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相続した土地で新築アパート経営をしようと考えております。

  • 質問者:hiroさん
  • 相談日時:2014/01/27(地域:大阪府)
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気になった! 983
この度父より約100坪の土地を相続いたしました。その内約40坪には私の戸建て自宅があります。
それ以外の約60坪には5台利用できる駐車場を運営。しかしながら現在は一台も貸せておりません。

固定資産税が年間20万円ほどかかるので賃貸経営をしようと考えております。

場所的には、駅から徒歩12分、閑静な住宅地、学校区域が良いということをキーワードに
ファミリー層をターゲットに3LDKのメゾネットタイプの長屋タイプのアパートを検討中です。

相談内容は
(1)建築メーカーを大手か?地元工務店かどちらにすべきか悩んでます。
大手の建築費が高い。2x4で延床45坪で総事業費が約40.000千円(住友林業、大東建託)。
私も2x4で15年前に自宅を建てましたが、延床60坪の2世帯住宅で32.000千円で済みました(こちらも住友林業です)。

全て借入金で賄うと表面利回りが7.8%。自分の土地ゆえ利回りは悪くないように思えますが、
坪単価80万円の土地の有効活用としては効率が悪いように思えます。

大手は30年借上げをうたいアプローチしてきますが、地元工務店で建築費を20%ほど
コストドウンして利回りを10%近くもっていくべきかアドバイスください。


(2)2棟程度の物件ゆえ管理をどうすべきか悩んでます。
・大手で建築し大手に30年借上げにしてもらうか?
・地元工務店に建築してもらい自己管理すべきか?
・もしくは地元工務店に建築してもらい、エイブルのような企業に借上げしてもらうか?

私自身45歳のサラリーマンで管理職をしており、なかなかサイドビジネスに余力を
費やせるかどうか自信がありません。2棟程度なら自己管理は困難なものではないのでしょうか?

妻もそういった管理能力には長けておらず、管理するとなると私の範疇になってきます。


(3)妻は自宅前にアパートを建てるのであれば、引っ越したいと要望しております。
気持ちはわからなくはないので前向きに検討したいと考えておりますが、
現在所有している持家も人に貸さなくてはなりません。

持家も含めてどう管理すべきか悩んでおります(築15年 延床60坪 残債11.000千円)。

この持家の月々のローンが50.000円程度で、おそらく150.000円ぐらいの家賃収入は見込めると考えております。


以上長くなりましたが、専門家、オーナー経営されている方にアドバイスをいただければ幸いです。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社本郷エステート
回答日時:2014/01/27

hiro様へ

いろいろな選択肢があり判断に悩みますね。しかし、いろいろな方法が選べるのは良いことでもあります。

1.奥様は賃借人が隣地にいる…

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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2014/01/28

まずは相続なされた土地がアパート経営に最適な土地であるかどうかご検討なさるべきだと思います。
もし、その他の用途の方がより高い価値を生む場合は是非再考なさるべきでしょう。
アパート経営は、アパートの過剰、少子高齢化などから年々厳しくなっております。
ハウスメーカーはハウスメーカーの立場で話を進めるでしょうから、一度あらゆる角度からご検討なさることをお勧めいたします。

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【回答会社】
不動産会社
(株)升富
回答日時:2014/01/28

必要な土地を分筆し、戸建(2LDK、2階建てクラス)をとりあえず1棟建築し、賃貸にするのはどうでしょうか。単に共同住宅を建築するのではなく、売却可能な戸建を建てておく案もお勧めです。賃貸の「音」の問題は大きいです。

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【回答会社】
不動産会社
日本AMサービス
回答日時:2014/01/28

hiroさん

初めまして日本AMサービスの堂下です。
早速ですが、ご質問に回答をさせて頂きます。


1.できる限り建設費は安い方が良いという事は確かですが、今後賃貸経営を行う上でどの位の期間運用を行うか、現在の土地が立地する地域の賃貸需要(間取、借主の層、賃料帯等)も考慮に入れて頂き、間取等もお決めになられた方が良いと思います。
借上げは30年間の賃料減額交渉をできないのなら良いのですが、恐らく市場の変動等があった場合に賃料の減額交渉ができるという文言が契約書に入ってしまったり、仮に賃貸経営を辞めるとなった際に、次の所有者には借上げ条件をそのまま継承すると言う事がないので、想定していた売却価格よりも安くなってしまうと思います。
例えば建築時点で借上げつきですと借上賃料も割と高い水準で提案をしてきていると思います。(建設利益との総合的な利益で考えられているため)
つまり客観的にみると利回りは高いですが、実際に借上が外れた際の本質的な利回は何%か考慮する必要があると思います。
そう言った部分も含めて、大手の借上、地元の工務店さんに依頼をされるかお考え頂ければと思います。

