不動産業者がサブリース契約解除を受け入れない?|お悩み大家さん

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不動産業者がサブリース契約解除を受け入れない? 
相談日時:2014/07/12
(Q&A No.1992 地域:東京都) 回答数:5件
66
Q.あかいみさん
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NO.00002439
あかいみ
あかいみさん
疑問
回答数:5件


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解約 業者 契約解除 更新 サブリース 不動産 アパート 契約 不動産業 値下げ 産業 家賃 サブリース契約 リース リース契約解除 不動産業者
現在、私の実家が建屋の半分をワンルームのアパートでサブリース的に
不動産業者に任せております。


こちらの契約が2年ごとの更新なのですが1年前以上に
次回更新にて解約をもうし出たのですが
契約解除を受けられないと言ってきました。


実際に家賃なども更新のたびに値下げをしてきました
今回両親も年なので2世帯にしようかなと思った次第です。


これってやっぱり難しいのでしょうか



こちらの内容は、2014/07/12時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.
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NO.00002410
回答日時:2014/07/13

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解約予告 解約 管理 契約解除 物件 契約書 更新 大家 賃貸 悩み 入居者 契約 相談 無料 営業 株式会社 内容 大家さん お悩み お悩み大家 理由 入居 オーナー 電話 管理会社

ベストアンサー
あかいみさん

はじめまして。
東京賃貸株式会社 管理センターの齊藤と申します。

今回の管理会社様との契約内容、状況がわかりま…
[ 続きを読む ]

【お礼】
東京賃貸株式会社 管理センターの齊藤様

この度はアドバイスありがとうございます。
書面にて提示していますが正当事由にあたらないと業者より内容証明にて返信されています。
斎藤様のアドバイすも参考にしながら一応弁護士に相談する予定です。
また、進展がございましたらご相談、ご報告させて頂きます。
あかいみ
A.不動産会社
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回答日時:2014/07/13

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解約 不動産会社 業者 内容証明郵便 契約書 内容証明 正当事由 更新 サブリース 不動産 契約 不動産業 事項 産業 内容 家賃 理由 貸主 オーナー サブリース契約 リース 不動産業者 借主

まず、サブリース的な?とありますが、サブリース契約でよろしいでしょうか?
オーナーさんとその不動産業者さんは貸主と借主の関係ですので、正当事由がなければサブリースの契約書の解除事項に沿って解約をして下さい。

今回はオーナーさんの自己使用なのであれば、それなりの正当事由を作らなければなりません。

また、解約が受けられない理由をきちんとお聞きになってみて下さい。
話はそこからのように思います。 ただし、内容証明郵便などで、解約の申し入れを行っておいたほうが良いかと思います。

また、サブリースを解約しても転借人がいる場合は簡単ではございません。よくサブリース契約の不動産会社の方と話し合って下さい。

ちなみに、家賃は更新の度に下がる傾向にあります。

【お礼】
アドバイスありがとうございます。
一応書類にて提示しております。
なかなか難しそうなので弁護士に相談する運びになりました。
今後の進展もご報告させて頂きます。

また、宜しくお願いします。


あかいみ
こちらの内容は、2014/07/13時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/07/14

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請求 正当事由 サブリース 契約 借家 サブリース契約 リース 賃料 借地借家法

サブリース契約が普通借家契約の場合は、いわゆる借地借家法上の”正当事由”が必要となります。
現在の賃料が妥当でなければ、増額を請求することも可能ですので、まずはお互いの話し合いの場を持つことが必要だと考えます。

【お礼】
アドバイス有難うございます。
現状上記のごとく進めております。
進展がありましたら報告させて頂きます。
あかいみ
こちらの内容は、2014/07/14時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.
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NO.6834
回答日時:2014/07/14

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契約期間 契約更新 正当な事由 負担 管理 退去 契約解除 物件 更新 サブリース 入居者 契約 交渉 問題 重要 費用 期間 借家 維持 利益 通知 家賃 回答 入居 オーナー サブリース契約 拒否 リース 相場 費用負担 自動更新 賃料 管理会社

