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中古アパートの購入について

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気になった! 91
中古アパート(6部屋)を購入します。

アパート経営初めてのうえ、不動産会社の仲介なしの直接取引なので 尋ねる相手がないので、よろしくご教授願います。

質問1)
現在の入居者との間で賃貸借契約書を新たに取り交わす 必要はありますか?
必要がある場合は、連帯保証人の保証承諾書まで新たにとる必要は あるのでしょうか?

質問2)
アパートは夫婦共有名義です(持分半々)。
今後、賃貸借契約書などの書類はすべて二人の名前で行う必要がありますか?
代表として夫一人だけではまずいですか?

質問3)
アパートの名称が現在の所有者の名前入りなので、 名称を変更するつもりです。
名称変更についてどこかの公的な機関の許可・届出のようなものは 必要なのでしょうか?
入居人に連絡するだけで済むものでしょうか?
こちらの内容は、2008/05/06時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
南森町不動産
回答日時:2008/05/06

1) どちらのケースもあります。借主数も少ないので新たに契約書を
取り直すことも可能ですが、それほど昔からの入居者であって
契約内容も変更が無いなら、家主変更ならびに契…

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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
(有)ルームズ
回答日時:2008/05/06

1、家主が変わると言うことは、契約の当事者が変わるということなので
  新規で契約をしなおす必要があります。保証人承諾書は、管理会社が
  作成している独自の書類と思われますが、万を期すのであれば
  交わしておくといいと思います。 2、共有名義なのであれば、本来の契約書の意味から行くと
  二人の連名で署名することになります。
  金銭(敷金や礼金など)も領収書は連名です。 3、アパートの名前を変更するには、住民票を移転してるかたもいると思いますので
  予め入居者に余裕をもってお伝えした方がいいでしょう。
  郵便局には、届け出をしておいたほうがいいとおもいます。

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【回答会社】
不動産会社
コスモ住宅
回答日時:2008/05/06

?賃貸借契約書は新たに交わす必要があります。
連帯保証人は新たに交わす契約書に署名及び実印を捺印の上、
印鑑証明書の提出を求められれば結構かと思います。

?契約名義は、連名の方が宜しいかと思います。

?特別な名称(商標登録等)を除いては、アパート名に
公的な許可や届出の必要はありません。

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【回答会社】
不動産会社
(株)リーベハウス
回答日時:2008/05/06

質問1)
不動産屋に管理してもらう状況により内容は異なります。
通常は契約書はあらたに取り交わしはしません。
名義変更届けを大家、不動産、入居者で交わします。

質問2)
旦那様名義で問題ありません。

質問3)
区役所、郵便局にいき名義の変更を行ってください。
入居者には連絡しておいた方が良いでしょう!

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【回答会社】
回答日時:2008/05/06

質問1)
現在の入居者との間で賃貸借契約書を新たに取り交わす必要は ありますか?

必要がある場合は、連帯保証人の保証承諾書まで新たにとる必要は
あるのでしょうか?

回答1)
必要の有無に関しては「必要あり」。賃貸借契約書の賃貸人が
代わるわけですから、再契約をしたほうが望ましいです。
名義変更との考え方より、ケースとして

(1)離婚結婚による姓の変更
(2)贈与・相続による変更
(3)売買などで名義の変更契約書ではなく、覚書でも問題ないですが、(3)の場合、
 同じ変更であっても他とは性質が異なります。
 そのため、契約書の再作成が望ましいと判断します。
連帯保証人も署名・捺印が望ましいのですが、連帯保証債務は引き続き
継承するものと解釈されます。
賃借人が変更した旨を連帯保証人に文書を送る というのはいかがでしょうか?
更には今回の変更に際し、納得できないのであれば、相当期間内に
連絡をしてほしいとの旨を入れるとよいかと思われます。
ただ、この件に関しましてはこれを機会に降りたいなど「ヤブヘビ」になる
恐れがあるので お勧めはしません。
また、連帯保証人に関しては入居者に依頼するのも手です。  


