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借地の立ち退きについて 
相談日時:2013/05/14
(Q&A No.1714 地域:沖縄県) 回答数:4件
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Q.まっちゃんさん
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疑問
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建物 老朽化 滞納 立ち退き料 問題 土地 立ち退き 倉庫 電気
所有している道路に面した50坪ほどの土地を40年ほど前からを貸しています。

そこには借地人が家を建てて人に貸していましたが、
建物が老朽化したため現在は貸して無くほとんど使用していません。
電気もガスも止めている状態です。

借地人は倉庫として利用していると主張、
地代の滞納もないので問題なかったのですが、

最近借地の裏で袋地の土地の所有者から、
土地の一部を売ってくれとの話がありました。

建物から土地の境まで1.5メートルぐらいですが、
そのうち80センチぐらいを売ってほしいとの事、
売ろうと思うのですが、借地人に対して、
何らかの了解や保障等は必要でしょうか?
立ち退き料?は発生しますか?

自分としては50坪から販売した部分の坪数を引いた額で
地代を貰うことで良いと思うのですが、虫が良すぎますかね?

こちらの内容は、2013/05/14時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.その他
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回答日時:2013/05/14

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滞納 立ち退き料 購入 解決 土地 説明 立ち退き 売却 賃料

ベストアンサー

まっちゃんさま


こんにちは。

一部を売却した場合には、土地を貸しているのであれば、坪数が変わりますから、借地…
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A.不動産会社
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回答日時:2013/05/14

そこは、お互い合意できればなんとでも。
書面に残して後から文句言われても対抗できるようにしましょう。


こちらの内容は、2013/05/14時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2013/05/14

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建物 解約 物件 更地 契約 相談 質問 購入 問題 土地 事項 償却 期間 通知 理由 回答 売却 建設 対応 減価償却 建築

まっちゃん様

こんにちは日本AMサービスの堂下と申します。
早速ですが、ご質問に回答をさせて頂きます。

借地部分の一部売却は借地人への通知事項になりますが、ひとつ法的の部分で問題となる事があります。

現状の建物が借地面積に対して建蔽率、容積率が計算の上、建設がされている場合、
もし一部土地を譲渡してしまった場合に既存不適格になる可能性を秘めております。

もし不適格になってしまった場合、借地人さんに取って建物の価値に大きな影響を与える事になります。(そもそも減価償却期間を経過しているとは思いますが、借地人の方がその事を知った場合に非常に不利になります。)

こうした事を考慮すると、上記の様なお話をすると借地人さんに有利になりますし、
お話をされないと、不測の事態に対応できない可能性がありますので、借地契約を再度見直して頂き、本来の使用の目的とする住居として使用されていないのであれば、
解約を相談してみては如何でしょうか。

原契約を拝見させていないので確かな事は言えませんが、解約の条件として更地返しではなく、現況で解約可能にする等の提案をされては如何でしょうか。

もちろん今後、お持ちの土地をどうするかという部分も考慮に入れて頂いた上でのお話です。

また近隣の方が購入する理由等も確認をして頂く事もお勧めします。
それによっては売却する価格等も大きく変わってきます。
(そもそも建築不可の物件であるが、当該土地を購入する事により、接道部分が増え、再建築が出来る様になること等)

宜しくお願い致します。

【お礼】
お礼の仕方がいまいちわかりにくかったので遅れてすいません。

さて、親の前の世代で口約束で貸した土地です

後だしになりますが現状一筆の200坪の土地の一部一番端の50坪をかしております。
50坪といっても正確に測量したわけではなく、土地の利用規定等もありません。
200坪の中に3件家が建っていますが、それぞれ、境界の設定もありません
地主も借地人も世代が変わっており、当時のことは不明です
今回をチャンスにして、契約書等を交わしたいのですが、弁護士、司法書士等
10数名に相談しましたが残念ながら、いまいち信用できませんでした。

自分の考えでは、借地人に了解後、書面での契約後販売したいのですが
購入者は売ったら購入者で解決するから早く売ってほしいと申しております。
販売価格は相場と同じか若干上です
それでは借地人との信頼関係がくずれるので了解後販売したいのが本心です。
借地人は遠方にいて、電話もなかなかつながらない、この土地も数年に一度来る程度だそうです。(実際は10年以上きてないとおもう)

土地の管理自体は鉄筋コンクリート造で、庭及び通路はコンクリートで覆われており
管理は不要なため、ゴミや草の問題もありません、借地人としては使用していない建物を解体して土地を返すより、年数万円の借地料を払ったほうが良いのかもしれません。
私も固定資産税の3倍で貸しているのでこのままの契約(契約書は無いが)でかまいません
田舎なもんで、信頼できる専門家にも巡り会えず、一般の借地契約のひな形を参考に
正式に借地人と契約したいとおもいます。

長々と書きましたが今の疑問をまとめると
借地人との話し合い→契約→販売 がベスト
購入者の言う通り販売後購入者と借地人との話し合いは辞めたほうが無難ですよね
まだ試してはいないのですが、不動産業者はこのような相談に乗りますかね?
まっちゃん
【コメント】
まっちゃん様

御礼及びコメントを頂きありがとうございます。
また細かな点をご教授頂きありがとうございます。

司法書士も弁護士もこうした権利があまり明確になっていないケースの場合、
あまり触れたくないのが本音なのかもしれません。

詳細をお伺いした限りでは建物自体もしっかり手続きを取って建築されていない様子ですね。とは言っても借地人さんの所有物なので、後から指摘されないような手段が必要だと思いますので、借地人さんが仰る様な内容であれば、本心では解約をしたいと思っている可能性もあるので、住居はそのままで良いから解約を申し入れては如何でしょうか。

