家賃に駐車場代を含めるか迷っています!|お悩み大家さん

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家賃に駐車場代を含めるか迷っています! 
相談日時:2014/07/07
(Q&A No.1988 地域:富山県) 回答数:4件
113
Q.dynamさん
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NO.00002422
dynam
dynamさん
疑問
回答数:4件


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富山市、駐車場の賃料への組込みについて

RC一棟で家賃の見直しをしていますが、
駐車場代金を家賃に組み込むべきか悩んでいます。

物件は、 3LDK-4LDKで 60-100 m2の物件で、
賃料は7000円の駐車場をふくめ
7.5万から12万程度にしようと思っています。

場所は富山市でファミリー向けなので、
車は必須となると思っています。

当初別枠でと考えていましたが、消費税がかかることがわかり、
560円余計に入居者様への費用負担となります。

今後消費税率も上がりますし、
私にとっては無駄な費用と思われるので、
家賃に組み込むことにしたいと思っています。

駐車場は全戸分あり、使用しなくても
部屋と一緒に賃貸いただくことになりますが、
物件の特性上駐車場を必要とする方に
絞ってもいいかと思っております。

ただ、管理会社に相談したところ、募集時にポータルサイトでの
募集賃料が駐車場代分増えることになるので、
募集の観点からは分けて賃料が低く見えるようにしたほうが
いいといわれています。物件は、法人契約の割合も高く、
あまりポータルサイトでの募集チャネルの効果は、
シングル向けワンルームなどに比べると低いと見ていますが、
どちらがいいか判断しかねています。

なにか同様の経験をされたことのある方のコメントをいだたけると助かります。
よろしくお願いいたします。


こちらの内容は、2014/07/07時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.
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NO.00002410
回答日時:2014/07/09

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ベストアンサー
dynamさん

はじめまして。
東京賃貸㈱管理センターの齊藤と申します。
私はもともと、営業出身ですので経験からお話しさせていただきます。 [ 続きを読む ]

A.不動産会社
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回答日時:2014/07/15

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こんにちは。

千葉の賃貸経営コンサルタント『マリブ不動産コンシェルジュ』の石田です。


早速ですが回答に入らせて頂きます。

ご相談の件ですが、まずは募集のことを優先して頂きたいので
駐車場代を差し引いた賃料で募集なさって下さい。


で、募集広告の備考として、駐車場契約を条件に付してください。
実際に問合せや案内が申し込みがあった際にも説明して、
ご理解の上で契約して貰って下さい。

オーナーの悩みをスッキリ解決し、
入居者にも喜ばれる賃貸借契約が叶います。


A.駐車場代を含めた賃料での契約
 68,000円+7,000円=賃料75,000円(駐車場代無料)

B.賃料と駐車場代を別で契約
 賃料68,000円+駐車場代7,560円=合計75,560円


Bは募集広告通りの内容で契約する場合の合計額です。

Aは入居者さんにメリットがありますので、ご理解頂けます。
 ご契約はこちらです。



基本的には、入居者とオーナーの双方が合意した内容で
締結すれば法的になにも問題ありません。


この方法なら
『安い賃料表示で集客力をキープ』
『入居者の消費税負担を抑える』
という背反する2つの希望を実現できます。


すぐに契約が決まると良いですね。

満室経営をお祈りしていますので頑張って下さい。


【コメント】
アドバイスありがとうございました。

入居者別に消費税の取り扱いを変えるという趣旨と理解しましたが、住居の貸付と一体の駐車場として貸し出し消費税の非課税とする場合には、駐車場の使用有無にかかわらずすべての住戸に1台分の駐車場を用意した上で、家賃に駐車場を組み込む必要があると理解しています。

https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/shohi/09/02.htm

そのため、部屋により課税するしないという分け方はできず、課税する場合には全戸、課税しない場合には全戸同一の条件としなければいけないと理解しています。
課税する場合であっても、実際の賃貸借契約で駐車場込とされる場合もあると思いますが、その場合非課税といういみではなく、税込みの駐車場込の家賃ということと理解しております。

今回の質問の意図ですが、非課税とすることにより二つのメリットがあります。
1) 入居希望者にとりって費用が少なく済む。
2) 貸主にとって消費税の取り扱いがなくなり、経理・確定申告の手続きが簡単になる

今回は特に後者のメリットも私にとっては大きいので、駐車場込とすることとしたいと思っていますが、ポータルでの賃料表示の件もあり、非常に悩んでいます。
dynam
【コメント】
丁寧なご回答ありがとうございます。

こちらの説明が足りず、御手数をお掛け致しました。

駐車場代の件ですが、

『駐車場利用が当然発生するエリア』との事なので

『駐車場1台分のご利用が付帯します』と募集広告に記載し
さらに、現地案内時にもご説明すれば、
そもそも駐車場利用前提で探している人達ですから、
付帯条件に不満を感じることはありませんし、
広告上、契約上ともに特に問題はないと思います。


先述の通り、消費税がかからない分、
オーナーも入居者さんもメリットを享受できます。

契約書上には『賃料に駐車場利用料を含む』と記載して下さい。
※コレが何よりも重要です。


何となくグレーな印象の手法ではありますが、
募集広告上の関係でこのような裏技を活用するだけなので
税法上の趣旨に違反する目的の行為ではありません。

逆に、駐車場利用が前提では無い都心部では、
「駐車場は使わないのですが・・・」と言われてしまうので
上記の方法はオススメできません。
(合)マリブ不動産コンシェルジュ
こちらの内容は、2014/07/15時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.
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NO.6841
回答日時:2014/07/16

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管理 物件 駐車場 サイト 入居者 消費税 質問 料金 部屋 重要 事項 活用 有効 内容 利益 理由 回答 入居 駐車 オーナー 賃料 管理会社

こんにちは。別のところで回答致しましたが念のためこちらにも記載致します。

ご質問内容にあるように、入居者の視点からは駐車料金も賃料に含めた方がメリットがあるように思えます(ファミリー層が対象ですので駐車場不要という入居者も少ないでしょうし)。

しかし、入居付けの観点(オーナーの視点)からは駐車料金を賃料に含めるメリットはほとんどないように感じます。
その理由としては、まず第一に部屋を選ぶ段階の入居者は部屋の質について最も関心を持っているため駐車料金にかかる消費税を重要検討事項として認識していないと推測されます。
第二に管理会社が主張するように、賃料が低い方がポータルサイトで閲覧される可能性が高くなる点が挙げられます。

総合的に考えれば駐車料金を賃料に含めた方が入居者にとって金銭的なメリットがあるのは間違いありませんが、ポータルサイト閲覧段階ですべての条件を総合的に勘案している入居者がそれほど多いようには思えませんので、オーナーの利益最大化の観点からは駐車料金と賃料を別にしておくことが有用かと考えます。

また、ファミリー物件ですと駐車場を2台必要とする家庭も出てくるでしょうから、駐車料金を別とした方が、駐車場が不要な家庭にまで配分せずに有効活用できるというメリットを享受できる可能性もわずかながらあるかと考えます。

こちらの内容は、2014/07/16時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/07/27

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物件 駐車場 方法 有効 駐車 オーナー 賃料

基本的には駐車場は含めないほうがよいですが、結果論なので
オーナー様の納得する方法で進めたほうがよいでしょう。

その後決まらないようであればまた変えてみてはいかがでしょうか。

物件は立地、賃料等で何が有効かどうかは一概には決められないと思いますので
現地を見ず判断は難しいでしょう。

こちらの内容は、2014/07/27時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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