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アパートの家賃収入で住宅ローンを返済中。今後どうしていくべきか不安です

解決済み 回答数:6件
  • 質問者:すみれさん
  • 相談日時:2014/07/29(地域:神奈川県)
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気になった! 205
よろしくお願いいたします。
現在、父の名義でアパート経営をしておりますが、その件でご相談です。

平成6年に家賃収入で実家の住宅ローンを支払うような形で
実家建て替えと同時にアパートを建てました。

賃貸は2件で、2件分の家賃収入と住宅ローンは
同じくらいの金額になるようにし、
両親の生活は父の給与でという形にしましたので、
アパートが空いてしまうとマイナスになります。

住宅ローンは平成36年まで残っており、父は76歳で
建築業で会社員として現役で働いていますが、
今後いつ仕事ができなくなるかわかりません。

その時に生活ができなくなる、もしくは
住宅ローンが支払えなくなる心配があります。

年金も1か月7~8万程度で年金だけで暮らすのは無理です。
この心配をなくす方法がわからず、ご相談しました。

(補足)
当時、父と姉の連帯債務で住宅ローンを組みました。(土地・建物の名義は父)
父が75歳になった時に父から姉への保険の切り替えの連絡が来ましたが、
姉がすでに亡くなっていたため、私が債務を引き継ぎました。

現在はこのアパートに家賃を支払い住んでおります。
私は派遣社員で仕事をしており、
現在求職中ですが今後結婚する予定があります。


わかりずらい文章で申し訳ございません。
よろしくお願いいたします。
こちらの内容は、2014/07/29時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
日本AMサービス
回答日時:2014/07/30

すみれさん

こんにちは日本AMサービスの堂下と申します。
早速ですが、ご質問に回答をさせて頂きます。

アパート経営による返済…

続きを読む
【コメント】
回答ありがとうございます。
質問の真意が伝わっていなかったようですが、結局のところ、将来家賃収入での生活を送れるようにする方法はなく、継続が難しいようなら売却も考えるということですね。
ありがとうございました。
すみれ
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2014/07/30

アパートを経営している以上、空室や大規模修繕などの問題は避けて通ることはできません。
一般の方々は資金計画だけで将来の見通しを判断してしまいがちです。
不動産の資産価値(貸借対照表)も見据えながら、総合的に判断する必要があります。
まずは信頼できる不動産の専門家にご相談なさってはいかがでしょうか。

【コメント】
回答ありがとうございます。
ここで不動産の専門家の方の意見が伺えると思い、投稿しました。
不動産の専門家とはどういった方なのでしょうか。
どこに相談していいかわかません。
近い将来、父が家賃収入でどうにか生活できるようにしたかったのですが、いい方法はないのですかね。。
すみれ
【コメント】
こちらのサイトに登録しているアドバイザーも専門家といえると思います。
いずれにしましても、具体的な情報を基に膝を突き合わせて話をする必要があるということです。
すぐに売却を勧めるような業者ではなく、お客様の立場に立って相談に乗ってもらえるところをお探しになってください。
ご健闘をお祈りいたします。
山京ビル(株)
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【回答会社】
回答日時:2014/07/30

はじめまして、回答させていただきます。

状況から察するに、賃貸併用住宅を建設されたということでしょうか?
ご説明いただいた状況ですと家賃収入はすべて住宅ローンの返済に充てているようですので、今後問題となってくるのは原状回復やリフォームの不足による家賃の下落または空室期間の長期化です。
特に築20年前後の物件は、当時大量に建設されていたことから市場では余り気味となっているため、原状回復やリフォームの不足は家賃収入に大きな影響を与えます。

現状で家賃収入と住宅ローンの返済額が同じくらいとのことですが、これから先もその状態を維持することは難しい面があります。

ですのである程度はお給料から住宅ローン返済に充てることを考えなければならないと思われます。

ただし、この場合も2部屋が同時に空室となればお給料から住宅ローン返済が困難となってしまうため、サブリースなどで家賃収入を毎月安定させるということが考えられます。

現時点では家賃収入だけで住宅ローンを返済していくことはあきらめて、住宅ローン返済額より少なくても家賃収入を安定させて、住宅ローンを返済できる体制をつくることが重要ではないでしょうか。

または物件を売却してしまえば売却資金を住宅ローンの返済に充てることができますが、せっかく建てた物件を売却するのが忍びないという気持ちもあるでしょうから、まずは家賃収入安定化を模索するのがよいのではないでしょうか。

サブリースの簡単な仕組みを添付しておきますので、参考にしてください。

参考URL:http://wp.me/P4HkEc-n
【コメント】
回答ありがとうございます。
私の質問の仕方が悪かったようです。今後、両親が家賃収入だけで暮らせる方法はあるのかというのが知りたかったのです。
ありがとうございました。

すみれ
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【回答会社】
不動産会社
(株)レント・コレクト・エージェンシー
回答日時:2014/07/30

