいっぱいありますが、前に進んでいけるように頑張りたいです。
kabigon
こちらの内容は、2014/09/23時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/09/28

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管理 弁護士 相談 質問 問題 自主管理 対応 管理会社

質問の手順は法的に問題があるでしょう。

自主管理自体が難しいように思われます。管理が出来ないようであれば管理会社に依頼したほうが良いですが現状ですと弁護士に相談したほうが良いでしょう。

精神的にも良くないので早期に対応したほうが良いかもしれません。

【お礼】
コメントありがとうございます。
入居募集を自分で行い、管理会社も通していなかったので、今まで全て私と家族で管理を行ってきました。入居者はその審査の甘さに狙いをつけたのだと思います。自分の人の見る目のなさに悔いが残ります。
実は昨夜から今朝にかけて、入居者がこっそりと貸家を訪れ郵便物を持ち帰ったようです。家族はもう少し待って様子をみたらと言いますが、私は自宅の前でもあり、嫌でも目に入るので気になって仕方ありません。
一日も早く法の力をお借りして、貸家も自分自身もさっぱりしたいと思います。
kabigon
【コメント】
自主管理から管理会社が管理することで入居者の対応が大きく変わるということはよくあります。
自主管理も難しい時代になってきました。
管理会社が対応しているのに管理できていない相談も多いようですが・・・。
それだけ賃貸トラブルが散見されるようになったのだと思われます。

また以前は管理物件が目の前にあるので自主管理をされる方が多かったのですがトラブルになり
オーナー様が精神的に苦痛に感じている場合も散見されます。

大変だと思いますが解決するようにがんばってください。
(株)レント・コレクト・エージェンシー
こちらの内容は、2014/09/28時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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