はじめまして、回答させていただきます。

①管理会社との契約について
通常のサブリース契約であることを前提として考えますと、契約期間終了時の自動更新は任意であり、いずれかの契約当事者から契約更新しない旨の通知があれば契約は自動更新されず終了となります。
このため、管理会社から契約解除を拒否することはできないと思われます。

一方、実質はサブリースなのに契約は管理会社との普通借家契約となっていたとすると、契約解除に正当な事由が必要となる主張もあり得ます。
この場合は更新時の新賃料を相場家賃と同程度か少し高めに設定することで管理会社が契約更新するメリットがない形とすることで契約解除を認めてもらうことも考えられます。
サブリースのように取り扱っているということは普通借家契約の契約賃料が相場家賃より20%近く下げて契約しているのでしょうから、これを相場賃料と同程度にすれば管理会社が契約を維持するメリットがなくなり、契約解除について同意を得られやすくなると考えられます。

実態がサブリースなのであれば、どちらにしても契約解除は可能であると考えられます。

②入居者との契約について
入居者との契約が普通借家契約である場合には、契約期間が終了した時に入居継続を希望された場合、正当な事由がなければ強制的に契約を終了することができません。
2世帯として使用するのであれば入居者に退去していただくこととなると思いますので、入居者との交渉が必要となってきます。
(入居者退去にあたっては、法律で強制することは難しいですが、両者の合意があれば問題なく退去してもらえます)

入居者としてみれば、退去により引越費用等も発生するため、これらの費用負担を少し負担してあげるなどの交渉が必要になるかと思われます。

管理会社としては自社の管理物件が減るのと、こうした売上につながらない交渉ごとの手間を惜しんで、契約解除ができないと回答しているのではないかと推測されます。

オーナーさんと管理会社は利益相反の関係にあるため、なかなか意図した通りに動いてもらえないということがしばしば発生します。参考に管理会社とオーナーとの間の問題点の記事を紹介いたします。管理会社には管理会社の都合があるということをしっかり意識して交渉に臨むことが重要かと考えます。


【お礼】
大変丁寧なアドバイスありがとうございます。
サブリース契約と実質は、サブリースなのに契約は管理会社との普通借家契約は、違うのでしょうか?
契約書は、確認していません。
一度確認をさせて頂きます。

また、アドバイス宜しくお願いします。



あかいみ
【コメント】
あかいみさん

回答にわかりにくい部分があったため追記します。
前提として普通借家契約の場合は、オーナーからの一方的な解除ができないというように規定されているという点が重要になります。

サブリース契約ではオーナーと管理会社との間で問題が多くなってきているのですが、契約解除可否もその一つです。この契約解除可否の問題で争点となるのが、サブリース契約は普通借家契約の一種なのか、それともまったく別の契約なのかということが挙げられます。

もしサブリース契約が普通借家契約の一種であれば普通借家契約と同じようにオーナーからの一方的な解除ができないということになります。
そして、これまでの裁判の判例だとサブリース契約は普通借家契約と同じように取り扱うとされているという状況があります。

このためサブリース契約を解除するにあたってはオーナーからの一方的な解除は難しいのが現状です。

ただし、サブリースは毎月同額の家賃を保証する代わりに相場家賃より低い賃料での契約となっていますので、この部分について家賃増額を請求することは可能です。

借地借家法により,一定の期間家賃を増額しない旨の特約がある場合を除き,家賃が,①土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により,②土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により,又は,③近傍同種の建物の家賃に比較して,不相当となったときは,家賃の増減額請求ができると規定されています。

管理会社には相場家賃で部屋を借りるメリットは一切ないため、サブリース契約を解除してもらえないようだと契約賃料を上げてもらわなければならないと交渉してみてはいかがでしょうか。
【お礼】
オーナーズ・サポート株式会社様

大変ご丁寧にありがとうございます。
契約書を確認してみます。
何分、祖母の時代からの契約で20年近い契約です。
アドバイスを参考に対応してみます。
また、相談にのって頂けますよう宜しくお願いいたします。

あかいみ
こちらの内容は、2014/07/14時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/07/27

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契約解除 契約書 サブリース 契約 内容 理由 リース

契約書の内容の確認と契約解除を受け入れられない理由は何でしょうか?
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こちらの内容は、2014/07/27時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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