経営するアパートをこのまま続けるか、早期売却すべきか迷っています。|お悩み大家さん

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経営するアパートをこのまま続けるか、早期売却すべきか迷っています。 
相談日時:2008/05/06
(Q&A No.202 地域:山梨県) 回答数:7件
159
Q.Sさん
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NO.00000662
S
Sさん
怒ってる
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リフォーム 相続 負担 修繕 修繕費 空室 ローンの返済 アパート 経費 対策 マンション ローン 費用 引き 家賃 売却 建設 経営 オーナー オーナー負担 フォーム 相続対策
現在アパートを2棟経営してますが、最近修繕費の増加や 空室の増加が目立ってきました。

将来は、地域でのアパート・マンションの建設増加による家賃の引き下げや 築12年が経過しましたのでリフォーム費用等経費も考えられます。

当初は、相続対策でしたが、現在はローンの返済や将来の出費を考えると 不安です。(最近では、修繕費のオーナー負担も増え将来の予測がつきません)

自分の貯金等を切り崩してでも続けるべきか、早期に売却すべきか 迷ってます。

このような時の最善の策を教えて下さい。

こちらの内容は、2008/05/06時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2008/05/06

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ベストアンサー
確かに難しい問題ですが、同じような悩みをお持ちの大家さんも多いと思います。 個人的な意見を述べさせていただきますと、まず「大家業は事業である」という事です。 事業である以上、今後改善の見込みが全くなく…
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A.不動産会社
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回答日時:2008/05/06

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相続 負担 相続税 アパート 対策 方法 維持 アパート経営 売却 経営 利用方法 相続税対策

当初の「相続税対策」の目的が達成しているのであって、
その後のアパート経営を続けていくのが負担となっているのであれば、
一旦けじめをつけることも考えざると得ません。
売却・建替・他の利用方法と現状のまま手を入れながら維持していく案を
具体的に数値として冷静に検証してみる必要があります。

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A.不動産会社
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回答日時:2008/05/06

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アパート 経費 問題 土地 費用 立ち退き アパート経営 経営 収益

自分の貯蓄を崩してまで続けるのかとありましたが、
この経営が赤字ということなのでしょうか?
そこのところを感覚や感情でなく正確に認識する必要があると思います。
もしそれで、実際にマイナスが続くということでしたら売られるのが最善と思います。
所有することによって、ご自分の財産を減らしているだけです。
他の利用に転用することも可能性はありますが、アパートも、
まだ12年とのことで残債があることと思いますし、また立ち退き費用だけでも
かなりの出費になります。 経費として一旦マイナスを広げることになります。
なによりアパート以外の利用で、現アパート以上の収益と先行した経費を
取り返せることの見通しが立つだけの事業ができるかどうかが問題です。
将来ご所有の土地が値上がりするとかであれば値上がり分と発生する
マイナスとの兼ね合いで損得を考えればと思います。
売る以外の選択は、アパート経営の収益を上げることだと思います。
売ってしまえばそれで終わりですので、一度はアパートの収益を上げる努力を
されたらいかがでしょうか。

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A.
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NO.624
回答日時:2008/05/06

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相続 修繕 修繕費 空室 相続税 不動産 賃貸 アパート 対策 アパート経営 税金 売却 経営 賃貸経営 賃料 収支 相続税対策

もう一度、賃貸経営のメリット・デメリットをご検討ください。 当初、相続税対策とのことでしたが、仮に売却した場合、諸税金でどの程度収めなければ
ならないのでしょうか?当然、相続税対策にはなりません。 売却に関しては、不動産の価格自体も変動するかもしれません。 今般、売却とのことでしたが、きっかけは賃料収入の減少と修繕費の増加なのでしょうか? 修繕費は税金より控除となります。それでも持ち出しが多いのでしょうか? 結果的にアパート経営をしなければ良かったというのは避けたいことです。 一度、収支を計算して見てください。空室をなくす努力もご検討ください。

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A.不動産会社
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回答日時:2008/05/06

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リフォーム 管理 空室 アパート 対策 相談 空室率 家賃 売却 フォーム

心中お察しいたします。
まずはお一人で抱え込まずに近隣のアパートを
管理している会社で行かれ相談されてはいかがでしょうか?
家賃は適当なのか、近隣の同種アパートは空室率はどうなのか?
考えているリフォームの効果はどうなのか?宣伝広告対策は?
人口はなどさまざまな要因があるかと思います。 売却も一つの選択かと思いますが、広くご相談されて検討されてください

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A.不動産会社
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回答日時:2010/11/09

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リフォーム 相続 外装 負担 修繕 修理 不動産会社 修繕費 物件 空室 不動産 対策 家主 売却 築年数 エアコン 家主負担 フォーム 給湯器 相続対策 空室対策 掃除

売却をお考えになったほうが良いかと思います。

自分の貯金を切り崩してまで、
続けては相続対策にもなっていないと思われます。

今後の修繕費は、S様のお考えの通り築年数を考えると最低でも、
5年で一戸50万~80万円ぐらいは用意しておいたほうが
良いかと思います。

例(給湯器、エアコン、リフォーム、諸々修理、入退居時の家主負担、外装、防水など)

しかしながら、売り急ぎたい、空室が多いとなれば、売却時買い叩かれてしましますので、
空室対策はどちらにせよ急務です。

併せて、不動産会社、銀行などに、売却する意思を
伝えおく方が良いと思います。

どこから初めて良いかわからない場合、
『自分で』物件、周辺(敷地含む)を『掃除』すると見えてくるものがあります。

こちらの内容は、2010/11/09時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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