ペット飼育で契約違反の入居者に対してフローリング全面張替えの請求について|お悩み大家さん

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ペット飼育で契約違反の入居者に対してフローリング全面張替えの請求について 
相談日時:2014/08/26
(Q&A No.2048 地域:東京都) 回答数:4件
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Q.とものしんさん
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疑問
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フローリング全面張替えの請求について質問です。

なにぶん親から受け継ぎ初めての賃貸トラブルですので、
自分なりにガイドラインなどと照らし合わせて勉強しておりますが、
アドバイス頂ければ幸いです。

築10年の鉄筋コンクリートマンションを投資目的で親が所有していました。
親が亡くなったので私が相続し、普段の管理は管理会社に一任しており、
私は店子に会う機会はありません。

先日退去した借主が「ペット不可物件」で犬を飼っていたようで(確認済み)
フローリング(防音、L45~、木目のもの)に複数の犬の尿のようなシミと腐食、
タバコの焼け跡や、ペットの引っ掻き傷があります。
壁のクロスも同様です。

フローリングは複数の汚損が点在しているので全面張替えになりましたが、
実は築10年の間に一度も張替えは行なっていません。
(今回も通常使用のレベルなら張替え予定は無かった)

新築当初から住人は4人目で、この借主は2年住んでいます。

借主は「2年払い続けた家賃に修繕費も含まれるはず」
「フローリングは鉄筋コンクリートマンションにおける家財の1部」とみなして、
10年分の減価償却を考慮した現存価値のみを負担すると言っています。

また、全面張替えとなればグレードアップに相当し、過失部分の「修繕費」は払うが、
リフォーム(グレードアップ)なら大家も負担するのが当然と言っています。

管理会社は最初の時点では強気で、借主に負担させるつもりで
いるようだったんですが(それはこちらも助かりますが)、
フローリングについてはガイドラインにも記載がありません。

今回も通常使用ならば0円。
過失があったからの張替えですが、過失だから
100%負担しろと言っても構わないのでしょうか?

借主にはどうやら不動産関係やリフォーム業の知り合いがいるらしく、
今は管理会社も交渉に疲れてきている様子。

また借主はすでに消費者センターに相談しているらしく、
消費者センターの意見が
「フローリングのグレードアップでも負担がゼロか100かなど両極端過ぎる。
全面張替えはリフォームに相当するので過失面積分の補修費用のみでかまわない」
と言われたそうです。

敷金は預かっておらず、修繕費を請求する形ですので、
借主は
「全額負担なら払わない(過失部分については払うのは認めている)、、、
それでも全額というならそちらから裁判でも何でもしてください」
と言っています。

修繕費にしては高額ですが、裁判をしてまで取り立てるような金額でもなく、
逆に不当請求と見なされたら(管理会社が)困るので
今となっては管理会社は
「もし訴えても、全額取れるかは分からないし、
折衷案で何%かを大家さんで払ってくれ」という対応になっています。

私としては、もともとペット不可のところに
ペットの汚れがあること自体契約違反ですし、
借主の100%負担でいいのでは?という考えと、
裁判を起こしても全額は厳しいなら折衷案で
折れておくか…考えがまとまりません。

こう言った場合に借主に100%を請求するのは間違っていますか?
また明らかな契約違反のフローリングの汚損の場合、
耐用年数や減価償却は適用すべきですか?


こちらの内容は、2014/08/26時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.司法書士
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回答日時:2014/09/02

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建物 負担 負担割合 補修 請求 補修費用 トラブル 賃貸 住宅 費用 ガイド ペット 方法 ガイドライン 割合 違反 ドア 特約 鉄筋 耐用年数 賃貸住宅

ベストアンサー
とものしんさん

ペット禁止特約に違反し、通常の使用方法を超えた利用によりフローリングに損耗(シミ、腐食、焼け跡、ひっかき傷)を生じさせているので借り主がフローリングの毀損…
[ 続きを読む ]

