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滞納家賃を回収する督促方法について 
相談日時:2013/10/28
(Q&A No.1817 地域:兵庫県) 回答数:4件
90
Q.居眠り姫さん
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NO.00002245
居眠り姫
居眠り姫さん
疑問
回答数:4件


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借主が約66万円(半年)の家賃滞納をしております。

・内容証明にて滞納分の支払い督促を5回行っている
・最終勧告で年内返済計画を提出するよう求めたが返事はない
・2ヶ月前から家賃は振り込むようになった
・借主は元不動産関係者で知識を悪用
・借主は一時期無職であったが、その間も駐車場代3万6千円、子供の私立幼稚園通園代6万円を支払っており、奥さんは専業主婦、ご近所の
方によると特にお金に困った様子はなく、旅行にも行っていたとのこと
・契約違反で犬を飼っている(連絡は頂いておりません)
・その犬の鳴き声、悪臭のため近隣の方に迷惑をかけている
・保証人は借主の母親

現在、弁護士さんに明渡し請求および滞納家賃回収について相談しています。
しかし、弁護士さんは滞納家賃回収にはどうも消極的な様子です。

滞納家賃の回収は難しいのでしょうか?

他に何かベストな選択はあるのでしょうか?

皆様のご意見をお聞かせ下さい。
よろしくお願いします。

こちらの内容は、2013/10/28時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.その他
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回答日時:2013/10/28

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ベストアンサー
居眠り姫さま



こんにちは、お気持ちお察し申し上げます。
確かに支払うお金が無い借主で保証人もなければ滞納家賃の回収は難しいケ…
[ 続きを読む ]

【コメント】
モバクル株式会社 様

アドバイスありがとうございます。
滞納分は捨て金か…と家族一同、法律の理不尽さに嘆いているところだったので、とても嬉しいアドバイスです。

一度連帯保証人にも内容証明を送っています。
連帯保証人というものがどのような位置づけなのかがよく分かりません。
借主に代わって支払いを請求できる存在ではあるのですよね??

弁護士さんが回収に乗り気ではないので、回収業者さんに依頼しようか検討中です。
モバクル株式会社さまはどう思われますか?
もし、よろしければご意見をお聞かせ下さい。

よろしくお願いします。
居眠り姫
【コメント】
居眠り姫さま


コメントありがとうございます。

連帯保証は通常の保証より厳しい点があります。 一般的には、保証人に督促しても、「まずは債務者本人に厳しく請求してくれ!」 という回答がほとんどですが、連帯保証の場合は、このような抗弁ができませんし、連帯保証人に請求すれば、その効力は債務者本人にも及びます。(連帯保証人本人はこのようなことは知らないと思いますので教えて上げるしかないですが。)

これは個人的な推測ですが、確かに滞納の回収は労力がかかる割りには、回収できないケースも多いので、弁護士などの専門家も、「とにかく早く退居をさせ、新しい借主を見つけましょう。回収はできたならラッキーですよ。」 というのが本音かもしれません。

今回の滞納額でしたら、強制退去の手続きは弁護士に任せても、ご面倒でも回収に関しては大家さんが対応されるほうがご自分で納得できる対応ができると思います。(もちろん内容証明などが必要なら弁護士に作成させればいいと思います。)
滞納の際の契約にもよりますが、一般的には管理会社などに頼んでも同じ対応が多いかと思います。

今回は金額的にも、借主の現状から推測しても、回収の可能性はあると思います。まずは、あまりケンカごしにはならず、保証人の方とお話して、借主を説得させるのがいいと思います。 すでにされているかもしれませんが、書面だけでなく、直接話すのが一番です。


それでは無事解決されることを願っております。


モバクル株式会社
【コメント】
モバクル株式会社 様

貴重なご意見ありがとうございます。

これからの流れがだいぶ見えてきました。
未払い分もきちんと回収できるよう、最善を尽くしたいと思います。

ありがとうございました。


居眠り姫
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A.不動産会社
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回答日時:2013/10/29

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滞納 契約解除 請求 弁護士 入居者 契約 交渉 訴訟 家賃 入居 明渡 家賃延滞

家賃回収よりも、家賃延滞による契約解除及び明渡訴訟を提起するのが良いと思います。
弁護士さんも恐らく明渡しを求めることをお考えなのでしょう。
滞納分については、明渡し後に請求なされば良いと思います。
入居者と任意で交渉できないとなれば、手続きは早い方が良いと考えます。

【コメント】
山京ビル 様

アドバイスありがとうございます。

ちょうど今年の12月末が2年更新に当たります。
時期としてはちょうど良いかと思っています。
年内解決を目指し、弁護士さんと話し合いをして行きたいと思っております。
居眠り姫
こちらの内容は、2013/10/29時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2013/10/30

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入居中 連帯保証人 保証人 未納家賃 保証 入居者 解消 解決 問題 方法 家賃 入居 対応 明け渡し

方向性の問題だと思います。
まず明け渡しをしてから未納家賃を解消するのか、入居中の状況で未納家賃を解決していくのか
入居者の状況を鑑みて決めることが必要です。

ベストな方法選択は入居者次第になると思います。

連帯保証人への対応は必要だと思います。

こちらの内容は、2013/10/30時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2013/11/25

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管理 滞納 退去 保証人 トラブル 支払い義務 保証 不動産 賃貸 絶対 入居者 直接 相談 質問 交渉 訴訟 方法 株式会社 利益 家賃 回答 支払い 不動産トラブル 入居 滞納家賃 借主 明渡 賃料 管理会社

不動産トラブルに強い賃貸管理会社の株式会社ATMSの中井と申します。
早速ですが、ご質問に回答させていただきます。

さて、元不動産関係者で知識を悪用し、開き直っているような、ちょっと厄介な入居さんのようですね。
まずは退去させ、債権額を確定させることを優先しましょう。

明渡訴訟も最終手段としては良いと思いますが、その前に対面交渉による任意退去へ導く方法がないか、再検討することをお勧めします。

やっていけないのは、脅しや恫喝のような一方的な交渉です。
元不動産関係者で知識を悪用するような方なので、絶対に上げ足を取ってきます。

基本的には開き直っている借主ではなく、保証人と交渉し、協力者として交渉に利用してください。(保証人にとって滞納家賃が増えることは不利益でしかないため)
今回の場合、保証人が借主の母親という強い結びつきですので、上手く利用してください。

退去交渉の際には、「退去することの利益」をしっかりと理解させ、現実と向き合わせましょう。
「退去することの利益」とは、債務額を確定する利益のことです。
未払い賃料はいずれにしろ支払い義務がありますので、退去し、債務額を確定することは入居者の利益にもなるからです。

そして、回収は退去させてから行いましょう。
当然ですが、退去交渉の際に、回収時に役立つ情報(最低限必要なのは勤務先)をヒアリングし、回収時の交渉の材料にしてください。

個別案件のご相談は直接お申し付けください。


こちらの内容は、2013/11/25時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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