2.どちらも一丁一旦だと思いますが、借上は基本的に利益がでるため、ビジネスとして成り立っておりますので、自己管理や通常に管理を依頼した方が手許に残る資金が多いというのは確かだと思います。新築物件の場合、借上すると業者は非常にメリットがあります、借上の場合は原状回復、修繕等の費用も込みで借上賃料を決める場合がおおいので、、当初10年近くは設備が壊れる事がありません、そのため、その部分の差益も発生しやすくなると思います。いずれにしてもやはり賃貸の需給バランスなどの考慮や売却する可能性等を考慮にいれて決められた方が良いと思います。

3.自宅前にアパートがあるとメリットもあります、賃貸経営の成功は管理状態の成功と言っても過言ではありません、そのためいつでも状況が確認できるというのは非常にプラスです。奥様が懸念している部分もわからなくもありませんが、賃貸経営=家族の同意が重要だと思いますので、そうしたプラス部分も考慮した上でお話をされては如何でしょうか。ご自宅の近くであれば自主管理に近い形で経費も抑える事もできるかとも思います。

非常に専門性のあるご質問なので、無料相談の範囲を超えていると思いますので、
今後の事を考えて頂き、専門家に相談する事もお勧めします。今回のお話は冷静な判断も必要とされると思います。


参考URL:http://www.apart-kanri.com/
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【回答会社】
不動産会社
(株)レント・コレクト・エージェンシー
回答日時:2014/01/29

すべての項目についてメリット・デメリットが大きくあります。
なにを優先して対応すべきかで結論は大きく変わってくると思います。

人生を左右する大きな決断になりますので慎重に判断してください。

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【回答会社】
不動産会社
株式会社 リーヴライフトゥエンティーワン
回答日時:2014/12/17

hiroさんへ

(1)

はじめまして株式会社リーヴライフトゥエンティーワンの内藤と
申します。私は横浜エリアメインで土地仕入れからの収益物件
構築業務を行っております。
昨今の金融緩和 及び 建築費上昇 などなど考慮しても、
表面利回り7%台を新築でもキープしておりますので、
エリアにもよりますが、都内以外ならもう少し利回りが
欲しいところですね。

また、一般的に地域性にもよりますが、ワンルームにしたほうが
一般的に表面利回りは上昇傾向になりますが、ただし、表面利回り
にだけとらわれるのも問題ですので、大学そばにあるか
企業 病院などどのような需要があるかなど、吟味するのも重要
かと思います。
ちなみに用途規制により、高さ制限があまい地域は(ロフト配置)
などで、差別化を図るのも有効ではないでしょうか?
(横浜市ですと第1種低層住居専用地域 第1種高度地区では、
北側斜線制限により北側の隣地境界5M垂線から1 0.6の勾配の
中に建物配置により、1 2階ロフト配置は難しい。)

(2)

30年借り上げの契約書の特約等に2年の見直しの条文はございませんか?
景気 及び 建物老朽化により、永久に同賃料で100%稼動は難しいかも
しれません。今回のアベノミクスで賃料相場で上昇すれば問題ないか
と思いますが、事前に条文に目を通したほうがよろしいかと思われます。

(3) 

敷地形状にもよりますが、土地の分筆 切り売り 第三者に売却して
しまうのも1つの方法ではないでしょうか?
ただし、土地を分筆にする場合、お母屋が再建築できなくなる場合や、
既存不適格(接道要件 建ぺい率 容積率 オーバー)などになる
可能性もございますので、注意が必要です。
あとは、机上分筆により不動産会社に数字をだして頂くのもひとつの
手段かと思います。
仮に買い取り数字が出なければ、賃貸住宅の需要 他 法的 及び 
収益還元法的に無理があるのかもしれません。
いずれにしろ、土地を遊ばせておくのは、固定資産税 都市計画税 
などの税負担の無駄になりますし、更地ではなくアパートなど宅地は
200平米までは1/6 1/3になるなど、メリットはでてくるとも思いますが、
ご納得いくまで、いろんな切り口で検証比較したほうが良いと思います。

下記より直接ご相談ください。
http://www.onayamiooyasan.com/jump.php?2gPrYl

こちらの内容は、2014/12/17時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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