賃貸物件の引継ぎで行なう再契約などの手続きは誰に相談するべきですか?|お悩み大家さん

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賃貸物件の引継ぎで行なう再契約などの手続きは誰に相談するべきですか? 
相談日時:2014/04/24
(Q&A No.1939 地域:広島県) 回答数:4件
126
Q.トニーさん
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NO.00002350
トニー
トニーさん
疑問
回答数:4件


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今回ご縁がありまして、
小規模のマンション(1階は飲食店店舗)を譲り受けました。
現在店舗・共同住宅ともに50%入居中です。

初めての不動産投資で物件管理に慣れていないため、
引継ぎ後は地元の管理会社に入居者・建物管理を
任せようと思い、現在業者選定のための調査中です。

前オーナーさんから入居者・店子の家賃支払履歴をいただいたところ、
前オーナーさんがあまり厳しく取り立てのできない人であるのを
いいことに、全ての入居者が程度の差はありますが
家賃滞納をしていることが分かりました。

近々引継ぎを行うのですが、
その際に各入居者・店子と面談をして
延滞家賃の確認と支払プランの協議を行い、

支払い能力・意思に問題があれば退去勧告を、

支払い能力があるようでしたら、
前オーナーさんとの契約(普通借家)を取り消し、
新オーナーである私との入居者との定期借家契約を
新たにしなおそうと考えています。

このような面談・交渉・再契約などの手続きは、
素人の私が直接行うよりもプロにお願いしたほうが良いと思います。 

ここで質問なのですが、これらの交渉・手続きに関しては、
誰に相談すべきなのでしょうか? 


まずは管理会社と契約をし、
彼らにこのような交渉ごとはお任せしたほうが良いのでしょうか?

それとも弁護士や司法書士に相談にいき、
彼らの力を借りてなるべく自分で対処したほうが良いのでしょうか?

もしくは地元の仲介不動産屋さんに相談して力を借りたほうが良いのでしょうか?


それぞれの選択肢における長所・短所を含めてご意見お聞かせいただければ助かります。

こちらの内容は、2014/04/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2014/04/24

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トニーさん

こんにちは日本AMサービスの堂下です。
早速ですが、ご質問に回答をさせて頂きます。

新たに大家さんになられた瞬間か…
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A.不動産会社
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回答日時:2014/04/25

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まずは管理会社に依頼すべきでしょう。
管理会社は物件に近い方がロケーションとしては有利であることは確かですが、必ずしも良い管理会社とは言えません。
まずはインターネットなどでいくつかピックアップしたうえで、実際に足を運んで担当者と相性が合うかどうか話してみてはいかがでしょうか。
気になる管理会社があれば、その管理会社が実際に管理している物件を見せてもらうことで実態が見えてくると思います。
入居者との交渉は法的手続きになりますと管理会社では扱えませんので、そのタイミングで弁護士等の専門家にバトンタッチすることになります。

こちらの内容は、2014/04/25時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/04/26

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まずは管理会社と管理委託契約を結び、その管理会社と今後の運営について相談なさって下さい。

支払いプランとありますが、滞納している家賃の支払いプランでしょうか?

まずは、延滞家賃より今後貴方が取得する家賃の回収方法を考えたほうが良いと思います。

前オーナーの未回収の家賃の回収プランよりも、今後の家賃取得について新たな管理会社とご相談なさったほうが良いと思います。

>>支払い能力・意思に問題があれば退去勧告を、
こちらは今後の家賃支払いについて意思、能力を確認して判断なさったほうが良いと思います。

退去勧告は時間も労力もかかります。
譲るべき点(過去の滞納分)は譲り、譲れない点(今後の家賃)を分けて、考えて行動したほうがスムーズに行えるかと思います。




こちらの内容は、2014/04/26時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/04/28

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物件全体の状態の把握もあるので管理会社と相談しながら進めていくのが良いでしょう。
その中で強制退去などの話があれば弁護士にご相談することも出てくるかもしれません。

飲食店がテナントに入っていますので店舗物件に強い不動産管理会社が良いでしょう。

こちらの内容は、2014/04/28時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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