貸地契約について。前借主と現借主との契約被った場合、どちらが有効になりますか?|お悩み大家さん

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貸地契約について。前借主と現借主との契約被った場合、どちらが有効になりますか? 
相談日時:2013/05/24
(Q&A No.1728 地域:京都府) 回答数:6件
56
Q.石井さん
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☆☆☆☆☆
NO.00002150
石井
石井さん
疑問
回答数:6件


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建物 解約 相続 債務不履行 内容証明郵便 裁判 契約書 処理 駐車場 催促 内容証明 裁判所 弁護士 履行 契約 土地 出入り口 有効 内容 通知 支払い 駐車 届け 居住用 借主 連絡
当方所有の土地をAさんの父の代から貸地し、
Aさん相続後も27年程貸地していました。

Aさん土地(家あり)と道路の間に当方土地があり、
通路および駐車場として貸地していました。
(当方土地には居住用の建物等はなし)

但し、Aさんは関東に住んでおり、その関東の連絡先も
一切教えてもらえない状態ですが、
毎年年末年始の頃に貸地料を1年分前払いされていました。

ところが今年の正月を過ぎても貸地料を支払いにこられず、
連絡も一切ありませんでした。

よって、1月8日に催促書を内容証明郵便でAさん土地の住所に
送付しましたが、独り身のため、空家となっており、
転送処理もされておらず未配達で戻ってきました。

Aさんの京都の土地と住所しか知らされておらず、3月末に
1月、2月、3月の3ヶ月間貸地料未払い(債務不履行)で
一方的に貸地契約を破棄しました。(通知等は実施せず)

次に4月1日にBさんと貸地契約しました。(通路、駐車場として)

その状況で4月19日にAさんの妹が現れ、Aさんが昨年1月から
入院して1年4カ月程生死をさまよっていた。

よって連絡もなにもつけられなく申し訳なかったと言って
貸地料を1年分(1月~12月)持参されました。

当方としてはBさんと契約してしまったので貸地料は受け取れない。
と拒絶したところ、弁護士を通じて
「Aさんに催促書が届いていない。連絡先不明のときは催告通知を
裁判所に届けて、催促書が届いた状態にしないと解約は無効」
と連絡してきました。

居住用貸地ではなく、通行および駐車場としての貸地であり、
Aさん土地には別の出入り口から道路にでることもできます。
(車の通行および駐車は不可)


この場合、貸地契約としてはAさんとBさんのどちらが有効なのでしょうか?
尚、Aさんとの契約書は昔のもので解除に関する条件は一切記載されておりません。

こちらの内容は、2013/05/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.その他
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回答日時:2013/05/24

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滞納 弁護士 法的手続き 解決 費用 期間

ベストアンサー
石井さま


こんにちは。お気持ちお察し申し上げます。

今回のケースは、滞納の期間も3ヶ月、法的手続きも経ていないなどの経緯を考…
[ 続きを読む ]

【お礼】
Aさん側が有利と思われるということがまずはわかりました。
Bさん側は経緯を理解して下さっているので白紙に戻すことに怒っておられません。
Aさん側の要求は元の契約が有効なので元に戻せとのことです。
自分で連絡を絶っていたのが事の始まりなのでAさん側の要求を飲むのは気が進みませんが元に戻す方向で話をしてみます。
Aさんが不当な要求を言ってきた時点で弁護士に相談することにします。
大変ありがとうございました。
石井
【お礼】
本日話し合いをしてきました。
Aさんの契約に戻すということのみでAさんもBさんも納得して頂けました。
ホッとしています。
また、今回は大変反省と勉強をしました。
色々とアドレスありがとうございました。
石井
【コメント】
無事解決されたようで安心いたしました。大家業はご苦労も多いかと思いますが、順調にすすまれるよう願っております。
モバクル株式会社
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A.不動産会社
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回答日時:2013/05/24

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損害 弁護士 相談 無料 対応

相手が弁護士対応してきたのであれば、
こちらも弁護士対応としないと、
知識格差から大きな損害になりかねません。

無料相談にはなじまない案件です。

早々に、信頼できる弁護士さんに、
ご相談されてください。


【お礼】
本日話し合いをしてきました。
Aさんの契約に戻すということのみでAさんもBさんも納得して頂けました。
ホッとしています。
また、今回は大変反省と勉強をしています。
Aさん側の弁護士さんですが非常に紳士的で中立に話し合いをして頂き、3者の納得行く内容に導いて頂けたと感じています。
アドバイスありがとうございました。
石井
こちらの内容は、2013/05/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.建築・設計会社
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回答日時:2013/05/25

