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リフォームした中古の一戸建ての原状回復の修理代について

解決済み 回答数:3件
  • 質問者:ミニ大家さん
  • 相談日時:2013/12/24(地域:東京都)
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気になった! 200
原状回復の修理代について、ご相談させて下さい。

初めて、リフォームした中古の一戸建ての家を不動産会社経由で、老夫婦に4年間貸していました。
その老夫婦が引っ越す事になり、不動産会社に紹介された立ち合い業者と一緒に貸していた
家の中を見ると、玄関や柱、木壁部にドリルや釘、ビスで穴をあけられ、全部で140箇所
(修理をした工務店は200箇所以上の穴があったとの事です)の穴があけられていたのです。

国土交通省のガイドラインでは、「穴をあけてしまった場合、穴をあけた方が修理する」
とあったのですが、その老夫婦は、立ち合い業者に「私たちは貧しいので、修理代は払えません」
と言って、修理代は敷金以外、全額、大家負担になってしまいました。

立ち合い業者の方が「敷金、礼金などは法律にないので、裁判になったら、
大家が負けますよ」と言っていたのですが、柱や木壁部にあけられた穴補修は
してくれない上、ハウスクリーニングも、キッチンのクロス(タバコのヤニ)の張替と
床のクリーニングのみで、キッチン以外のクリーニングはしてくれませんでした。

また、引戸の引手や窓の取っ手がとれていたのですが、「新築物件以外は、
入居前は引手や取っ手が、ちゃんとついていたと証明するものがないと、
修理代の請求ができないのです。それに、請求しても、相手は引っ越した後なので、
払わないと思います」と言われ、結局、キッチン以外の、つまり、柱、木壁部の
穴埋めなどは、別途、工務店に頼んで補修して貰う事になりました。

現在、修理も終わり、また、新しく入居者を募集しています。

以前、入居者募集をして貰った不動産会社以外の不動産会社に、家に穴をあけられた事や、
取っ手がとれていても修理して貰えなかった経由を話すと、
「賃貸物件で、穴をあけてはいけないのは常識で、もし、穴をあけたら修理するのは当然です。
貧しいから修理代が払えないので、そのまま逃げ切るというのは、ちゃんとした立ち合い業者や
不動産会社なら、させないと思うのですが」と言われました。

入居募集にあたって、もし、入居者が退去する事になった場合、入居の時、賃貸契約書の他に、

・入居チャックシート(入居した時、破損があったら書いて貰い、退去の時、記入のない部分の破損は修理して退去して貰う為)

・禁止事項追記の契約書(賃貸契約書に書いてあっても、「不動産会社から入居の時、そんな説明はなかった」と、修理代を払わないで出て行ってしまうのを防ぐ為に、「穴を開けるのは禁止で、もし、違反したら補修して貰う」などの「こういう事はしないで下さい」と明記し、貸主と借主がその書面に署名と印鑑を押す)

を契約書に含めると、家の柱に穴をあけたり、畳のタバコの焼け焦げの修理
(日焼けの自然消耗は大家負担はわかります)を請求し、もし、借主が
「敷金を一カ月分払っているので、それ以上は払わない」と言っても、
法的には、修理代を払って貰えるでしょうか?

本当に初心者で、すみません。
母が年配で、母の代わりや手伝いを一人でしないといけなく、
「どこに相談すれば、前回のような事を避ける事ができるのか・・・」と、
途方に暮れていた時、こちらのサイトに出会いました。

前回、老夫婦のご主人が、修理代の話しになると、立ち合い業者の方にも
興奮して「ウチは貧乏なんだ!もともと、この家は汚い家なんだ!」
と怒鳴って、こちらが「納得されて、この家を借りたのではないですか?」と、
穏やかに聞いても。

「こんな、もめる家、人に貸さない方がいい!」と、殴られそうで、
退去の立ち合いが一番大変なんだと思いました。

くどくなって、本当にごめんなさい。
賃貸相談は、ほとんどが「借りる側向け」で、
大家向けの相談がなく、困っている次第です。

借主が、退去の時、契約の禁止事項に違反している箇所の修理代を払って貰うには、
賃貸契約書、上記の「入居シート」「禁止事項の追記契約書(念押しの為)」を
考えているのですが、専門家の皆さま、何卒、ご教授下さい。
こちらの内容は、2013/12/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
日本AMサービス
回答日時:2013/12/24

