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契約違反を訴えることはできますか?総額300万円の修繕が必要です 
相談日時:2014/04/10
(Q&A No.1916 地域:千葉県) 回答数:2件
273
Q.おーちゃんさん
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疑問
回答数:2件


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初めて相談をさせて頂きます。

家を貸すのは初めてのことで知識はまったくの素人です。
長くなりますが、ご返答頂けると助かります。
よろしくお願い致します。


新築3年目の家を不動産業者を介して
法人契約で6年間貸していました。

先日、退去されることになり、
退去時に不動産業者と立ち会ったのですが
廃墟同然の家の中の状況に言葉もでませんでした。


まず、玄関のドアをあけた途端に強烈なタバコの臭い。

貸主に指摘すると、契約書にタバコはダメだと書いてなかったとのこと。
不動産業者には何度も「タバコは絶対に吸わないでください」と
念を押してはいたのですが、契約書には確かに書いてありませんでした。


確認しなかった当方にも落ち度はあるのかも知れませんが、
契約書は郵送で送りつけられただけで特に読み合せや、
注意事項の連絡もありませんでした。

また不動産業者から
「法人契約なので、万が一なにがあってもちゃんと元の状態にして
戻してくれるので良かったですね」という言葉があったので、
安心しきっておりました。

現在、クロスを天井からすべて貼り替え
ハウスクリーンニグにも入って頂きましたが臭いは取れず、
業者の方にもかなり吸われているのでクロスの向こう側の板から
臭いが出てきてしまうと言われました。

しかも、不動産業者からはクロスの貼替えは10%しか請求できないとのこと。

ちなみに6年前の入居時にクロスは新しいものに貼り替えています。
国土交通省の規定によるとタバコのヤニなどによる損害は
100%請求できると書いてあったように思うのですが。。。

今回のような契約書の不備については
不動産業者には一切の過失は認められないのでしょうか?

クロスの貼替えを行い、ハウスクリーニングに入った今も
タバコの臭いが取れないこと、クーラーなどの備品が
真っ黄色に変色していることも含め、
不動産業者とどういった話し合いをしていったら良いか
教えて頂けると助かります。


また、立会時に驚くような状況の数々に遭遇しましたが、
不動産業者は借主に有利に事が運ぶように
「あ、これは自然にこうなります」と私たちに口を挟ませないテンポで
どんどんチェックを済ませ、はっきりした原因も聞かずに借主を帰してしまいました。

しかし、実際にはその後の修理の業者しかり、棟梁しかり、
空いた口が塞がらないといった状態で皆さん驚かれるような状況でした。

借主は法人契約でしたが、今回の退去時には第三機関を挟んできており、
それと不動産業者の対応には関係があるのでしょうか。

マージンでももらっているのではないかと疑いたくなる対応でした。


壁には複数の大きな穴があいており、
釘などで備品が取り付けられたままの状態、
畳は野球かゴルフのスイングでもしたのではないかと
思うほどめくれ上がっていました。

これに関しても「自然にこうなります」の一点張りでした。


いくつかのドアはノブが外れたまま使用したため傷だらけ。

シャッターも開けずに閉め切ったまま生活していたため、
システムキッチンは木材が腐っているため
業者に修理は不可能で全取替と言われました。

ドアなどの木材も湿気によりめくれ上がってきている状態です。


そして、すべての部屋のフローリングが窓際が雨ざらしになって
変色しており、謎のシミとタバコの焦げ跡が多数ありました。

謎のシミについては、立会時には借主は首をかしげるだけで
不動産業者も軽く流して終わりましたが、
後日棟梁も含め、なぜこんなに不自然にたくさん
フローリングにシミがあるのか頭を悩ませていましたが、
業者の方の「これ犬のオシッコですよ」の一言で納得致しました。

