古くなった物件。太陽光パネルを設置することで値段を下げずに売却できるでしょうか|お悩み大家さん

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古くなった物件。太陽光パネルを設置することで値段を下げずに売却できるでしょうか 
相談日時:2013/10/17 不動産売却
(Q&A No.1812 地域:埼玉県) 回答数:6件
67
Q.にゃんこ さん
疑問
回答数:6件


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>> このQ&Aは役に立った

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建物 物件 購入 ローン 方法 買取 売却 設置 付加価値
築22年です。古いので売りたいのですが、買ったのが2年前ですからまだローンがあります。
そこで屋根に太陽光をつけて付加価値で建物の値段を下げないで売れないかと思っております。
2000万で購入でインカムが96万です。太陽光が400万です。ローンは600ぐらい残っています。

1.持続するか。
2.2000万いかでもいいからうるか。
3.太陽光つけると年で50万くらい入り、20年間固定買取です。20X50万で10000万です。
4.自身で太陽光つければ20年で1000万入りますが、建物も余計古くなり
売れなくなるのかと心配です。

どのような方法がいいでしょうか。
よろしくお願いします。

こちらの内容は、2013/10/17時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.その他
回答日時:2013/10/17

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建物 設備 業者 物件 更地 購入 費用 個人 回答 売却 コスト 相場 建築 付加価値

ベストアンサー
にゃんこ さま



こんにちは、太陽光は増えていますね、仕事で尋ねられることも多いです。

物件の立地などは不明な…
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こちらの内容は、2013/10/17時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
回答日時:2013/10/18

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活用 収益

太陽光パネルでの収益は不透明な部分もありますので、あまりオススメできません。
そのシミュレーションを販売活動の謳い文句として活用なさってはいかがでしょうか。

こちらの内容は、2013/10/18時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
回答日時:2013/10/18

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物件 不動産 投資 経費 質問 費用 償却 回答 税金 設置 減価償却 不動産投資 収益 付加価値

にゃんこさん

こんにちは日本AMサービスの堂下です。
早速ですが、ご質問に回答をさせて頂きます。

太陽光パネルを付けると物件の付加価値が上がると言うのは、
現在の不動産投資市場にですが、それを価値として見出す方が
まだ少ないと思いますので、設置する事により、物件価値に直結すると
お考えにならない方が良いかもしれません。

こちら側の推測ですが、木造の物件であと2年弱で減価償却を終えてしまう
という認識に立ちますと、費用が現状と同様の場合、支払う税金が増える事となります。まずその観点から収益の計算をして頂くと良いかもしれません。

お話を頂いているインカム96万円は手残りの現金でしょうか。
金利、元本、経費等を支払って5%手残りで残るのであればとても収益性の
ある物件だとも思いますので場合によってはすぐに買手も現れるのではともいます。

御確認の程、宜しくお願い致します。




こちらの内容は、2013/10/18時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
回答日時:2013/10/30

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物件 回答 相場

すべては物件の状況等によるので回答は難しいでしょう。
相場調査等順番に進めていき検討したほうが良いと思います。

太陽光についてはどうなんでしょう。

こちらの内容は、2013/10/30時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.その他
回答日時:2013/12/01

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建物 物件 投資 疑問 購入 問題 ローン 土地 費用 期間 リスク 法定 産業 評価 買取 工事 設置 コスト 耐用年数 キャッシュフロー 利回り 金融機関 収益

ローン専門家「JMPパートナーズ」の望月です。


買い手側のローン付けの観点から判断しますと・・・


建物は木造でしょうか?
法定耐用年数が木造は22年ですので、金融機関の評価では建物は0円となります。
(一部の金融機関では30年程度で見てくれる金融機関もあります)

買い手がローンで購入する場合、ローン期間は原則、建物の耐用年数の範囲内ですから、耐用年数経過物件はローン付けに苦労しますので、現金購入者などに買い手が限られる可能性はあります。

土地の評価が高ければ、耐用年数以上にローンを組める場合もあります。

利回り10%で逆算すると、収入96万円→960万円。
太陽光による収益+50万円=146万円→1460万円。
但し、太陽光は数年の実績がないと、買い手がどこまで評価してくれるかは疑問です。

あとは土地の評価次第で値段が決まります。


高く売る為に太陽光を設置するという考えは悪くはない発想ですが、設置してすぐに売る場合は太陽光の投資コストを下回るリスクがあります。

しかし、物件をしばらく保有することを前提に、インカム狙いなら、太陽光の費用対効果(利回り)は高いようですので設置を検討しても良いと思います。


「20年間固定買取」=産業用ということになりますが、屋根に10kw以上設置するには設置面積が目安として約50㎡(約15坪)は必要です。設置面積はクリアしているとして、問題は10kwは相当重いので補強工事が必要になる場合がありますのでそのコストにもご注意下さい。



建物が古くなっても売れますが、あくまで土地の値段になります。


すぐに現金が必要とか、他の物件の投資資金にまわしたいとか、そういった事情がなければですが、キャッシュフローがそれなりにプラスでまわっているなら焦って売る必要はなく、取り敢えず、高めの希望価格で売り出しておき、買い手の反応を見ながらゆっくり判断したら如何でしょうか。




こちらの内容は、2013/12/01時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
回答日時:2014/10/02

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にゃんこさん

サラリーマン大家さん専門サポートのイットウモンと言います。
回答させて頂きます。

まずはじめに、
3点大切なことが解りません。

一つは、現時点での評価です。推測するには買値を下回っているようですが、それがどの程度なのか?
現実を詳しく把握すると言う意味です。

二つ目です。なぜ購入2年目の今売るのか?
不動産投資は長期スパンで記載されているインカムを回収するものです。今回キャッシュフローでなくインカムと記載されているからには家賃収入と言う意味で解釈すれば、収益性の良い物件とは言えません。

もし仮にそれがキャッシュフローだったとしても当初の借入額が小額でローン支払いが少ないこと、規模が小さいと言う意味では掛かる経費も少ないことを考え合わせると、そういう結論になります。

三番目が、今回の不動産投資でいつまでにいくら回収したいのか、又は回収したかったのかという計画が文面から見えてこない、ということです。

以上のことを再度お考えの上、損切りであればいくらまでなら許せる、いや収益計画を練り直して回収を設定して見よう等合理的な結論が出れば幸いです。




こちらの内容は、2014/10/02時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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