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サブリース契約の更新について

解決済み 回答数:5件
  • 質問者:さくらさん
  • 相談日時:2013/09/09(地域:東京都)
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気になった! 199
サブリース契約している母親所有のアパートについてご相談です。

・アパートは築25年、新築で不動産会社(A社)から購入。
 以後A社とサブリース契約を継続。
・2010年に大規模修繕を実施。
・2年毎更新8年契約を結び、一昨年1回目の契約更新済。

と、典型的なサブリース契約です。

今回2回目の契約更新を行うのですが、不動産会社からの減額提示に対して
どのように対応すべきか悩んでいます。


2年前の初回更新時は大規模修繕後である事や不動産会社の管理ペナルティを指摘し
提示額の1/3程度額で妥結しましたが、今回は有利となる材料がほとんど無い状態です。

アパートは4年前に他界した父親が購入したもので今まで全く関与しておらず、
素人なりに色々調べて大規模修繕や契約更新をしてきました。

今回も当然申し入れてくる減額に対処するつもりではありますが、
同じようなサブリース契約をしている他のオーナーさん達がどのような姿勢で契約更新に臨んでいるか…
徹底抗戦して家賃収入を死守しているのか、その場合どのような準備をして
交渉しているのか、もしくは諦めているのか、教えて頂ければと思います。

宜しくお願い致します。
こちらの内容は、2013/09/09時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
その他
モバクル株式会社
回答日時:2013/09/09

さくらさん


こんにちは、お気持ちお察し申し上げます。
このようなトラブルは、いっとき特に多かったですよね。契約期間中での減額請求もあるようで…

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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
日本AMサービス
回答日時:2013/09/09

さくらさん

こんにちは日本AMサービスの堂下です。
早速ですが、ご質問に回答をさせて頂きます。

御相談頂いた物件ですが、収益を確定するという前提で当初購入した
サブリース付の物件ですね。

既に当初の所有者のお父様が亡くなられて購入時のお話がどうだったかは
不明な部分は多いかと思いますが、殆どの新築物件の売主サブリース物件の場合、
当初、収益がサブリースで確定するという営業トークで売却をしていると思いますので、そうした部分を先方にお話しするのは如何でしょうか。
恐らく購入時に「私達がサブリースをするので収益は安定しますので安心して購入をして下さいと。」と言っていると思います。
そのため、サブリース賃料が減額する事により、当初想定をしていた賃料収入が確保できず銀行等の返済等を含めて困ってしまうとお伝え下さい。

責任が現状まで続くかどうかは考え方次第ですが、先方は物件の売却時に相当の利益を享受していると思います。この利益が取りたいがためにサブリース賃料を高めに設定をして売却をして、自分達が都合が悪くなったら、大家さん側にその責任を押し付けるというのは如何なものかと思います。

もしそれでも減額を請求してくるのであれば、現状の市場にある競合物件と比較をしてどの程度違いがあるか等の明確な根拠を示してもらう様にして下さい。

また、サブリース会社どの様な会社は分かりませんが、会社のホームページなどで業務状態等も確認してみて下さい。
サブリース業者はエンドテナントの賃料と大家さんに支払う賃料の差益で商売をしているので、事業が厳しくなると、こうした部分からお話をしてきます。

いざという時にサブリース契約を解除した時の事も想定しておくことも良いかと思います。その時の注意点として、

・現在の稼働率とサブリース会社が受領している賃料
・敷金の取り扱い(サブリース会社から敷金を預かっていないケースが多く、エンドテナントからの敷金をサブリース会社が預かっている場合が多いです。)
・自己管理ができる物件かどうか(管理費、原状回復等の収支も考慮)

無事に解決される事を祈っております。

参考URL:http://dpm.tsl-tax.com/
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2013/09/10

先方提示のサブリース賃料が相場と比較して安ければ承諾の必要はないと思います。
仮に、先方から解約の申入れがあれば、別の不動産会社に管理をお願いするということも可能です。
別のサブリース業者に見積もりを出してもらうことも参考になると思います。

こちらの内容は、2013/09/10時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
(株)レント・コレクト・エージェンシー
回答日時:2013/09/29

話に折り合いがつかないのであれば、他社で見積もりをとり妥当性があるのか確認や他社に変更することも検討が必要だと思います。

こちらの内容は、2013/09/29時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
税理士
平井英長税理士事務所
回答日時:2013/10/04

関与しているオーナさんから相談を受けたり、契約書を見ているる立場から参考意見です。
要は、提示された家賃が妥当かどうかということだと思います。

交渉に入る前に調べておきたいこと
・付近の同程度のアパートの家賃相場
・所有しているアパートの入居者が負担している家賃
・現在、何部屋空いているか

上記はインターネットや不動産屋さんの店頭、現地で調べることができます。

入居者が払う家賃とオーナーさんがもらう家賃との差がサブリース会社の利益、家賃値下リスク料、空室リスク料です。

家賃の差が妥当かどうか納得ができるか上記のデータを基に交渉してみてはどうでしょうか?

また、他社(大手)で見積もりをしてもらうのも参考になります。

参考URL:http://hirai-taxacc.com/
こちらの内容は、2013/10/04時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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