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退去時の原状回復費について。いい加減な管理会社に困っています。 
相談日時:2014/05/08
(Q&A No.1945 地域:千葉県) 回答数:4件
442
Q.wasonさん
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NO.00002354
wason
wasonさん
疑問
回答数:4件


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管理会社(地元の不動産屋)に募集から家賃管理までまかせています。

入居者選定はこちらに相談ありません。
入居してから半年以上たってから入居者の情報がくることもありました。

今回ご意見を伺いたいのは、退去時の原状回復の費用負担についてです。


生活保護者を入居させ数年経過。
この度急きょ退居することになりました。

入居者との「賃貸借契約」に記載されている内容は、退去時の
ハウスクリーニング・襖・畳・障子の張替は入居者の負担と明記されています。
それを作成したのは管理会社です。入居者も同意しています。

ところが、見積書の額面がころころ変わり、
もらう度に入居者と大家の負担部分が変わります。

当初入居者の負担だったものが、大家負担に変更されているのです。

理由を尋ねると
「入居者は生活保護だから支払能力がない。
 国交省の定めを見ると畳などの経年劣化は原状回復の対象にならない」
と筋の通らない言い訳をしてきます。

契約書を作成したのは管理会社で、生活保護を入居させたのも管理会社です。
「生活保護は役所から入金があるからとりっぱぐれないおいしい客なんだ。
 大家にはうちが入金保証しているから問題ない」と言ってました。

実際は、入居者本人の了承が得られず代理納付は実行されず、
家賃は遅れ遅れの入金だったようです。
それでも退居勧告をされない程度(三か月は開けないよう)に
入金があったそうです。(契約は二か月滞納すると退居勧告)

礼金・更新料は管理会社が全額受け取ってます。
大家へは日々の家賃のみです。
その分管理をしっかりやっていただけるなら我慢もできますが
あまりにもいい加減な態度に呆れるばかりです。

契約書通りに進めていただれば、その他の壊されたりしたものの賠償責任は
目をつぶるつもりでいたしたがそんな気も失せました。

費用負担がはっきりしないままでは、内装工事にも着手できず困ってます。
外装も派手に壊されており、これからの梅雨に向けて早々に手配をしたいが
連絡をしても返答はなく、誠意ある回答は望めそうにありません。

宅建組合や県庁の担当に訴えるほか、何か方法がありますか?

どのような手順で交渉を進めたらよいのでしょうか。
ご意見伺いたく、宜しくお願い致します。

こちらの内容は、2014/05/08時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2014/05/08

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ベストアンサー
入居者情報を貰えない、家賃も滞納保証がなされるはずなのになされないのは管理会社の怠慢と思います。

今後は生活保護にかかわらず、契約前に必ず入居申込み書もらって下さい。 [ 続きを読む ]

【お礼】
詳細にわたりアドバイスをありがとうございました。

10年以上前に、両親が不動産会社と契約をしています。
入居者斡旋も契約もすべて一任するというような内容の契約を締結しており
12%の管理費を取る代わりに、面倒なことはすべて代行しますと言われたようです。
今回当方が直接対応してみて、不動産会社のいいようにされていたのだと感じました。
入居者情報は開示しない、保証会社はつけない、入居後の管理はほったらかし、退居連絡も二日前に電話一本で済ませ、あげくの果てには原状回復の対応もしない。
人のいい高齢者をだますような会社は信用できない為、弁護士に依頼し、対応を任せることにしました。
回答ありがとうございました。

wason
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A.不動産会社
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回答日時:2014/05/09

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現在では国交省のガイドラインに則り、原状回復工事の負担割合を決定するケースがほとんどです。
通常損耗(経年劣化など)は貸主負担、特別損耗(借主による汚損破損)は借主負担となります。
まず、管理会社からの明細がこの考え方を踏襲しているかどうか確認なさってください。
そのうえで問題点があれば、きちんと主張なさるべきでしょう。
本件はお客様と管理会社のコミュニケーション不足が問題の原因のように思います。今後コミュニケーションに不安があるようでしたら、あらたなパートナーをお探しになることをお勧めいたします。

【お礼】
ご回答ありがとうございました。
参考にさせていただきます。
wason
こちらの内容は、2014/05/09時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/05/23

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通常の管理契約だと思われますので管理会社は代行であり代理ではないのでオーナー様に報告をしないで行うのは業務範囲を超えて問題があります。

オーナー様が書類を確認したり、印鑑を押印したりすることはしないのでしょうか?
また管理代行契約の内容は確認して締結されたのでしょうか?

すでに管理会社とうまくいっていないので管理会社を変えることを検討したほうが良いのではないでしょうか。
対応に納得いかない点についてであれば弁護士にご相談でも良いと思います。

【お礼】
ご意見、参考にさせていただきます。
当方に契約時の連絡は一切ありません。
入居して半年後に契約書の写しが送られてるくる状態でした。
信頼できない管理会社は、そうそうに手を切りたいと思います。
ご回答ありがとうございました。
wason
こちらの内容は、2014/05/23時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/05/27

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初めまして千葉市の『マリブ不動産コンシェルジュ』の石田と申します。

ご存知のことと思いますが、生活保護の方に限らず、昨今はお仕事をしている一般の方でも、同様のケースが多発しております。


今回は生活保護の方とのトラブルということで、色々と大変かと思います。

心中お察し致します。


さて、地元の不動産会社さんの対応ですが、一言で申し上げますと『問題を大きくしている原因』と言って差し支えないほど管理能力が低いように感じました。


契約書記載の『退去費用の負担項目』が重視されず、『不動産会社自身の責任や負担を軽くするための対応』をしているようで、この行為は業界では意外と多いのが実態です。

一般的には『経年劣化』については確かに『原状回復の対象にならない』のですが、『書面にて取り決めがあり合意がなされた場合は原状回復費用として認める』のも一般的です。

これを元に、元入居者に対して費用を請求することができますが、相手からの返答内容によっては、不動産会社に対して該当する部分を請求する事も可能です。


文面からお察ししますと、入居中から退去後までの長い間、ここに書ききれないほどの色々なトラブルに巻き込まれ、ご苦労なさったのではないでしょうか?


お話を聞く限り、きちんと解決するための方法がございますので、まずは1つ1つ整理をして、それぞれの問題について解決方法を1つずつ準備することが大切です。

今回の問題解決法をきちんと整理すれば、今後の賃貸経営にも大きなプラスになりますので、今回のことはとても重要な意味があります。


今後も賃貸経営を続けられるようでしたら、根本的な解決方法を知り、同様のトラブルを今後回避する準備も必要かと思います。

加えて、管理会社の対応能力からみて、今後は別の管理会社さんが宜しいかと思います。


宅建組合や県庁の窓口で、簡単なアドバイスは頂けると思います。

ですが、公的な窓口や、普通の不動産会社では、必要なアドバイスは得られない可能性もありますので、その場合は、賃貸経営に詳しい不動産コンサルタントにご相談することで必要なアドバイスが得られることと思います。


【お礼】
専門家に任せることにしました。
アドバイス参考になりました。ありがとうございました。
wason
こちらの内容は、2014/05/27時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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