家賃を滞納しがちな入居者の契約更新について悩んでいます。|お悩み大家さん

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家賃を滞納しがちな入居者の契約更新について悩んでいます。 
相談日時:2014/03/28
(Q&A No.1912 地域:東京都) 回答数:5件
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Q.ヒューマンさん
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疑問
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契約更新 テナント 管理 滞納 保証人 保証 更新 家賃収入 入居者 契約 事項 個人 家賃 支払い 入居 拒否 保証金 居酒屋 契約者 管理会社
コメント頂ければ幸いです。

テナントを貸しています。契約者は個人で居酒屋を営んでおります。
2年契約で契約更新が迫っています。しかし、更新を悩んでいます。

4年前から契約されていますが、家賃の支払いが遅れることも多く、
家賃は20万円で現状では約3ヶ月分遅れています。

駅近のテナントなのですが売上が良くない月には
家賃を割って支払ってもらっています。

私事ですが、家賃収入で返済しているものもあるので、
家賃の不払いは本当に困ります。

管理会社は「支払いも遅れながらしているので、
細かくでも支払って貰いましょう。」とのことですが、
実際には契約から少しずつ滞納が増えています。

保証金は2ヶ月分しかもらっていないです。
更新せずに次の契約者が見つかるか不安もありますが、
更新後に滞納が増え、支払い不能になるのも困ります。

払えないのなら出て欲しい、払うなら毎月払って欲しい。
当たり前のこととは思いますが、売上の悪さを盾にされると、
管理会社にも契約者にも強く言えないのも事実です。

保証人もいるのですが、現在は居酒屋の従業員なので
店がなくなれば支払いも出来ないかと思います。

連続で3ヶ月遅れているわけではないのですが、
更新を拒否する事は可能でしょうか?
更新した場合、家賃の支払いについて書面で
取り交わすときの注意事項はありますか?

宜しくお願い致します。

こちらの内容は、2014/03/28時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2014/03/28

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ベストアンサー
ヒューマンさん

こんにちは日本AMサービスの堂下です。
早速ですが、ご質問に回答をさせて頂きます。

滞納は賃貸経営者にとって本…
[ 続きを読む ]

【お礼】
日本AMサービスの堂下様

コメントありがとうございます。
確かに保証金の額は超えていますが、早目の対応をし、
新規の方に入居してもらうようにしてみます。

ありがとうございます。
ヒューマン
A.不動産会社
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回答日時:2014/03/29

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この状態であれば更新を拒否することも出来ますし、条件として家賃の支払いについて条件をつけることも可能です。
更新は拒否しても退去できるかは別の問題になります。

しかし根本的に対応方法が間違っていると思います。まず現状で滞納をどうするのか決めていないのが問題です。
これ以上の悪化しないことと改善策がないのは非常にまずいです。

管理委託契約上管理会社が全て対応しているのではないのでしょうか?


【お礼】
㈱レント・コレクト・エイジェンシー様

コメントありがとうございます。

滞納に関しては、家賃分のみしか考えていなく、落ち度もありました。

今後の支払い等についても、早急に対応します。

ありがとうございます。
ヒューマン
こちらの内容は、2014/03/29時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/03/29

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こんにちは、ERA中央企画の田岡と申します。

テナントの賃料滞納は本当に頭の痛い問題ですね。

「不景気で売り上げが悪化しているので少し待って欲しい」などと言われてしまえば、無下にできないのが日本人の気質。

本来は、何よりも賃料支払の優先順位を上げて貰わないとならないところですが、「仕入れ先に優先して支払わないと仕入れがストップしてしまって営業ができない」=(賃料の支払いもできない)というようなことを言われれば強く督促できないのもまた人情。

非常に悩ましいですね・・・。


さて、今回のご相談のケースですが、もちろん賃料滞納を理由に更新を拒否することは可能ですが、更新を拒否したとしても、それで即明渡しまでできるかは、また別問題となります。

訴訟を起こしたとしても、3ヶ月程度の滞納では明け渡し命令が出るかどうかは微妙ですし、何よりも時間もお金もかかって、現状では得策ではないと思われます。

実務的には、ご質問にあるように、何らかの「滞納賃料支払の覚書」を作成するケースもありますが、気休め程度にしかならないのも現実。(結局、ない袖は振れない)

