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賃貸併用住宅の建設における運営方法について

  • 質問者:田中さん
  • 相談日時:2013/10/10(地域:東京都)
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気になった! 107
現在、両親の土地に賃貸併用住宅
(自宅兼8室の1k、賃料8万、駅近、10年まで賃料保証その後は2年づつ更新、30年間原状回復及び修繕費を会社が負担)
を建設しないか?とあるハウスメーカーから営業がきており、そうしようかと考えております。

ただ、ハウスメーカーの言うことは全て良いことばかりなので少し心配です。
また、管理費(原状回復費及び修繕費)として賃料の15%がかかります。
自分で修理会社を探したりして安く修理をお願いすることはできません。

自分自身としては、他人に全て任せるのは、無駄もあるだろうし心配があります。

そこで、自分で信頼できる工務店を探し建築(両親の名義)をお願いし、
アパートの各付けは専門化に依頼し、それ以外の管理(原状回復、修繕、入居者管理等)
を自分で行う(専門課にそれぞれ安く依頼する)管理会社(子供が出資)を設立しようかと考えています。

そこから15%の管理費を両親から受ける方法です。

そうすれば15%も費用がかからない分は自分利益になりますし、会社の設立は、
相続税対策にもなると思いますが、この運営は現実的なことでしょうか?

また、管理会社の設立には何か必要な資格とかはありますか?
また、費用はどのぐらいかかりますか?
こちらの内容は、2013/10/10時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
その他
モバクル株式会社
回答日時:2013/10/10

田中さま


こんにちは、確かにこれからの賃貸経営は不確かな要素も多いのに、すべて良い話ばかりでは、逆に不信感持ちますよね。
賃貸経営をされるこ…

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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
日本AMサービス
回答日時:2013/10/10

田中さん

初めまして日本AMサービスの堂下です。
早速ですが、ご質問に回答をさせて頂きます。

どの様なハウスメーカーさんかは分かりませんが、
ハウスメーカーさんが今保証を約束していたとしても、
これから先、会社がなくなってしまうリスクや更新の際に賃料の減額交渉を
行ってくると言うケースがあります。

お話をお伺いする限り、良い話ばかりしている気がするので、
何とかして現時点での建築による収益が得たいと言う部分がわかりますね。
とは言え確定収益はローンの借入をしている場合の返済への安心感も
あるかと思います。

次に自製する場合における注意事項をお伝えさせて頂くと、
不動産管理の肝となる部分は入居者の客付、退去時の原状回復、滞納への対応が
主になるかと思います。
この部分は予想できない費用が発生するので、地域性などを考慮して考える必要が
ございます。この部分でどれだけ効率的に管理するかが重要となります。

またお部屋の設備や近隣の賃料相場等を考慮してニーズがあるかどうかを
確認をした上で建設をする事が重要です。

また管理会社設立の部分は節税対策として非常に良いと思います。
客付は他社さんに任せられると言う事なので、管理業務を行うだけでしたら、
宅建業等のライセンスは必要ないと思います。
管理費の15%という部分も特に問題ない範囲だと思います。

サブリース会社等を考慮すると20%位でも問題ないという回答が税理士さんから
得られると思います。

会社設立はもし面倒でなければ、独自で行われては如何でしょうか。
それぞれの法人形態の登録免許税くらいで設立する事が可能です。
法人格を気にしないのであれば、合同会社は1万円位でできます。

良い不動産運用ができる事を祈っております。

個別にご質問がございましたら、お気軽にお伝え下さい。

参考URL:http://dpm.tsl-tax.com/
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2013/10/15

投資効率や住環境を考慮なさるのでしたら、賃貸併用住宅はあまりオススメできません(賃貸併用住宅は売却の際マイナスです。トラブルが発生した際、入居者がオーナーを訪ねることも考えられます・・・など)。
資産管理会社を作ることも良いと思いますが、一定の収入が無ければその効果は望めないと思います。
会社設立には資格は要りませんが、設立費用以外に税金(均等割り)や税理士費用がかかることもご承知おきください。

こちらの内容は、2013/10/15時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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