地域の慣例を賃貸借契約の特約に盛り込むことはできない?|お悩み大家さん

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地域の慣例を賃貸借契約の特約に盛り込むことはできない?

解決済み 回答数:5件
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管理会社の対応について

現在ある全国展開している管理会社と委託契約をしようとしているのですが、
入居者との賃貸借契約に特約に盛り込んでもらえず閉口しています。

盛り込みたい特約はルームクリーニング、畳表替え、襖張替え、鍵交換などの
借主負担の特約で地域でも慣例的に行われています。

管理会社は、ガイドラインによると故意過失以外は
借主に負担させることはできないと譲りません。

納得できませんが、管理会社の言い分は正しいのでしょうか、
ご意見いただきたいと存じます。

こちらの内容は、2014/07/25時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
回答日時:2014/07/26

もりのいもまつさん

はじめまして。東京賃貸㈱管理センターの齊藤です。

あくまで当社の場合・・・でお答えします。

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【お礼】
はじめまして、回答いただき感謝いたします。

入居者のための管理会社、的な考え方に戸惑っていましたが少し安心しました。
最近の判例をとっても契約自由の原則に傾いていることを踏まえれば賃貸借契約も貸主にとっては明るい展望かと思われます。ガイドラインも早急に最新判例を反映した見直しをしてもらいたいところです。

地域慣習の理解のある管理会社を根気よく探してみたいと思います。この度はご助言ありがとうございました。
もりのいもまつ
【コメント】
コメント、ありがとうございます。
他の専門家さんのアドバイスも加味し、総合的にご判断ください。

また、何かお力になれることがありましたら、
お気軽にご連絡くださいませ。

では、スムーズで安心の契約に至るよう、祈っております。
こちらの内容は、2014/07/26時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
回答日時:2014/07/26

はじめまして、回答させていただきます。

結論から言うと契約書に特約を盛り込むことは可能です。ただ、原状回復に関してはガイドラインに沿って運用している管理会社が大半でFC展開している店舗についてはほぼ画一的に運用されているのではないかと思われます。
契約者に事前に了解を得ていれば通常問題なく運用できると思われますが、退去時に原状回復の範囲が不満だとして法的手段までとられたりすると特約の効力がどこまであるのかというのが問題となります。
実際に、消費者契約法によってこうした特約は無効であるとする判決が出ていることもあるため裁判になると不利になるようにも感じます。

管理会社としては、なるべくこうした問題を起こしたくないのでなかなか契約してもらえないということなのかと感じます。

慣習として根付いていて入居者が法的手段を考える可能性が低いのであれば柔軟な対応をしてくれる管理会社を探すのがよいかと思います。

【お礼】
はじめまして、回答いただき感謝いたします。

さて、家賃の下落幅の大きい地域なので、都内の半額近い家賃設定ではガイドライン通りの清算は困難で、修繕にかかる単価も都内より掛かるので地方でも順応できるガイドラインに見直してもらいたところです。

ご指摘に従い管理会社を探してみます。ありがとうございました。
もりのいもまつ
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【回答会社】
不動産会社
日本AMサービス
回答日時:2014/07/26

もりのいもまつさん

こんにちは日本AMサービスの堂下と申します。
早速ですが、ご質問に回答をさせて頂きます。

大手さん場合や契約書の変更が面倒な会社さんの場合、
こうした大家さん側の意図を盛り込むのを嫌う傾向にあります。

一律で契約をした方が先方も事務的に良いのだと思います。

不動産は物件によって違うのにおかしなお話だとも思います。

当然の事ながらガイドラインがございますが、
クリーニング特約を盛り込む事は一般的です。
その他の原状回復費用についても特約に盛り込んで契約者が承諾をしていれば
問題はないと思いますが、実務的には言った言わないのお話になるケースも
あるかと思いますので、しっかりと契約者に説明をして頂ける会社さんが良いと思います。

当然の事ですが、特約を付けてしまう事で客づけに支障がでる可能性もございますので、
この部分を良く加味して頂いた上でご対応下さいませ。

参考URL:http://dpm.tsl-tax.com/
【お礼】
こんにちは、回答いただき感謝いたします。

そもそもガイドラインも業者のエゴからだったと思いますが、いつも翻弄されるのは大家や入居者だと思います。
さて、昨今の借りて市場を考えた場合、管理を専門の業者にお任せするのが安定経営に繋がると長年自主管理していた私の結論です。高齢も原因ですが、

今までは仲介不動産屋の契約書をもれなく使用していましたので、今回管理会社の契約書を見て唖然としていたところです。しかし、これもご時世で折れるところも必要かと感じ始めました。

アドバイス、ありがとうございました。
もりのいもまつ
こちらの内容は、2014/07/26時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
(株)レント・コレクト・エージェンシー
回答日時:2014/07/27

大手の管理会社の契約書は本社の許可が出ないと特約には盛り込めないと思います。
再度交渉するか、妥協するか、他社に頼むかと言うところでしょう。

こちらの内容は、2014/07/27時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2014/07/28

管理会社はガイドラインを中心に据えていることから、かえって信用できるように思います。
今までの慣例よりもガイドラインを重視する流れであることは間違いありません。
お客様もガイドラインをご一読のうえ、最終的にご判断をなさってはいかがでしょうか。

こちらの内容は、2014/07/28時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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