また購入を希望している借地人を無視して売買を行うのは必ずトラブルになるので避けた方が良いです。もしまっちゃん様が良ければ、先方に借地部分全部を購入する意思がないか確認を取って頂くのも良いかと思います。そうすれば先方の購入後にこちらで処理すると言う方針にも合致すると思います。(そうなると価格が高くなってしまいますが、一度打診して頂くのも良いかもしれません。)

最後のご質問の件ですが、一般的な不動産会社さんはこうした話は知識がなかったり、利益にならない可能性があるので、相談をしても懐疑的な会社さんは多いと思います。予めコンサルティングフィー等の報酬を定めておいて頂ければお話は変わってくるとかと思います。

いずれにしましても、今回お話をお伺いする限りでは、他の借地人の方々も含め、
権利関係を契約書にて明確にして頂いた方が良いかもしれません。

一度何か問題が発生すると法的手続き等になった場合に、契約書や土地範囲等は明確になってきます。また相続対策や譲渡をする場合もやはり土地の分筆は非常に重要な要素となります。

細々と恐縮です。
宜しくお願い致します。


日本AMサービス
【お礼】
度々回答に感謝します。
当方沖縄県でして、戦争で書類等がすべて焼失した過去
があります、その後ベトナム戦争があり40年前に復帰があり、
時系列は詳しくは存じませんが、土地の境界等
後で確定した経緯があるそうです。
ベトナム戦争時に米兵向けの住宅を立てるブームがあり
その後、復帰、海洋博、その時の混乱時に勝手に大量の土地を登記した方が、
たくさんいて、この地域はその勝手に登記された、土地の回復の歴史がありました
袋地の所有者は勝手に登記した人の子孫で、その方はこういった問題に
大変知識と経験があります。今回の私が所有している土地も
買い手から父の代で取り返した土地であります。
これとは別ですが基地内にある先祖の墓も本土の人名義です、軍用地料もその方に支払われます
これは裁判で負けたそうです。
沖縄県民の思いとして、土地を米軍だけでなく、本土の人にも奪われたとの思いがあります。

さて話は戻ります
借地人は現状維持が良く解約は望んんでいないそもそも関心が無かった様子
存在も知らなかった(こちらの勝手な印象だと、立ち退き料が欲しい印象、)
借地人は不動産関係の職種で知識は豊富
建物は未登記
購入者は、一部だけ必要でそれ以上の購入は望んでいいない。
契約等書類は一切ない。
1年ほど前、こちらの拒否で一度流れた話だが、隣地の土地が購入出来たそうなので
土地開発に必要な幅数10センチの部分だけ欲しい、前回の購入額より大幅に高値がついている
その部分は借地人は無くても困らない印象
地主として借地人との契約解除すると、利用価値の無い土地が出来るのでそのままが良い

借地人と話し合い、書面で契約を確認したいが借地人と連絡がなかなか取れない
契約に関して専門家と巡り合えない
借地人も買い手も不動産に関して知識が豊富だが、地主の自分だけ、全く知識がない

疑問点として
未使用の土地の立ち退き料は必要か?
その場合、相場的なものはあるのか?土地価格の何パーセントとか.土地価格はどれを指すのか
購入者からは催促があり、借地人の了解の後と伸ばしているが、
了解無に販売した場合、こちらの不利な事はあるのか

まとめてみると、簡単なようで結構難問ですね。
再三の質問よろしくお願いします
まっちゃん
【コメント】
まっちゃん様

とんでもございません。
沖縄の歴史を知る事ができて本当に色々な事を考えさせられます。
基地の問題や本土決戦など、お話でしか聴いていない事が、実際に
どれだけの方の生活に影響をしていると言う事を改めて知る事ができました。
感謝いたします。

追加のご質問の件ですが、建物に登記をしていない場合、法的な対抗要件がないにも
係らず先方はそのままにしているのですね。

どちらにしても借地人とのお話あいが先だと思いますので、借地人との交渉も
購入検討者に行って頂くのは如何でしょうか。(彼らも売却後にお話しすると言う事であればそうした腹づもりもあるかと思います。)

最後に記載がございましたご質問ですが、
未使用でも使用権限がございますので、立ち退きという意味ではなく、契約解除の
承諾料と言った意味合いだと思います。まだこの金額に関しては相場という物は
時と場合によって違いますが、最初に自信がお支払しても良い金額の70%位で提示を
して頂き、その後交渉が入れば少しずつ折り合いをつけて行く方法が良いかと思います。(もし無理に計算をするのであれば、残りの契約期間に借地人が得る利益分だと思います。)

承諾なしで売却をした場合、借地契約違反になるために先方は責任を追及してくると思います。そうなった場合、非常に不利になるのでそれだけは避けた方が良いです。

いずれにしてもまっちゃんさんに経済的利益がない限り行う必要がないと思いますので、そうしたバランスを考えて頂きご決断を頂ければと思います。

宜しくお願い致します。


日本AMサービス
こちらの内容は、2013/05/14時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2013/05/15

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解約 解消 契約 購入 土地 買取

お客様はいわゆる”底地”を所有していることになります。
底地を売ってしまうことはお客様の自由ですが、購入した袋地の所有者はその土地を自由に使用できるわけではありません。
結局は現在の借地契約を解消(解約や買取)する必要があるでしょう。
まずは借地人と話合いの機会を持つことをお勧めいたします。

こちらの内容は、2013/05/15時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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