ミニ大家さん

こんにちは日本AMサービスの堂下です。
早速ですが、ご質問に回答をさせて頂きます。

今回のケースは入居者が開き直…

続きを読む
【お礼】
日本AMサービス様の堂下様。
お忙しい中、とても丁寧なご回答を下さり、本当にありがとうございます。

昨日、不動産会社に入居シートの事を問い合わせたところ、「ウチでは、入居シートを書くのはやっていません」との事で、退去の立ち合いの時の事を話すと、「大家側からの説明のみではわからないので、立ち合いをした者に確認します」というお返事でした。
その立ち合い業者の方は現在、会社を休んでいるとの事で、出社したら確認して連絡するとの事です。

前、借りていた老夫婦が契約した時、貸主である母が一人で「この書類に名前と印鑑を押して下さい」と言われて、契約したそうで、大家側も賃貸契約の事をよく勉強するべきであったと、今はそのように思います。

堂本様には、明確な対応方法をご教授頂き、現在、入居者募集をしているのですが、前回のような事がないように、契約書の特約事項を入居者に確認して貰い、入居シートを不動産会社側が用意してない時は、こちらが用意して書いて貰うようにします。

母と子の2人で「どうしよう・・・」と悩んでいた時でしたので、細かくご教授下さり、本当にありがとうございました。
ミニ大家
こちらの内容は、2013/12/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2013/12/25

原状回復について、とりわけ住居に関しましては家主に厳しくなってしまったことは事実です。
契約上の取決めはさておき、双方の負担を判断するベースとなるのは国交省のガイドラインです。
自然損耗は家主負担、特別損耗(借主の汚損破損)は借主負担です。
こちらを前提に精査なさってください。

【お礼】
山京ビル株式会社様。

ご回答下さり、本当にありがとうございます。

大家側も賃貸契約の事をよく勉強するように致します。
次、入居者が決まった時は、今回の事がないように、特約事項の確認、入居シートを記入などを、不動産会社だけに任せずに、大家側も行うようにします。

お忙しい中、ご回答下さり、本当にありがとうございました。
ミニ大家
こちらの内容は、2013/12/25時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
(株)レント・コレクト・エージェンシー
回答日時:2013/12/29

今回の問題は立会い業者?のように思われます。立会い業者とはどのような業者なのでしょうか?
しっかりした不動産会社が対応すればこのようなことはないよう思われます。

万全な対応は難しいですが入居時には入居前に写真を取ることも付け加えて必要でしょう。

【お礼】
(株)レント・コレクト・エージェンシー様、ご回答下さり、ありがとうございます。

立ち合いですが、その不動産会社さんは
「立ち合いはしない」
という事で、不動産会社さんが提携している立ち合い業者の方が立ち合いをされました。

その不動産会社さんですが、会社名は伏せますが、大手の賃貸斡旋会社です。

その不動産会社では
「東京ルールは入居者に説明しているが、入居チェックシートは強制ではないので、ウチの会社ではやってない」
という回答でした。

立ち合いの事(穴埋めの事など)については、その不動産会社さんからは、
「直接、立ち合い業者と話し合いをして解決してほしい。ウチは立ち合いはやらないので間には入らない」
という事で、司法に間に入って話し合いとなると、修理代以上の費用がかかるので、現在、こちらのホームページでのご回答をお伺いし、次に入居される方の時、退去で今回のような事が起きないようにしたいと思っています。

入居前に、入居チェックシート、入居前の写真、特約事項の確認など、しっかりするつもりです。
ご多忙の中、ご回答、ありがとうございました。
ミニ大家
【コメント】
トラブルは立会い業者と対応してほしいとのことではかなり厳しいです。
入居前に色々と対策をしてもその業者に問題があれば、またトラブルが起こるようにも思われます。

入居と退去をしっかり出来る不動産会社に依頼できるといいんですが・・・。

賃貸経営はトラブル等が複雑になっていきています。
がんばってください。

(株)レント・コレクト・エージェンシー
【お礼】
お忙しい中、お返事を下さり、ありがとうございます。

現在、入居者募集中(前の不動産会社さんでの募集は止めました)ですが、「入居者の方への特約事項と、その説明」「入居シート記入」「入居前の写真」など、こちらも不動産会社さんを通して、契約の際は行って貰うようにするつもりです。

ご回答、本当にありがとうございます。
ミニ大家
こちらの内容は、2013/12/29時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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