【コメント】
どの回答も非常に参考になりました。ご回答下さった方々ありがとうございました。

たしかに心情的には借り主に100%負担してもらいたい気分が山々でしたが、消費者センターからの「グレードアップは借り主に負担させるべきでない」との指導と、ガイドラインも平成23年に改訂されたとのこと。
それによるとコンクリート1◯階建てマンションの耐用年数は30数年で、フローリングは10年で減価償却されるとのことでした。借り主や、アドバイスを与えている友人達は私よりも(時には管理会社よりも)法的に詳しいもので、
また管理会社は何百と物件を管理しているため忙しいのか「個人的な訴訟は大家さん相手にやってくれ」と伝えたそうです。
ややこしくなるまえに納得のいく金額で妥協することにしました。
借り主も人間ですし、こちらが言い争うつもりならあちらも牙を向いてくるのは当然です。。今回のケースを踏まえ、契約書をもっと明確に作り直し、こちらも勉強をして双方気持ち良く生活できるように心掛けたいと思いました。
皆さんご回答ありがとうございました。

とものしん
A.不動産会社
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回答日時:2014/08/26

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とものしんさん

こんにちは日本AMサービスの堂下と申します。
早速ですが、ご質問に回答をさせて頂きます。

本当に身勝手な入居者に当方も腹が立ちました。
心中お察し致します。

本来でしたら、ペット等の違反がある場合に原状回復義務はすべて入居者負担と言う
形にするケースがございますが、今回はその様な内容の文言は契約書にございますでしょうか。

先方も色々と知識があるのだと思慮致しますので、こうした部分の記載がない事を
強気に出てきているのかもしれません。

とものしんさんの仰る様にそもそもペット不可ですから、
当然の事ながら契約違反ですので、すべて入居者負担としたいというのも当方の本音ですが、
賃貸経営は費用対効果、時間との戦いです。

仮に訴訟になった場合、費用、時間など非常に多くかかります。
(今回のケースは少額訴訟等の金額ではない様に思います。)

せっかくお父様から引き継いだ資産ですから大事にと思っていたのに、
非常に嫌な時間を過ごすことにもなるかと思います。

本音で言えばそうしたくないと思いますが、今回は折れて次の契約の時に
こうした事態が発生しない様に新ためて募集を行う際の審査や契約書の内容、
居住中にペットを飼育していた場合の発見した時の処置など
様々な部分を考慮していくと前向きに考えるのも一つの方法です。

こういう場合は相手と同様に感情的にならずにドライに考えて頂き、
訴訟をするのであれば「最低でも幾らは回収する」
今回は折れるのでしたら「もう2度とこの様な入居者を入れない様に対策を取る」
と割り切って頂けるとお気持ちも楽になると思います。

築10年の物件ですので、物件を拝見しておりますが、資産価値のある物件だと思います。
こうしたごく少ない契約違反起こすような入居者には逆に出ていってもらって
資産価値は実は上がったのかもしれません。

無事に解決されることを祈っております。



こちらの内容は、2014/08/26時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/08/27

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契約解除 損害 請求 契約 問題 ペット ペット飼育 契約違反 違反 借主

ペット飼育が契約違反でしたら、基本的に契約解除が可能です。
お客様が被った損害は借主に全て請求して問題ないと思います。

こちらの内容は、2014/08/27時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.弁護士
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回答日時:2014/08/27

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東京都港区の弁護士です。

>ペットの汚れがあること自体契約違反ですし,借主の100%負担でいいのでは?

契約違反という明らかな過失による棄損ですので,原状回復の範囲にあることは間違いでしょう。

請求できる修繕費の割合ですが,例えば,棄損部分だけの一部フローリング張替が不可能である場合には,借主の過失行為により結果的に全面張り替えを余儀なくされたわけですから,裁判で全面張り替えに限りなく近い金額が認められる可能性も十分にあると思います。

請求額が少ないということですが,少額訴訟など,簡易・迅速に終わる裁判手続きもあるので,一度,直接弁護士に相談してもよいかもしれません。


こちらの内容は、2014/08/27時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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