建設時の返済計画と現在の建物の状況と入居者の状況や賃料等総合的に判断しないと文章だけでの
アドバイスは難しいと思います。

現在の物件価値を知っておくのは良いかもしれません。
お父様の考え等も必要になるでしょう。

【コメント】
回答ありがとうございます。
確かに文章だけでは難しいですね。
どこに相談していいかもわからなかったもので。。
今後、両親が家賃収入だけで暮らせる方法はあるのかというのが知りたかったのです。
ありがとうございました。
すみれ
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【回答会社】
不動産会社
(合)マリブ不動産コンシェルジュ
回答日時:2014/07/31

こんにちは。

千葉の賃貸経営コンサルタント『マリブ不動産コンシェルジュ』の石田です。

今回ご相談頂きました文面からお察しできる範囲内でまずはご回答させて頂きます。

※こちらの掲示板はご存知の通り無料の範囲内となってしまいますので、
ご相談者様のお役に立てるレベルの内容に及ばないかも知れませんが、
今の時点でお応えできる限りの内容でお伝えさせて頂きます。


まず、ご自宅兼投資物件を売却せずに引き続き所有し続けたいというお考えで宜しいでしょうか?

弊社にご相談頂くお客様には、ご相談の最初の段階として、お話しの中で必ず
『着地点をどこに設定するのか?』を明確に決めてからコンサルティングを実施します。


なぜでしょう?


それは、同じ状況下でも、
『お客様1人1人によって理想とする未来が違うから』です。


そのため、それぞれのお客様が抱く着地点に照準を合わせて
戦略を練りますので、たどる道も自ずと異なります。

長くなりますので以下省略。。。


結論としてですが、
もし所有を前提とした着地点を目指すのであれば、
収支計画や現況、物件の状況、エリアの市場性など、さまざまな状況を調査した上で
将来予測をすることになります。

完済予定が残り10年ですから、色々と策はあると経験的に感じています。


なお、ご相談を無料でお力添えできる不動産会社があるとしても、
恐らく将来、多大な代償を払うことになると思います。

ご相談者様がどちらにお住まいか存じませんが、
もしお住まいの近くで不動産コンサルタントにご相談したいとの事でしたら、
弊社へお声掛け頂ければ、
弊社の提携する不動産コンサルタントのネットワークを通じて、
お住まいの地域から近い専門家を無料でご紹介することも可能です。

ご紹介によって弊社がご紹介料等のインセンティブを受け取ることは一切ありません。
また、ご紹介した専門家にご相談なさるかどうかは、ご相談者様ご自身で自由にご判断頂けます。

ご相談費用については、各専門家によって異なりますので、事前にご確認の上で、ご利用の有無をご判断頂けたらと思います。

必ず良い結果を導くことができると思いますので
この機に一度真剣に対応策を立てることをお勧めします。

参考URL:http://profile.ameba.jp/marive-r-concierge
【コメント】
回答ありがとうございます。
私の質問の仕方が悪かったようです。
今後、両親が家賃収入だけで暮らせる方法はあるのかというのが知りたかったのです。
それは現状を維持しながらというのでなくても構いません。
ただ、お金をかけず、収入も維持しながらというわがままなものです。
相談する場所がわからず、こちらに投稿し、コンサルタントに直接相談すればいいということがわかりました。
わかりやすく教えていただきありがとうございました。
すみれ
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【回答会社】
不動産会社
株式会社本郷エステート
回答日時:2014/08/02

すみれさん

はじめまして 株式会社本郷エステートの櫻井ともうします。
30年ローンを組んであと10年残っていらっしゃるとのことですね。 賃貸2件の収入でローンを払っているとのこと。
現在‘とんとん‘であれば20年前のお父様の計画は良かったといえるのでないでしょうか。

たしかに、借りている人がでてしまう心配はありますがいままで借り手がいらっしゃったのであれば相場で無理なことなく運用されていたのではと察せられます。ローンの残債は最後の10年でどんどん減って行きます。現在毎月の支払の金額で金利と元本返済の金額をご確認ください。これから、金利に消えてなくなる部分がだいぶすくなくなっていくかと思います。

アパート修繕は外壁、屋根の防水など基本的な部分だけにしてあと5年‘平穏無事‘に運用できたら余裕がお気持ちにもでてくるのではないでしょうか。ご自宅と別の建物のようですので今売却した場合の正確な金額(業者買い取り価格が良いかと思います)を出しておけばいざという時のプランも立てやすいかと思います。

とりとめないですが、売却やローンの付け替え、賃貸借り上げ、など様々なリスク対応が選べる状態をなんとか維持されて「本当の資産」に育つことのご参考になればとても幸いです。

いろいろ不動産はわかりにくいことが多いですが頑張ってください。応援しております!

株式会社本郷エステート 櫻井

参考URL:http://hongou-es.jimdo.com/大家様ご相談/
【コメント】
回答ありがとうございます。
今後、両親が家賃収入だけで暮らせる方法はあるのかというのが知りたかったのです。
それは現状を維持しながらというのでなくても構いません。
ただ、お金をかけず、収入も維持しながらというわがままなものです。
売却は考えておりません。
ありがとうございました。
すみれ
こちらの内容は、2014/08/02時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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