後に訴訟になることも考慮して
「これ以上滞納が拡大した場合は、何ら異議なく無条件で物件を明け渡します」程度の文言を入れておいた方がよいかとは思いますが。

ただし、当社の経験上からも、水物で浮き沈みの激しい個人経営の飲食店においては、ひとたび数か月の滞納に発展してしてしまうと、なかなか解決に至るのは困難というのが実態です。

多少損をしても、傷口が浅いうちに穏便に退去してもらえるのであれば、そうしてもらった方がベターかも知れません。

①今回、契約更新はしない、そのかわり②敷金を超える滞納賃料は減免する(或いは、退去後分割払い)③解体(原状復帰)は免除するので、即明渡してほしい。
という条件でテナントと折衝するのも一つの選択肢ではないでしょうか?

駅近立地とのことなので、同じく個人経営で「居抜き」物件を探しているような人も多い?


PS:今回の契約における連帯保証人が、その居酒屋の店長とのこと。

店が無くなってしまっては保証人の収入も途絶えてしまう(結局、サイフが一緒)ことが、契約の更新をためらう原因の一つとなっているようですが、次回の契約の際は、より保証能力の高い(少なくとも別の収入源のある人)を連帯保証人とされるか、個人経営の場合は賃貸保証会社を活用されること、そして解体費用程度の保証金は入れてもらうことをお勧めいたします。

このような契約の場合、出来る限り入り口の段階でリスクヘッジすることが肝要です。

以上、まとまりのない回答にて失礼いたしました。
穏便に解決されることをお祈りいたします。

【お礼】
ERA中央企画の田岡様

コメントありがとうございます。

拝見し、気づくこともあり、投稿して良かったと感じています。

居抜きとしても需要は見込めますが、更新を拒否し、次の方に早急に移行したい

と考えています。

ありがとうございました。
ヒューマン
こちらの内容は、2014/03/29時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/03/31

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滞納 契約解除 内容証明郵便 内容証明 解消 契約 内容 理由

3ヶ月分の滞納があるのでしたら、それを理由に契約解除できる可能性は高いと思います。
まずは、内容証明郵便で滞納を解消してもらうよう催告なさるべきでしょう。

【お礼】
山京ビル株式会社 ご担当者様

内容証明や支払い督促を送り、退去までの期間や契約中にトラブルに

ならないようにします。

コメントありがとうございます。


ヒューマン
こちらの内容は、2014/03/31時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.弁護士
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回答日時:2014/07/11

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質問が投稿されたのが3月で、だいぶ時間が経過していますが、アクセスしている方が多いようですので、少しだけコメントします。


実務上の対処方法は、上記の各不動産会社の方が回答していますので、特に付加することはありません。
ここでは、相談者の質問に対する抜本的な対処方法を考えてみましょう。
相談者の質問は、

>連続で3ヶ月遅れているわけではないのですが、更新を拒否する事は可能でしょうか?
>更新した場合、家賃の支払いについて書面で取り交わすときの注意事項はありますか?

というものですね。
要するに「更新拒絶を容易にしたい。」という貸主としてのもっともな希望を実現するにはどうしたらよいのか、ということですね。
この希望を端的に実現する方法は「定期借家契約」(借地借家法38条)です。
定期借家契約では、そもそも「更新」という概念がありません。期限の到来とともに、借家契約は終了です。借主が借り続けたければ、再契約することになります。貸主には、再契約に応ずる義務はありません。
つまり、定期借家契約では「更新すべきかどうか」について悩む必要がない、ということになります。
もっとも、定期借家契約は借主に不利になり得る契約方法ですので、借り手が見つかりにくくなるおそれはあり得ます。
しかし、質問にあるような賃料滞納問題で悩まされるリスクに比べれば、安心・安全だと思いますよ。

質問のケースでは、定期借家契約ではなく普通借家契約での賃貸が行われている場合かと思われますので、更新の際に、定期借家契約に切り替えるよう交渉してみてはいかがでしょうか。

なお、定期借家契約は貸主に有利な契約方法ですが、様々な要件を満たす必要がありますので、十分に注意して契約の準備を行いましょう。



こちらの内容は、2014/07/11時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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