家賃滞納50万!無職になった入居者と契約を更新して大丈夫?|お悩み大家さん

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家賃滞納50万!無職になった入居者と契約を更新して大丈夫? 
相談日時:2014/09/04
(Q&A No.2057 地域:千葉県) 回答数:11件
162
Q.O家さん
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☆☆☆☆☆
NO.00003509
O家
O家さん
疑問
回答数:11件


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管理 滞納 更新 大家 賃貸 入居者 アパート 契約 問題 家賃滞納 家賃 入居 対応 更新契約 管理会社
アパートの大家をしています。

賃貸を初めてから長い間滞納するような人はいなかったのですが、
今年に入って長年住んでいた方が滞納し始めました。

たまに支払うこともありますが1ヵ月分にも満たないので
どんどん滞納が増えてしまい、9月現在で50万円になります。

聞くところによると仕事を辞めてしまったようで、
今後、滞納分も含め家賃を払えるようになる見込みはありません。

10月には更新の手続きもあり、そういう方と
更新契約してしまっていいのか心配です。

お願いしている管理会社さんは更新の案内を送ると
言っているのですが問題はないでしょうか?

どのように対応すればいいのか、
この場を借りてご意見を頂きたいと思います。

よろしくお願い致します。


こちらの内容は、2014/09/04時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2014/09/08

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ベストアンサー
O家様 
賃貸管理会社 株式会社オリエントの土谷と申します。
ご質問について回答させて頂きます。
今回のようなケースでは、更新契約はせずに任意での退去交渉を進…
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【お礼】
土谷様

ご回答ありがとうございます。
HP拝見させていただきました。
うまくいかなければご相談させていただきたいと思います。
O家
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A.不動産会社
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回答日時:2014/09/04

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解約 管理 滞納 契約書 賃貸 入居者 契約 相談 解決 問題 入居 経営 オーナー 対応 賃貸経営 問題解決 賃料 管理会社

O家さん

初めまして、アムス・インターナショナルの久野と申します。

今年に入って滞納し始めたということは、約8ヶ月分の賃料を滞納しているということになると思います。

オーナー様の賃貸経営上、出来れば入居者様との契約は解除した方が良いかと思われます。

入居者様との契約書に滞納があった場合の解約についての条文があると思われますので、ご確認いただき管理会社さんとご相談して、対応するべきかと思います。

円滑な問題解決をお祈りしております。

【コメント】
久野様

ご回答ありがとうございます。
管理会社ともう一度よく話し合ってみます。
O家
こちらの内容は、2014/09/04時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.司法書士
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回答日時:2014/09/04

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解約 滞納 賃料滞納 立ち退き料 更新 滞納額 賃貸借契約 大家 賃貸 契約 方法 期間 法定 通知 大家さん 立ち退き 理由 賃貸借 更新契約 明け渡し 賃料 法定更新

O家さん

初めまして。司法書士の片桐と申します。

更新契約をしないとしても、同一の条件(ただし、賃貸期間については期間の定めのない契約となります。)で更新したものとみなされます(法定更新といいます。)。

そして、更新を拒絶する場合には、賃貸期間の満了の1年前から6か月までの間に更新拒絶通知を送っておく必要があるほか(本件では10月に更新なのでもう間に合いません)、大家さんに正当な理由や立ち退き料が必要ですので、更新拒絶の方法で賃貸借契約を終了させるのは難しいです。

また、法定更新により期間の定めのない賃貸借契約となった場合には、解約の申し入れをすることもできますが、解約の申し入れから6か月を経過する必要があります。この場合においても、大家さんに正当な理由や立ち退き料が必要ですので、解約の申し入れの方法で賃貸借契約を終了させるのは難しいです。

滞納額が50万円だと滞納期間は3か月以上は経過していますでしょうか?

