アパートを入居中のまま売却出来ますか?|お悩み大家さん

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アパートを入居中のまま売却出来ますか? 
相談日時:2008/05/05
(Q&A No.178 地域:東京都) 回答数:17件
275
Q.温泉太郎さん
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NO.00000804
温泉太郎
温泉太郎さん
怒ってる
回答数:17件


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相続 入居中 退去 物件 賃貸 アパート 入居 売却 遺言
父の死去に伴い、父の所有していた賃貸アパートを相続しました。

ところが父の遺言書によると「アパートは兄弟二人に仲良く共同所有するべし。」とありました。
亡き父の遺言ではありましたが、賃貸物件を複数で共同所有する事に兄も自分も賛同できず遺産を売却した最終額を2分割したいと二人で考えています。

ただこのアパートには借り手が8軒とも入居中ですので売却出来るのかさえ解りません。

こういう場合、借り手が入居中のまま売却出来るものなのか、それともすべての 借り手に退去金を支払って退去してもらってから売却すべきなのか教えてください。

こちらの内容は、2008/05/05時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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NO.00000028
(株)升富
(株)升富
回答日時:2008/05/06

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建物 滞納 物件 悩み 入居者 契約 土地 方法 株式会社 内容 変更 お悩み 入居 売却 オーナー オーナーチェンジ 賃料 収益 査定

ベストアンサー
株式会社 升富 南 と申します。 まず、売却は可能です。 今回の事案では、所有者の変更、オーナーチェンジの
ことをお悩みのように思われます。 他の物件でも同様のことは行われています。 …
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A.不動産会社
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回答日時:2008/05/06

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満室 入居者 入居 売却

ルーミンです。 満室のほうが売りやすいですよ。 入居者様がおられる状態でも、売却できます。 宜しくお願いいたします。

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回答日時:2008/05/06

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建物 メンテナンス 満室 家賃収入 投資 アパート 購入 家賃 賃借人 売却 築年数 利回り 利回り計算

アパートの売却では通常は、賃借人(借りている人)が居る状態で売却します。
そして購入金額や家賃収入などを計算して、投資家が触手を探るわけです。
単純に利回り計算だけでなく、建物のメンテナンスや築年数、立地など
様々な要素により売却金額は変わりますが、
満室であれば、投資家には好印象です。

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入居中 退去 アパート 家賃 賃借人 建て替え 入居 売却 築年数

すべての借り手に退去金を支払って退去してもらってから売却すべき もったいないです。 お持ちになっているアパートの価格は
現在入居中の賃借人からもらっている家賃の総額を元に算出する
可能性が高いと思われますので。 築年数が古かったりすると、勝手が変わってきますが。 まだまだ建て替えなど考えなくて良いアパートであれば
賃借人がいたまま売却した方が、より有利に売却できますよ。

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物件 入居者 入居 売却 収益

入居者があっても売却出来ますよ。
というよりも入居者が居る方が収益物件を探している人には大変魅力的です。

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退去 満室 賃貸 入居者 アパート 質問 入居 売却

ご質問の賃貸アパートの売却については、入居者付のままでも退去の手間を
掛けた後でも可能です。一般的には8件満室であれば、居付きのままで売却した方が
良さそうだと思います。

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A.
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NO.625
回答日時:2008/05/06

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建物 入居中 不動産会社 退去 物件 満室 賃貸契約 更地 不動産 賃貸 契約 相談 媒介 入居 売却 経営 収益

売却は、入居中のまま可能です。 8軒とも入居中と言う表現からすると満室経営ですよね?
一般的に収益物件の場合、満室経営の方が、売却に際して有利になります。
もちろん建物の年数、状況、売却価格等により異なりますが・・・ 建物が相当古く、近隣の状況から更地の方が売却しやすい、又特別に高額にて売却
が可能等、特殊な事情がない限りは、無理に退去させず売却された方が良いかと
思います。 通常賃貸契約を結ぶ場合、不動産会社が媒介しているはずです。
まずは、今迄お世話になっている不動産会社さんに相談されてみてはいかがですか?

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回答日時:2008/05/06

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入居者 アパート 問題 引き 変更 入居 貸主 売却 敷金

アパートの売却ですが、今の入居者にはそのまま居て頂いて構いません。
貸主の変更ということでいいと思います。
注意しないといけない事は今の敷金のことで、次の貸主に引き続ければ問題ないと思います。

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回答日時:2008/05/06

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建物 入居中 退去 物件 賃貸借契約 不動産 賃貸 投資 入居者 契約 購入 土地 内容 入居 貸主 売却 賃貸借 収益

退去をさせず、物件の売却は可能です。
貸主の中には空いている土地・建物スペースで賃貸業を営む方の他に
業として賃貸業を営む方や、その他の目的で不動産を購入される方も大勢いらっしゃ
います。
よって入居中であっても投資金額に対するその不動産の収益率が合えば
購入を検討される買主が十分あらわれると思われます。 ちなみに賃貸借契約の内容にもよりますが、今いる入居者を全員退去させる事は
至難の技、おすすめ出来ません。

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回答日時:2008/05/06

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物件 契約書 満室 立ち退き料 アパート 経費 契約 相談 内容 清算 立ち退き 家賃 支払い 売却 駐車 工事 オーナー 敷金 利回り 収益

はじめまして。
ご相談内容の件ですが、アパートの売却は収益物件となりますので出来る限り満室状態で利回りの出ている事が魅力になります。
ですので立ち退き料の支払いと言う無駄な経費(それもかなり高額になりますよ)をかけず売却依頼された方が宜しいと思います。
また、敷金家賃共益費駐車料等も日割りで新オーナーへ清算する事になるので帳簿をしっかりつけておいて下さい。むろん契約書や鍵・工事記録等の書類も整理しておいて下さい。

