空室になった築30年の賃貸物件。リフォーム?建て替え?|お悩み大家さん

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空室になった築30年の賃貸物件。リフォーム?建て替え? 
相談日時:2014/03/11
(Q&A No.1896 地域:埼玉県) 回答数:5件
101
Q.masteaさん
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NO.00002317
mastea
masteaさん
疑問
回答数:5件


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リフォーム 建物 取り壊し 相続 物件 空室 不動産 賃貸 対策 貸す 家賃 建て替え フォーム 不動産屋 相続対策 新築 キッチン
築30年の2世帯の木造物件を所有している者です。

ここで空室になり、リフォームをして貸すためには、
浴室と台所のキッチンを新しくしないと
借り手がつかないと不動産屋に言われました。

水回りだけでも100万はかかり、家賃は、5万円台。


不動産屋は、それだったら、相続対策を兼ねて、
現在の建物を取り壊し、新築で数千万で建てたほうがいいのでは…と。


駅から徒歩10分のところですが、この時代に銀行から借入金をして、
やる価値があるのかどうか迷っています。

こちらの内容は、2014/03/11時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2014/03/12

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A.不動産会社
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回答日時:2014/03/12

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物件 賃貸 有効 売却 経営 賃貸経営

少子高齢化や賃貸物件の供給過剰などにより賃貸経営は厳しくなっております。
まず、お客様のロケーションが現在どのような環境で、果たして賃貸物件が最有効利用であるかどうかについて専門家を交え検証なさってください。
売却の選択肢もあるでしょうから、複数の専門家より意見を聞くことが望ましいでしょう。

こちらの内容は、2014/03/12時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/03/12

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取り壊し 相続 募集 不動産 賃貸 質問 土地 営業 家賃 回答 売却 経営 賃貸経営 固定資産税 資産 建築

masteaさん

こんにちは日本AMサービスの堂下です。
早速ですが、ご質問に回答をさせて頂きます。

家賃が5万円台であれば100万円をかけて新たに募集をするというのは
まったく経済合理性がないと思います。

とは言え、すべてを取り壊し新たに建築するというのも安易な考えだと思います。

masteaさんは今後、当該不動産に対してどの様なお考えをお持ちでしょうか。
先祖代々の土地であり、継続して保有していく事が必要であれば、
当然の事ながら、相続や固定資産税を払い続けるという部分を考慮した上で
運用を考えていかなくてはなりません。

そうでないのであれば、今後の厳しい賃貸経営を考慮し売却する事も視野に
いれて頂くのも良いと思います。

色々と考えて動いていれば信頼できるパートーナーがおのずと見つかると思います。
安易な営業トークで行動を決めない様にして下さい。


こちらの内容は、2014/03/12時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/03/22

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こんにちは、ERA中央企画の田岡と申します。

築30年の木造物件
建て替えか?リフォームか?

多くの大家さんが悩むところですね。
消費税増税、そして来年には相続税の増税を控えて、多くの建築会社がここぞとばかりに古アパートの建て替え提案営業を展開しているところかと思います。

さて、建て替えとリフォームどちらがよいのかは、立地条件や既存建物のコンディションなど総合的に見ないと一概には言えませんが、仮に建物をあと5~6年維持してゆくつもりであれば、100万円以上かけてリフォームすることも決して不合理なことばかりではないと考えます。

例えば、その不動産業者がいうとおり、水回りのユニット交換をしないと入居者が入らないとすると、月額5万円の賃料としても年間60万円の機会損失となります。

仮に、水回り交換を含めて150万円のリフォーム投資を行ったとしても、年間60万円のリターンと考えれば、年40%の高利回りですので、あながち投資効率が悪いともいえまえせん。投資金額も2年半で回収できます。

さらにいえば、「修繕費」として上手く経費計上することができれば、税引き後手残りを増やすことも可能です。

もっとも、費用を掛けない最低限の原状回復だけでも、市場が全くないようなエリアでない限り、「見合う」家賃設定にすれば全く借り手がないことはないでしょうが、いわゆる「入居者の属性」は下がることになるでしょう。


一方、「相続対策を兼ねて」アパートを建替えるという選択肢ですが、何を目的とするかによって全く方向性が違ってきます。

「相続対策」は、①分割対策、②納税対策、③節税対策の順に考えるべきであり、順番を間違えて節税対策にばかり走ってしまうと、いわゆる「争族」になってしまう可能性が高まります。

「相続対策」と「相続税対策」は似て非なるものですので、専門家の意見を聞きながら慎重に検討されることをお勧めいたします。


こちらの内容は、2014/03/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/03/27

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賃貸 質問 経営 賃貸経営 水まわり

難しい質問だと思います。

大きな決断になりますので総合的にみて判断せざる終えないでしょう。
まず水まわりだけで100万円かかるのは見積もりの詳細は確認する必要があります。

今後どのような賃貸経営をするかにもよるので慎重に判断したほうが良いでしょう。

こちらの内容は、2014/03/27時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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