3か月以上の滞納があるなら、更新手続をすることなく、今後のことも踏まえて、
賃料滞納に基づく賃貸借契約の解除をして明け渡し手続に進んだ方がよいかと思われます。

本件については、更新拒絶による方法や解約の申し入れによる方法より、賃貸借契約の解除の方が適していると思います。

【コメント】
片桐様

ご回答ありがとうございます。
今は半年分くらいの滞納ですので契約解除の方向で
話し合っていきます。
O家
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A.不動産会社
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回答日時:2014/09/04

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滞納 退去 更新 契約 質問 理由 回答 更新契約

o家さん

こんにちは日本AMサービスの堂下です。
早速ですが、ご質問に回答をさせて頂きます。

更新契約を送られるという事は滞納を容認して
契約を延長するという事ですので、仮に滞納を理由に退去させる際に
不利になる可能性があります。

これ以上、傷を広げない様に退去をしてもらうように動かれた方が良いと思います。


【コメント】
堂下様

ご回答ありがとうございます。
退去するように話してみます。
O家
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A.不動産会社
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回答日時:2014/09/05

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O家 さん

国土管理㈱の戸井口と申します。

ご質問の件につきましてお答えいたします。

現在、賃貸管理(家賃の集金、滞納家賃の督促、契約更新等々)はご質問の中に記載されている管理会社へ委託されているのでしょうか?

長期滞納の事実を把握していても更新の手続きをされるのはどのような主旨があるのでしょうか?

家賃滞納は初期対応が必要です。
通常の会社勤務者であれば、毎月の給与は決まっていますので、1ヶ月の家賃を滞納したら翌月に2ヶ月分の支払いをするのは困難です。
このような場合には、1か月分は連帯保証人に支払ってもらい、翌月からは賃借人が正常に支払えるようにすることが得策です。

ご質問者の長期滞納者には連帯保証人はいないのでしょうか?
まず、現在の長期滞納家賃を回収することが可能かの判断と、今後賃借人及び連帯保証人から、毎月の家賃回収が出来る可能性の有無を調べて下さい。

恐らくは、今後の家賃支払い能力が賃借人及び連帯保証人にはないものと推測します。

したがって、契約更新などを行う必要はありません。
契約更新拒絶には、正当事由と事前通知期間(1年~6ヶ月以上前)が必要ですが、このような長期家賃滞納者との賃貸借契約は契約解除理由になりますので、即刻内容証明郵便にて未払い家賃の期限付き支払い催告及び契約解除の催告書を郵送して、契約解除の手続きをされることをお勧めいたします。

【コメント】
戸井口様

ご回答いただきありがとうございます。
家賃は直接こちらの口座に振り込んでもらっています。
管理会社ともう一度、教えていただいたことを踏まえて話をします。
O家
こちらの内容は、2014/09/05時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/09/05

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滞納 契約解除 更新 契約 明渡

既に滞納が始まっているのでしたら更新すべきではないでしょう。
そもそも、現時点で滞納が一定額に達しているのでしたら、契約解除のうえ明渡を求めるべきだと考えます。

【コメント】
山京ビル ご担当者様

ご回答ありがとうございます。
参考になりました。

O家
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A.弁護士
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回答日時:2014/09/05

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滞納 退去 契約解除 債務不履行 裁判 請求 放置 事務所 強制執行 弁護士 履行 更新 家賃収入 不動産 直接 契約 相談 訴訟 損失 通知 家賃滞納 家賃 理由 効力 滞納家賃 明渡

