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築42年のRCマンション、寿命は何年? 
相談日時:2014/07/11
(Q&A No.1990 地域:東京都) 回答数:5件
94
Q.CHOさん
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NO.00000426
CHO
CHOさん
疑問
回答数:5件


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建物 修繕 修理 経年劣化 満室 投資 質問 マンション 部屋 経年 劣化 維持 経営 大規模修繕 耐用年数 建築 水まわり
皆様、どうぞよろしくお願いします。

結論から申しますと、マンションの寿命などを
個別に調査してくるような会社はありませんか・・?


築42年のRCマンションを経営しております。
現在は、なんとか満室を維持しておりますが、
経年劣化により、水まわり等、不具合はあるものの、
そのたびに修理し、なんとかやっております。

そこで、皆様に質問なのですが、このまま維持していくにあたり、
どのあたりを寿命ととらえるべきか・・悩んでおります。
外壁やそのほか共用部の修理や、各部屋水まわり、防水等々。。

このまま上記のような大規模修繕を行い、維持していくべきか・・

例えば、ある書籍でみた、一般社団法人日本建築学会によると、
コンクリート建造物の物理的耐用年数は65年というのを見ましたが、
当然建物個別に考えると事情は違ってくると思います。

65年であるなら、このまま修繕しても、
なんとかリターンは得られるのですが、
そろそろ厳しいねという状態であれば、
お金をかけても意味がありません。

今後の投資判断を行う材料として、データがほしい次第です。

長文失礼いたしました。
よろしくお願いします。

こちらの内容は、2014/07/11時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2014/07/12

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ベストアンサー
CHO様
はじめまして。東京都中野区の株式会社本郷エステート・櫻井と申します。

マンションの寿命には 建物寿命、経済的な寿命、があると思います。 
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【お礼】
桜井様
ご回答ありがとうございました。
売却する場合の目安までお教えいただきありがとうございます。非常に参考になりました。
また、水回りの別ルートからの新設・・これは思いもよらず、、なるほどその手があるのか・・と、内部だから・・と、はんばあきらめかけていた水回りも、参考になりました。現在、実は2Fの借主さんから、年に1度か2度、押入れ天井から水漏れがあると、苦情を頂いている次第でして・・3社に調べてもらったのですが、ルートが見つからず、早急に対応と思っているのですが、、原因がわからければ、修理のしようもないですし。。
横道にそれてしまいましたが、私や、御社で管理されているマンションなど似たような物件は多々あり、生かすべきか・・でお悩みの大家さんたくさんいらっしゃるのでしょうね。
冷静になって今後の多少厳しめに、補修費用等を考慮し、生かすべきか、判断してみようと思います。
ありがとうございました。
CHO
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A.不動産会社
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回答日時:2014/07/12

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CHO様

こんにちは、スプレンドキャピタルの山田と申します。
建築士として建築設計や耐震改修工事に従事しておりました。
過去の経験からご回答させていただきます。


⇒個別に調査してくれる会社について

建築設計会社にご相談なさってみるのが一番です。

建物診断をご依頼されれば、外壁・共用部・給排水設備に加え、
ご希望によって既存建造物からコンクリート供試体を取得し、
耐震工事のご提案までしていただけるかと思います。
(実質の調査は外注、耐震工事に関わる構造計算は設計会社)

正式に調査・診断依頼を掛けた場合、数百万円掛かる場合がありますので、
まずは図面を持参し、過去の事例と概算費用を聞いてみてはいかがでしょうか。


⇒各種の経済的寿命について

今まで適宜にメンテナンスされていれば、
外壁や共用部の維持や、給排水設備更新工事も技術が進歩してきておりますので、
築60年位までは十分機能するでしょう。

ただ築60年前後になると、コンクリートの中性化がある程度進んでいるでしょうし、耐震強度が心配です。
また現時点でも地震時にせん断破壊の原因になる短注設計なども考えられます。

CHO様もおっしゃられる通り、建物の個別性が強い部分がありますので、
専門家に一度ご相談された方がよろしいかと思います。


耐震工事を含めますと、投資リターンが圧縮されるのは否めません。

また不動産売買の流通状況を考えると、築42年で上物有の場合、最終出口とも考えられますので、
現時点での売却益と比較し、慎重にご検討なさってください。

【お礼】
山田様
お礼が遅くなりすみませんでした。
ありがとうございました。
調査診断で既に、かなりの費用がかかってしまうのですね・・
例えば、後10年は持つだろうという指標があれば、もう少し判断できるのですが、、
簡単に判断できるのであれば、苦労されてる大家さんなんていませんよね・・
ありがとうございました。
CHO
こちらの内容は、2014/07/12時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/07/14

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メンテナンス 耐震 設備 募集 管理 退去 入居者 対策 問題 期間 入居 管理会社

今までのメンテナンス状況によっても残存期間は大きく異なります。
基本的に、防水や水回りをしっかり行えば長持ちはしますが、旧耐震基準であることや設備が時代にそぐわないことが安全面や募集の際に問題になると思います。
短期間で入居者に退去してもらうことは容易ではありませんので、その点も含め今から管理会社等の専門家と中長期的な対策を立てることをお勧めいたします。

こちらの内容は、2014/07/14時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/07/14

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責任 管理 業者 物件 解決 事例 部屋 株式会社 定期 評価 入居 塗装 水漏れ 管理会社 キッチン

CHO様
株式会社本郷エステートの櫻井です。ベストアンサーの評価いただきありがとうございます!
年に1,2度 水漏れがあり3社に調べてもらったが原因がはっきりしないお部屋があるとのこと。弊社の管理物件でもありました。 水回りは大変ですよね。 

工務店は施工して改善されない場合のことを考えますので、明らかな原因が分からない限り受けたがらないです。責任あるのでしょうがないのですが・・。

水漏れは外壁か内側(給水・排水管)の2種と判断できそうです。

1.雨の後にでてくる場合は外壁 
2.天候関ない場合は内側と判断できそうです。(A/給水は一定した水漏れ B/排水は不定期で水漏れ)

1.の場合の具体事例として・・・ 6階建の5階部分でしたので、対処療法として足場組まずに手の届く怪しい範囲だけ塗装とコーキングしてもらいおさまりました。 

2.のBの場合・・・ 上階のお風呂場のオーバーフローが結局原因でした。
お風呂の水と洗濯機の水を同時に風呂の洗い場に流すなどして 洗い場に水が4センチほどたまり、タイルと木枠の隙間から水が漏れたとが原因でした。長くご入居されている方のキッチン排水なども要注意です。


1.の場合は確証なく作業をしてゆくことも必要なので、施工者さんと管理者との信頼関係が必要になります。いわゆる「怖くていじりたくない」お気持ちの施工業者さんに安心して頑張ってもらえるように駄目な場合もあることを皆さん関係者が共通認識して対処してゆくことが良いと思います。
2.の場合は上階へのヒアリングと現地訪問 管理会社の仕事ですね。使用状況や思い当たる節をちゃんと話してもらわないと解決しにくいと思います。

ついたくさん書いてしまいました。ご参考になりましたら幸いです。

株式会社本郷エステート 櫻井宏和 


こちらの内容は、2014/07/14時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/07/27

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メンテナンス 費用

現状までのメンテナンス状態と現状によって一概には難しいのではないでしょうか。

今後想定される費用等を想定して中長期的に判断していくのが良いでしょう。

こちらの内容は、2014/07/27時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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