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入居者 入居 売却

入居者がいる状態で売却は可能です。

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入居中 退去 更地 入居者 アパート 質問 交渉 購入 問題 売買 取引 土地 費用 引き 評価 入居 売却 相場 退去費用

Q 入居中のまま売却できるか?
問題ありません。 Q退去させてから売却するものなのか?
前述のように入居中であっても売却は問題ありませんので、後は売却価格の問題です。 退去させた場合のかかる退去費用を売却価格から差引いた差額と、入居者が付いたまま売却した場合の価格との比較になります。
尚、退去させるには交渉ごとになりますが、交渉に係る時間と、金額の予測は、なんとも言えません。ご質問者が、一般的(あってないようなものですが)な退去費用よりも安く退去の交渉が、ご自分の側で(他の人に依頼するしないは別として)することができ、なおかつ
退去させてからの売却のほうが、入居者がいるよりも高額で売却できれば、ご自分の側で退去交渉後、売却されれば良いと考えます。通常は、更地としての価値で売却する場合、退去にかかる費用を予測して、相場から差し引き売却価格を設定しますので、売却する人が自分で退去交渉しなくても売却はできます。 また価格の考え方ですが、アパートの価値と土地の利用価値や価格がどのくらいなのかによって
変わってきます。購入者がアパートとして購入するのであれば通常は入居者がいても価格にマイナスの反映はせず、アパートの売買として取引されます。
アパートに価値が無く更地として利用のであれば、更地としての価値を見ますので入居者がいないほうが価格は高くなると一般的には思われます。しかし、アパートの価値の評価や、土地の価格しか見ないのかどうかは購入者の購入後の利用によって変わりますので、現在のアパートを、購入後どのような利用者が一番高く購入であろうか、売却のターゲットをある程度想定することから始まります。

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回答日時:2008/05/06

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戸建 管理 物件 更地 賃貸 入居者 アパート 一戸建て 理由 入居 売却 賃料 査定 遺言

まず入居者がいるアパートを売却できるかということですが答えはYESです、通常の更地や一戸建てとは価格に(査定に)違いはありますが。
また、賃貸物件を共同所有するというのは決して珍しいケースではありません。
ちなみに当社管理物件でも数棟あります、賃料をきっちり等分して受け取ってもらっています。
遺言を尊重されてみてはいかがでしょう、「仲良く共同所有」という文面にも深い考えがあっての事と推察いたします。
売るのはいつでも売れるので、やむを得ぬ理由が発生したらお考えになってみてはいかがでしょうか。


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NO.642
回答日時:2008/05/06

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建物 滞納 退去 物件 満室 不動産 賃貸 投資 入居者 アパート 購入 土地 不良入居者 不良 入居 売却 予定 利回り 賃料

アパートは事業用不動産であり、購入を検討・希望する方はそのほとんどが
自ら入居使用するのではなく、投資目的が大半です。
賃貸アパートの価値を判断する一つに利回りと言う指標があります。
これは、投資額(不動産購入額)に対して、年間の収入額(賃料収入)が
いくらあるかを数値化したものです。
例えば土地建物合わせて1億円の物件があったとします。
満室時で予定収入賃料が1,000万円あるとすると
1,000万円÷1億円×100=10%となります。
このように賃料が既に発生している方がアパートを購入希望の方には魅力的なので
入居者を退去させる必要は全くありません。
但し、賃料を滞納しているような不良入居者がいる場合はマイナス要因となりますの
で売却前に追い出すほうが良いでしょう。

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回答日時:2008/05/06

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退去 物件 入居率 入居者 費用 入居 売却 オーナー 退去費用 収益

こんにちは。
入居者にそのまま住んでいただいたまま売却されてもかまいませんし、退去費用
を支払って退去してもらってから売却されてもかまいませんが、オーナーチェン
ジということにして、入居者にそのまま住んでいただいた上で売却されるほう
が、手間もお金もかからないと思います。
しかも、入居率100%のまま売却されれば、優良な収益物件として、優位に
売却ができると思われます。

こちらの内容は、2008/05/06時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


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回答日時:2010/11/09

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建物 入居中 物件 満室 更地 土地 費用 維持 引き 評価 立ち退き 入居 売却 築年数 解体 解体費用 収益 査定

入居中でも売却可能です。

収益物件としての売却では満室維持できている方が、
査定の上で有利な場合がありますが、築年数などによってきます。

今後長期的に保有できる場合とそうではない場合など、
建物が生み出す収益と、その先の解体費用などを差し引きしながら価格が算出されます。

土地の評価そのものは更地の方が高くても、
立ち退き費用(値が付けれません)や解体の費用を考えれば、
そのまま収益物件としての売却の方が良いのではないでしょうか。

こちらの内容は、2010/11/09時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


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回答日時:2010/11/12

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建物 入居中 物件 満室 更地 土地 費用 維持 引き 評価 立ち退き 入居 売却 築年数 解体 解体費用 収益 査定

入居中でも売却可能です。

収益物件としての売却では満室維持できている方が、査定の上で有利な場合がありますが、築年数などによってきます。

今後長期的に保有できる場合とそうではない場合など、建物が生み出す収益と、その先の解体費用などを差し引きしながら価格が算出されます。

土地の評価そのものは更地の方が高くても、立ち退き費用(値が付けれません)や解体の費用を考えれば、そのまま収益物件としての売却の方が良いのではないでしょうか。

こちらの内容は、2010/11/12時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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