東京都港区の弁護士です。

このまま放置すると,家賃収入の分だけ損失が発生するだけですので,早急に解除の上,訴訟で明渡を求めるべきです。
退去の請求は,更新時期まで待つ必要はありません。

家賃滞納の債務不履行を理由に,すぐに契約解除・明渡請求ができます。

手続は,期限付きの催告兼解除通知を配達証明及び特定記録で送付し,解除の効力発生後,訴訟提起して判決を得て,強制執行により明渡の実現を図ることになります。

判決取得後,滞納家賃の強制執行も可能となります。

家賃滞納の案件は,裁判手続きが比較的早く進むので,ご相談から3か月程度で終わることもあります。

一度早めに直接弁護士に相談してみてください。



当事務所でも家賃滞納による不動産明渡の案件を多く取り扱っております。
ご不明な点等ございましたら,お気軽にお問い合わせ下さい。


【コメント】
星野法律事務所 ご担当者様

ご回答ありがとうございます。
法的手続きをしたことが無いので、またわからないことがあればご相談いたします。
O家
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A.不動産会社
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回答日時:2014/09/05

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契約更新 滞納 連帯保証人 退去 裁判 保証人 保証 更新 生活保護 賃貸 契約 相談 全額 滞納者 家賃 理由 賃借人 入居 賃料

o家さん
初めまして

当社では、未納の方(3か月以上の滞納者)への更新に関して賃貸人様とお話しする際

契約更新はしない様にします。
理由としまして
①契約更新をすると、「滞納者に対して継続入居を認めた」と判断される恐れがある
②連帯保証人に対しても「滞納者に対して継続入居を認めた」と判断される恐れがある
(その場合、更新後の滞納分は連帯保証するが、更新前の滞納分は認めないと言われる可能性があります)

以上の理由から、未納分を払える見込みが無い方に対しては、更新書類は出しません。
代わりに、滞納賃料の確定額を記載した書類を出し、現契約満了までに全額支払う様な書類を添付します。

その上で 
・未納で退去させる
・分割で支払って頂く
・未納分を免除する
以上の3つをベースに今後の方向性を賃貸人様と話をいたします。

結論としまして、お話を聞いた限りでは

更新はせず、未納で退去を促した方が良いと思います。
その際は賃借人様に役所に相談行ってもらう方向でお話ししてみて下さい。
家賃補助や、生活保護、仕事の斡旋、等色々な相談が出来、賃借人様の方向性も見えてくるかもしれません。
それにも応じない場合は裁判での退去もお考え頂いた方が良いかと思います。


【コメント】
株式会社正久保不動産 ご担当者様

ご回答ありがとうございます。
やはり退去してもらうのが一番ですね。
O家
こちらの内容は、2014/09/05時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.弁護士
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回答日時:2014/09/05

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滞納 連帯保証人 請求 保証人 強制執行 保証 契約 相談 支払い 明渡 賃料

慈善事業でやっているわけではないでしょうから,やはり契約を解除し,明渡しと滞納賃料の支払いを求めるべきでしょうね。連帯保証人がいるなら,その方にも滞納賃料の請求をすべきです。任意では明け渡さない可能性がありますので,強制執行も視野に入れて,法的措置を執っておく必要がありますから,専門家に相談されることをお勧めします。

【お礼】
新横浜アーバン・クリエイト法律事務所 ご担当者様

ご回答ありがとうございます。
保証人もいますので連絡してみます。
O家
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A.不動産会社
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回答日時:2014/09/05

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契約更新 管理 滞納 契約解除 更新 契約 被害 家賃 オーナー 管理会社

経験上、数ヶ月溜まったお家賃をその後支払をされるケースはまずありません。
現在お願いされている管理会社さん通じて、滞納により契約更新拒絶と契約解除の
手続きをされることをおすすめします。
長期化すればするほど、オーナー様の被害額が膨らむことになります。
感情的には何とかしてあげたいとは思いますが、現実的にはやむを得ないと思います。

【お礼】
アムネッツ株式会社 ご担当者様

ご回答ありがとうございます。
参考にさせていただきます。
O家
こちらの内容は、2014/09/05時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/09/28

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管理 対応 管理会社

今後どのような対応をするのかによる思います。

管理会社とよく話し合ったうえ方針を決めて対応したほうが良いでしょう。

こちらの内容は、2014/09/28時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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