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物件の設備管理・投資に関して 
相談日時:2013/05/13
(Q&A No.1713 地域:千葉県) 回答数:4件
65
Q.shinjiさん
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NO.00001801
shinji
shinjiさん
疑問
回答数:4件


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成田市西三里塚に築25年重量鉄骨造り14部屋の
アパートを所有するサラリーマン素人大家です。

東日本大震災時に浴室が水漏れし、
1階7部屋をユニットバスにリフォームし
(地震保険で200万円おりましたが)400万円掛かり、
亡父より引継いだ直後の大口の出費に、築25年経過してるので、
今後の手入れ・設備投資にどれだけかかるかが大変心配です。

Q1:今の状況をお伝え出来ずに伺うのもなんですが、
一般論としてで結構ですので賃貸物件として
重量鉄骨造り2階建てで何年位もつのでしょうか?

Q2:亡父は、母・妹にも引継いだ物件を所有した為こまめに補修工事をして、
使わないと税金で持ってかれちゃうからと言ってたのですが、
既に他界し聞けないので、現在法人化はせず年間500万円強の家賃収入が
ありますが、年間では(節税対策として?)どの位の支出が適正なのでしょうか?

今後の老朽化への対策として、オートロック、TV付インターフォン、
洗浄機能付便座、共有部分のLED証明等々出来る範囲での設備投資は
積極的にしたいのです。駅からも離れ良い立地ではないので最終的には
さら地にして売れるかも疑問ですが、中長期的な資金計画についても
アドバイス頂けたら幸いです。

以前にも質問し、多数有難い返答を頂きありがとうございます。
返答の仕方が判らずここで御礼申し上げます。

こちらの内容は、2013/05/13時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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回答日時:2013/05/13

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ベストアンサー
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A.不動産会社
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回答日時:2013/05/13

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shinji様

初めまして日本AMサービスの堂下です。
早速ですが、ご質問にお答えさせて頂きます。


Q1:今の状況をお伝え出来ずに伺うのもなんですが、
一般論としてで結構ですので賃貸物件として
重量鉄骨造り2階建てで何年位もつのでしょうか?

⇒重量鉄骨の場合、一般的な耐用年数は34年になります。
 この耐用年数はあくまで減価償却費を計上するために決められた数字でして、
 個別物件の定期的な修繕状況や大規模修繕の実施状態により、実際の物件の耐用年 数は変わります。
 しかしながら既に25年経過をしている物件ですと、現状で賃貸物件として求められ る設備等の部分では弱いと思います。
 近隣の物件と比較をして例えば賃料が安いなどであればお話は別だと思います。
 念のため近隣の物件状況等も確認して頂き、御所有の物件がどれくらい市場におい てポテンシャルがあるかどうか確認をして下さい。

Q2:亡父は、母・妹にも引継いだ物件を所有した為こまめに補修工事をして、
使わないと税金で持ってかれちゃうからと言ってたのですが、
既に他界し聞けないので、現在法人化はせず年間500万円強の家賃収入が
ありますが、年間では(節税対策として?)どの位の支出が適正なのでしょうか?

⇒個人でお持ちでしたら、家賃収入以外のサラリーマン等の所得と合わせた所得で税金が課税されますので、一概にいくら使用するかが節税対策とは言い切れませんが、例えば節税対策として、大家業を個人事業として登録をして、従業員としてご家族の方を雇い日常の清掃等を依頼をして、家賃収入から給与としてお支払する方法等があります。shinji様にとって費用として節税ができ、その費用として計上された金額がご家族の方の所得となれば外部の管理会社に委託すよりも節税対策になります。

今後の老朽化への対策として、オートロック、TV付インターフォン、
洗浄機能付便座、共有部分のLED証明等々出来る範囲での設備投資は
積極的にしたいのです。駅からも離れ良い立地ではないので最終的には
さら地にして売れるかも疑問ですが、中長期的な資金計画についても
アドバイス頂けたら幸いです。

⇒2)の質問についても繋がるのですが、重要なのは「費用対効果」です。
 どれだけの費用をかけてどれだけの収益を獲得するかこれが非常に重要です。
 そもそも税金対策は収益があって初めて考える事です。そもそも物件が劣化して
 行く中で余計なお金を掛ける事は節税対策になりません。
 現状の稼働率や現在の市場においてどの位、当該物件の優位性があるかどうかを
 確認して頂き、今後の資金計画を行って頂く事をお勧めします。最終的に売却をす るかそれとも新たにアパートを立て直す等の出口戦略も非常に重要です。
 細かな資料を確認せずに勝手ばかり言ってしまい恐縮です。
 もし宜しければ当方のサイトにて不動産価値について確認をして頂けますと幸いで す。ご不明な点がございましたら、お気軽にお伝え下さい。

宜しくお願い致します。


こちらの内容は、2013/05/13時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.その他
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回答日時:2013/05/13

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shinjiさま


こんにちは。今の時代、大家業も大変ですね。

いわゆる耐久年数ということでは無いですが、築20年もすぎれば、それなりの修繕や、場合によってはリノベーションも必要かもしれません。ただやみくもに費用をかけても、空室のままでは仕方ないので、そのエリアの物件供給状況なども調査し、費用対効果や活用方法も含めて検討しながら考えたほうがいいと思います。

また節税対策はひとつではないので、shinjiさんぐらいの収入であれば、税理士など依頼しても、費用対効果で問題ないと思います。(税理士さんに依頼して、手元に残る収入が増えたケースも少なくないです。)

たしかに、オートロック、TV付インターフォンなどは普通に付いている物件が多いですが、逆に言うと、それを付けたところで、物件の魅力がアップとまではいかないです。(無いよりいいですが、それだけのコストに見合った回収ができるかどうかだと思います。) 知り合いの大家さんは、最低限のクリーニングなどはやりますが、それ以外はコストを一切かけず、そのかわり、相場より格安の家賃で募集し、満室にしているケースもありますよ。

状況によっては、賃貸という利用以外も検討するのがよいこともあります。(本当に空室問題は深刻です。)

それでは、無事解決されることを願っております。

こちらの内容は、2013/05/13時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2013/05/14

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建物 鉄骨 メンテナンス 設備 家賃収入 入居者 相談 税務 法定 維持 家賃 単価 入居 コスト 耐用年数 税理士 収益

Q1について、法定耐用年数は鉄骨の厚さにもよりますが34年です。ただ、これはあくまでも税務上の数字であって、実際はメンテナンス次第ではそれ以上維持することが可能です。結局はその建物の設備が入居者にとって魅力あるものとして維持できるかどうかが鍵になると思います。
Q2について、適切な支出というのは建物の立地や規模などの条件によっても異なります。例えば、都内では単価が高いので狭い面積でも高収益が上げられます。狭い面積の場合は一般的にメンテナンスコストは低くなります。
また、現在の家賃収入では法人化のメリットは見込みにくいと思います。詳細は税理士にご相談下さい。

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