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滞納 契約解除 裁判 契約書 裁判所 弁護士 不動産 契約 相談 解決 問題 通知 家賃滞納 家賃 回答 届け 追記 要件

石井 さま
回答申し上げます。
不動産契約は書面が無くても口頭で契約が成立します。
契約解除に関して取り決めが有りますので一概に申せ
ませんが契約解除の要件は3か月家賃滞納の時点で発生
しますがその後の処置としての配慮が足らなかったので
今回の様な問題が発生したのです。
先方の弁護士が申すように催告状が届かなかった時に
裁判所に催告通知を届けておけば問題にならなかったでしょう。
Bさんが紳士的なので契約金の倍返し等の処置を申し出て円満解決し
Aさんに仮に3か月入院したとして一言も声が出ない状態では無いはず
なので申し訳無かったではすみませんので以後同じ事が起きた場合は
3か月ではなく1か月でも滞納が有った場合は契約解除します等の契約書に
追記を双方記名夏雄院の上しては如何でしょうか?
問題がこじれるようでしたら法律家に相談してください。
石井様頑張って下さい。

【お礼】
契約書が昔のものなので「貸します借ります」しか記載されていません。
Aさん側の出方にもよりますが可能なら今回の連絡無しに関する今後の制約(解約条件)を契約書に記載したい旨、話をしてみます。
契約書に追記出来るとは知りませんでした。
明日がAさんBさんとの話し合いなので気を取り直して頑張ってきます。
ありがとうございました。
石井
【お礼】
本日話し合いして来ました。
Aさんの契約に戻すということのみでAさんもBさんも納得して頂けました。
ホッとしています。
また、今回は大変反省と勉強をしました。
色々とアドレスありがとうございました。
石井
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A.弁護士
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回答日時:2013/05/25

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損害 契約書 駐車場 事務所 弁護士 賃貸 契約 相談 交渉 有効 通知 駐車 二重契約

石井さん

中崎町法律事務所弁護士の高砂健太郎です。

大変な目にあわれていますね。
石井さんのお気持ちは、賃貸人側の弁護士としてとてもよくわかるのですが、
結論からいうと、Aさんとの契約書は有効です(解除は通知がない以上無効です)。

しかも、厄介なのはBさんとの契約も生きたままになっている点です。
つまり駐車場と通路は二重契約になっていて、
石井さん自身、AさんBさんに約束通りの使用をさせなかったことによる損害を
負う立場かと存じます。

お近くの弁護士さんに相談いただきたい案件ですし、
詳細をお聞きしないと全容がわからない案件です。
なので軽々な発言は控えますが、少なくともABを含めた三者間交渉をする必要があると考えます。

メール等による相談ではなくぜひお近くの弁護士さんに相談してください

【お礼】
損害、慰謝料という言葉はやはり心にズッシリときます。
二重契約により使用不可になってしまったAさんにはその期間の賃料はもらわないとして損害や慰謝料はやはり必要なのでしょうか?
またいくらぐらいで考えておけばよろしいのでしょうか?
石井
【お礼】
本日話し合いして来ました。
Aさんの契約に戻すということのみでAさんもBさんも納得して頂けました。
ホッとしています。
また、今回は大変反省と勉強をしました。

色々とアドレスありがとうございました。

石井
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A.不動産会社
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回答日時:2013/05/27

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弁護士 解決 内容 回答 介入 ネット

恐れ入りますが、少々複雑な内容のため、ネットの文面のみでのご回答は控えさせていただきます。
ただ、弁護士が介入しているということでしたら、今後は法解釈が中心となるでしょうから、それぞれの立場の弁護士同士で議論を尽くすことが、解決の近道であると思います。

【お礼】
昨日、Aさん側弁護士さんとBさんと話し合いをしてきました。
Aさん側の契約に戻すということのみで話がまとまりました。
Aさん側弁護士さんも紳士的に話をして頂き、Bさんも紳士的に了解して頂けました。
今回は大変反省と勉強をしました。
アドバイスありがとうございました。

石井
こちらの内容は、2013/05/27時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2013/05/31

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弁護士 解決

無事解決したようで良かったです。
弁護士を入れていただいたほうが解決するケースもあります。

こちらの内容は、2013/05/31時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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