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3年前に購入した投資用マンション。今後の経営について不安があります。

  • 質問者:かにかまさん
  • 相談日時:2013/11/29(地域:東京都)
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気になった! 113
三年ほど前に投資用マンションを購入したのですが、
明らかに雲行きが怪しくなってきました・・・。

繰り上げ返済(支払低減)で早々にリスクを軽減しつつ、
サブリース終了時の状況によっては早々に物件を手放したほうがよいと考えています。

生命保険代わり、老後の備えと思って購入したのですが、
見通しが甘く、結婚も考えているのですがこれが障害になってしまっています。

専門家の方のご意見を頂戴致したく書き込みをさせて頂きました。
何卒よろしくお願い致します。


【残債】1600万円強
【年収】350万円程度
【職業】半導体系 会社員 川崎市内に勤務
【家族構成】独身
【貯金】400万円程度
【家賃】73,480円/月(サブリース ~2018.6.27まで、家賃は現在のもの)
【返済】61,132円/月
【ローン】変動金利半年固定金利 長期プライムレート+0.9% ~2046.5月まで
【管理費】10,300円/月
【物件】
 平成21年9月築
 川崎市宮前区
 ワンルーム

【当初の購入目的】
 生命保険の代わり
 老後の備え
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【回答会社】
その他
株式会社JMPパートナーズ
回答日時:2013/11/30

ローン専門家のJMPパートナーズ(望月)です。

ご記載頂いた情報の中で重要な部分が一つ抜けてます。
それは現在の物件評価額及び売却予定時期の売却予想価格です…

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【お礼】
ご回答ありがとうございました。
自分の考え方が的外れではないとわかり、少し安心しました。

検討の上、別途ご相談させて頂くかも知れませんが
その際はよろしくお願いします。
かにかま
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
(株)レント・コレクト・エージェンシー
回答日時:2013/11/29

現状支払いが厳しくなっているのであれば売却も視野に入れたほうが良いでしょう。
数社に依頼して現状の査定金額出してから金額次第で検討してはいかがでしょうか。

【お礼】
ご回答ありがとうございました。
ネットの一斉見積もり機能等で
概算見積もりをしていただいているところです。
残債が消えるのであれば売っても良いと思っています。
かにかま
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【回答会社】
不動産会社
日本AMサービス
回答日時:2013/11/30

かにかまさん

こんにちは日本AMサービスの堂下です。
早速ですが、ご質問に回答をさせて頂きます。

ワンルーム投資ですが、生命保険の代わり、購入初年度の節税対策という広告で
投資をされる方が多いのですが、実際には20年後の物件の状況や稼働率の状況が
読めないため本当に有効な投資方法かというのは懐疑的だと考えております。
ワンルーム投資は表面上で持ち出しが無く資産形成などと言う業者もおりますが、

実はサブリース会社が入っているので持ち出しはないように思えますが、
所得税がその分上がっていると思います。
賃料収入73,480から利息(40,000円位でしょうか)を引いて頂いた×12ヶ月に
かにかまさんの年収を考慮して所得税10%だとすると年間で3~4万円所得税が
あがります、また住民税等も考慮するとやはり持ち出しが発生していると思います。
(概算の計算で恐縮です。)

さらにネックになるのが、自宅の住宅ローンを組みにくくなる点です。
金融機関によってですが、概ね年収の5~7倍の借入が住宅ローンの限度です。
そうした部分を考慮すると既にワンルーム投資をされてしまっているので、
借入は難しいかもしれません。

現状の不動産投資市場が盛り上がってきているので、もし処分される様でしたら、
動いて頂いた方が良いかと思います。

オリンピック景気などで物件を購入する方もいらっしゃいますが、今後は
少子化等の問題で稼働率を維持して行くのも昔と違い努力が必要になってきます。

もし細かなご相談がございましたら、お問い合わせ下さい。



参考URL:http://dpm.tsl-tax.com/
【お礼】
ご回答ありがとうございました。
売るにせよ、運用するにせよ、所有物件の本当の価値がわからないところは大きな問題と考えています。

消費増税とオリンピックで不動産好況というのも素人ながらわかる話です。

検討の上、別途ご相談させて頂くかも知れませんが、
その際はよろしくお願いします。
かにかま
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2013/12/02

そもそもワンルーム投資というのはそう容易ではありません。
中古で良い物件を見つけるというのが成功の秘訣のように思います。
いずれにしましても、資金ショートの可能性があるのでしたら、売却活動を開始すべきでしょう。
売却を急げば急ぐほど売値は下がってしまいますので、慌てず対応なさることをお勧めいたします。

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【回答会社】
不動産会社
サラリーマン専門イットウモン@タカエージェント株式会社
回答日時:2015/01/18

かにかまさん

サラリーマン大家さんサポートのイットウモンと申します。
回答させていただきます。

このワンルームマンション投資特に新築ワンルーム投資のビジネスモデルは
破綻していると私は考えています。

というのは、不動産投資についてはハードとソフト両面が必要です。
ソフト面とは収益部分のことで、ハード部分とは土地と建物のことです。

区分マンションの場合このハード部分が問題です。
区分マンションは土地の持分は殆どなく評価の大部分は建物評価ですね。
これ減価償却資産ですから年々減価します。
耐用年数に近くなればなるほど評価ゼロに近くなり、
出口が見えないということです。

例えば利回りが10%で10年で投資元本を回収するだけです。
その回収後その物件が買った金額で売れて初めて利回りが10%物件だった
と言えるのですが、売れますか?
また、買ったときの賃料が期待できますか?
ですから区分マンションはお勧めしません。

長期保有すればするほど損失が拡大する、
その意味ではいち早く処分をお考えでも良いのではと考えます。

参考になれば幸いです。

※比較する一棟物にはいろいろな意味で汎用性自由度があります。
こちらは又機会があれば述べさせていただきます。

参考URL:http://ameblo.jp/ittoumon/
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