質問2)
アパートは夫婦共有名義です(持分半々)。
今後、賃貸借契約書などの書類はすべて二人の名前で行う必要がありますか?
代表として夫一人だけではまずいですか?
回答2)
二人の連名であれ、どちらかを代表として単独であれどちらでも
かまいません。ただ、共有名義を重視したいのであれば、
連名がよろしいかと考えます。 そうすると、銀行口座・税務申告など、
あらゆる面にで連名が必要となります。
連名のスタンプをご用意するものいいでしょう。法人の社版のような感覚です。
いずれにせよ、ご夫婦当事者間できちんとした取り決めをするのが重要です。


質問3)
アパートの名称が現在の所有者の名前入りなので、名称を変更するつもりです。
名称変更についてどこかの公的な機関の許可・届出のようなものは
必要なのでしょうか?入居人に連絡するだけで済むものでしょうか?
回答3)
公的機関ではまず、郵便局への告知。防犯上からは所轄の警察署・
派出所火災・救急などから、最寄の消防署など考えられます。
市・区役所の候補に入れてください。公的ではありませんが、
地区の自治会・民生など民間では宅配業者、はたまた宅配ピザなど、
考えたら切がありません。
一方、入居者への告知ですが、住民登録をしていると、免許証の変更
銀行への届出。各種クレジット。今はネット社会ですから、
それより派生する 変更等が考えられます。
住民票をとったり意外と煩雑になります。
万一、商取引で当該住所を使用している場合、名称変更が原因で
不測の事態が発生する可能性も否定できません。
入居者本人の移転に伴う、変更とは異なるので、言いがかりをつけてくる者も
いるかもしれません。
別段、相談者様に不安を与えるつもりは毛頭ありません。
考えられるトラブルとして列記したまでです。
そこまでの発展はあまりないかと思います。
そこで、いきなり変更するのではなく、当面の間は建物名称を新旧平行して
周辺に告知をして、相当期間が経過したら、新名称にさせていくことが
よろしいかと考えます。
建物名称は意外と重要な意味合いを持ちます。
お子さんの名前ほどではないにせよ似て非なる部分があります。
併せて、変更理由が現所有者の名前が入っているとのことでした。
これは相談者様の主観によるもの。
入居者にとってはあまり重要ではないとういうのも事実です。
(当方、個人的にも変更したいお考えは理解します。)

こちらの内容は、2008/05/06時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
(有)ホームライフサポート
回答日時:2008/05/06

花巻・住まいの情報館
ホームライフサポートの佐々木です。 アパート経営を始められるのですね。
いろいろと大変な事もありますが、
がんばってください。 さて、質問の件ですが個人的な意見を述べますと
質問1)現在の入居者との間で賃貸借契約書を
     新たに取り交わす必要はありますか?
     必要がある場合は、連帯保証人の保証承諾書
     まで新たにとる必要はあるのでしょうか? 基本的には取り交わした方が良いと思います。
また、保証人についても同様です。
最近では保証人もあてにならないケースもありますので
賃貸保証を利用するのがオススメです。
(個人で取り扱いできるかは不明)
質問2)アパートは夫婦共有名義です(持分半々)。
    今後、賃貸借契約書などの書類は
    すべて二人の名前で行う必要がありますか?
    代表として夫一人だけではまずいですか? これは代表で良いと思います。
ただし共有名義であり、共有者も貸すことには同意
している事は説明しておくべきかと思います。 質問3)アパートの名称が
    現在の所有者の名前入りなので、
    名称を変更するつもりです。
    名称変更についてどこかの公的な
    機関の許可・届出のようなものは必要なのでしょうか?
    入居人に連絡するだけで済むものでしょうか? 役所の住民課に聞いてみた方が良いと思います。
多分手続きが必要になるかと思いますが、市町村に
よっても異なると思うので、直接ご確認下さい。
賃貸経営にあたっては特に「空室対策」「賃料滞納対策」
が特に大切だと思いますし、「管理上の問題」も多々出てきます。
それらが煩わしいと感じるようであれば、信頼できる業者に
任せた方が楽ですが、全て自ら行うのでしたら上記の点を
特に念頭に置いていただくとうまくいくと思います。
頑張ってください!

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