私共は裏手に住んでいたのですが、
契約時に犬を飼われていることは聞いていたのですが、
入居時には外で飼っている様子はありませんでした。

ちなみに玄関までは犬を入れても良いということで
契約書には記載してありました。

しかし、退去の立会時にその確認がとれていないため
契約違反を訴えることができるのかがわかりません。

その他にもとにかくやりたい放題といった感じで、
破損箇所が多く、総額300万円の見積もり金額になってしまいました。

敷金は30万円を頂いていますが、
とてもその範囲内でまかなえる状態ではないです。

不動産業者の「自然にこうなります」の言葉で、
借主側も強気に出てくる可能性があります。

しかし、
何度かご近所からの通報で警察の厄介にもなっていたようで、
その生活ぶりが顕著に家の中に現れているといった感じでしたので、
その部分も含め、どのように対処していったら良いか
アドバイスを頂けると助かります。

長文乱文申し訳ありません。
ご返答よろしくお願い致します。

こちらの内容は、2014/04/10時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2014/04/12

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おーちゃんさん

こんにちは日本AMサービスの堂下です。
早速ですが、ご質問に回答をさせて頂きます。

お話をお伺いする限りで本当…
[ 続きを読む ]

【お礼】
日本AMサービス 堂下様

ご回答ありがとうございます。

堂下様の親身な言葉の数々に心が救われました。

家を一軒建てるということは本当に大変なことです。
不動産収入を得るために建てた家ではなく、
もともと私どもが住んでいた家でしたので愛着もあり
家を空ける間に住んで頂ける方を探して貸出しておりました。
私どももその昔に賃貸で部屋を借りていた頃は
画鋲ひとつも刺さないようにと気を使って綺麗に住んでおりましたので
家を借りるということはそういうものだと思っており、
今回の惨事は予想もしていなかったことで本当にやりきれない思いでした。

写真は修繕する前にすべて細かく撮って残しております。
アドバイスありがとうございます!

堂下様がおっしゃるように
「入居者は綺麗に使う、大家さんは快適な管理をする」
ということが本当に大切なことだと思います。


不動産管理会社を選ぶということも大切なことですね。
また貸し出すようなことがあれば御社にお願いしたいと思います。
そのときはよろしくお願い致します。


不動産業者の会社のほうでも事態を重く見た他の担当者が
「自分が引き受けます」とのことで担当を変わって下さり
少しずつ私どもの気持ちを汲んでくださる動きに変わってきました。


よくよく話し合いながら、いい方向へと事が収まるように願っていきます。


ご丁寧にURLまで貼り付けて頂き感謝しております。
参考にさせて頂きます。
この度は本当にありがとうございました!
おーちゃん
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A.不動産会社
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回答日時:2014/04/11

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国交省のガイドラインを既にご覧になっているようですが、入居期間が長い場合は仮に特別損耗(借主による汚損破損)があった場合でも、新品交換と同様の負担をするということではなく、経年劣化分がカウントされ借主負担は大幅に減少すると思われます。
いずれにしましても、300万円のリフォームは少々高価すぎると感じております。
他の業者から相見積もりをとることをお勧めいたします。

【コメント】
山京ビル様

早々のご返信ありがとうございます!

確かに住居年数によって借主負担は大幅に減少されてしまうようですね。
ただ、システムキッチンなどは9年で使えなくなるもではなく、
そういった部分での損害賠償はできると不動産業者に言われました。


見積もりに関しましては、2社にお願いをしましたが
両社ともさほど変わらない見積もり金額でした。


退去の立ち合い時に「自然にこうなります」と言っていた不動産業者も
「あれだけの破損ですから、もっと見積金額は高くなると思ってました」とのことでした。

それであればなぜ「自然にこうなります」という発言をされたのか謎ですが。。
その発言による状況の悪化をいちばん懸念しております。

いずれにしても300万円をすべて回収できるとは思っていませんが、
正当な形での収まりがつくといいなと思っています。

アドバイスありがとうございました!
おーちゃん
【お礼】
山京ビル様

コメントのほうに書いてしまいました。
失礼いたしました。

早々のアドバイス、ありがとうございました!
おーちゃん
こちらの内容は、2014/04/11時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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