近隣公園の騒音が原因で入居者が付かなくなり困っています。|お悩み大家さん

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近隣公園の騒音が原因で入居者が付かなくなり困っています。 
相談日時:2013/05/02
(Q&A No.1701 地域:熊本県) 回答数:6件
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Q.うささん
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NO.00002129
うさ
うささん
疑問
回答数:6件


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困り果てております。
父の所有物件ですが築18年と21年の
同仕様の木造アパート2棟(全12室)があります。


当初は入居率も高く経営も順調でしたが、
8年ほど前にアパート傍の空き地(約70坪)を簡素ではありますが、
公園にして市に寄贈して以来、子供が遊ぶ声やボール遊びの騒音で
苦情が絶えないようになり、入居者が減り続け7室が空きという事態になりました。

入居しても短期で退室される方が多いようです。
近隣の一般住宅の方々からも苦情が絶えず、
アパート前がコの字型の道路で車の往来も殆ど無く、
公園、アパート駐車場、道路が遊び場と化しています。


連休で帰省しましたが状況を見て愕然としました。
子供達が道路から住宅の塀にボールを
蹴り込んだり投げ込んだりという苦情が多いようです。


5年前に父が体調を崩して以降は近所の小さな不動産会社に管理を依頼しています。

管理者も子供のいる入居者宅や現場に出向いたり学校や警察に相談したり
と動いているようですが「いたちごっこ」の状況のようです。


契約の約款にも近隣の方に迷惑行為があった場合は
契約解除ともありますが該当者は退去に応じないとのことです。


いずれは私が相続をするようになるのですが
現状では経営するにしろ売却するにしろ厳しい環境と思います。


父は私が継ぐことを望んでいます。
管理に関しては現在の会社では甘いようなので
大手を含め話を聞こうと思っています。


最大の元凶である公園については父が後悔して
返還などを申し出たようですが難しいようです。


良い策がございましたらご教授をお願い致します。

こちらの内容は、2013/05/02時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.その他
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回答日時:2013/05/02

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うささま


こんにちは。空室問題は大家さんの悩みで多い問題ですね。お気持ちお察し申し上げます。

公園は、人が集まったり、子供が…
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A.不動産会社
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回答日時:2013/05/02

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うさ様

こんにちは日本AMサービスの堂下と申します。
早速ですが、ご質問にお答え致します。

せっかく公園を寄附して頂いたのに、こんな事になってしまうなんて誰も想像できないですね。心中お察し致します。

全12部屋中7部屋が空き部屋になってしまうと言う事ですが、現地にて物件を確認をしておりませんが、公園の騒音以外にも原因がある可能性もございます。

例えば、居室内の劣化、賃料設定、礼金・敷金等の条件等です。
昔ながらのアパート経営を行ってしまっている方でいまだに礼金が2ヶ月であったり、賃料が周辺相場と比較して高い場合等があります。

やはりアパート経営も物件の築年数、近隣市場の動向で変化して行くものですので、そうした変化に対応する経営が非常に重要です。

合わせて公園等のフェンス等を設置してボール等が入ってこない様にする措置等を取って頂く事も効果があるかと思います。

土日はさておいて平日の昼間から夕方位の公園を利用する時間に入居者の方が常にいらっしゃると思えないので、昼よりも夜に公園にたむろして騒いでいたりしている事が多いのではと推測致します。

いずれにしても、築20年なので木造の耐用年数ですので、公園の問題、アパート経営の見直しを一度行って頂き、売却するか、今後の運用を継続していくかお考え下さい。管理会社も大手だから良いと言うわけではございませんので、しっかりと現在の状況を把握して頂き、今後の管理をしっかり提案をして頂ける会社をお選び下さい。

宜しくお願い致します。

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A.不動産会社
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回答日時:2013/05/02

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うさ様

初めましてオリスホーム花山と申します。
お父様の寄贈という社会貢献が、思わぬマイナス要因となってしまったことは
非常に残念ですね。心中お察しします。

では、他の回答者様が騒音以外の可能性についても言及されてますので
わたくしは、うさ様の見当通り賃貸率の低下・短期退去の原因が子供たち
による騒音の影響であるとしてお答えします。

2つの解決案を提案致したく存じますが
その前に、ひとつ重要な事をお伝えします。


どんな悪環境でもそこに住まう方が必ずいるということです。


一般的に悪環境とは、以下のよう環境が言われます。

・高速道路、幹線道路沿いの住居
・鉄道線路沿い/頻繁に開閉する踏切り付近の住居
・悪臭がある河川沿いの住居
・高圧電線の足元にある住居

以上はあくまで一般的な悪環境であり、
すべての方々にとって悪環境ではございません。

高速道路、幹線道路沿いに住まう方は、日当りや眺望を最重視される方
かもしれません。もしくは静かな環境が嫌いな方かもしれません。

線路沿いの物件に住まう方は、駅から近い理由で選んだかもしれません。
あるいは電車が動く時間には自宅にいないのかもしれません。

河川沿いに住まうかたは、悪臭のせいで家賃が大幅に安くなっていたので
借りているかもしれません。どうせ窓開けないからという理由も手伝って。

このように、賃貸物件となると、重要条件が叶えば悪条件を譲歩される方は
たくさんいらっしゃいます。

上の例を踏まえ上で、2つの解決案はいかがでしょうか?

1)入居者募集方法を変える
子供達の騒音で退去されたのであれば、単純ですが騒音が苦手な方だったのでしょう。
また次も騒音が苦手な方が入居すれば短期解約になるのは目に見えます。

では、元気な子供の声が聞こえてくると募集図面に包み隠さずうたっては
いかがでしょうか?
代わりに日当良好、通風良好、賃料ダウン、ペット相談(公園至近はニーズUP)など違う好条件を前面に打ち出して募集なさってはいかがでしょうか?

2)レイアウトを変える
もし、単身用タイプ(ワンルーム、1K、1DK)であればファミリータイプに間取りの
変更なさるのはいかがでしょうか?
学校等の教育施設が近所にあるとよりニーズは高まります。

ファミリータイプの方々は子供達の騒音に対して寛容に思えます。
また、子供が近くの公園で遊ぶことは親御さんにとっては安心です。
さらにはコの字型の道路ということで交通量が少ないのも魅力では
ないでしょうか?

勿論、大型リフォームとなりますと金銭リスクが発生しますので
懇意の不動産会社にニーズ調査をしてもらうのがよろしいかと思います。

長文になりましたが、少しでもうさ様の参考資料となれば幸いです。
お父様のAPが素敵な財産となることを願っております。



こちらの内容は、2013/05/02時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2013/05/04

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管理 退去 入居率 アパート 子供 交渉 解決 問題 費用 ノウハウ 営業 支払い 入居 明け渡し 管理会社 資産 ポイント

はじめまして
 主な原因のご家庭はお持ちのアパートにお住まいなのですか。そうであれば、思い切って妥当と思われる明け渡し料の支払いも視野に入れ、紳士的に退去交渉をされてみては如何でしょう。規模の大小に関わらず管理会社ができることやノウハウには限界があります。いずれにせよキーマンとなる子供を見つけ出し、保護者にキッチリ申し入れをしていくのがポイントと思います。交渉はご自分で行うか、費用対効果を期待できるのであれば法律家にお願いしたほうが効率的です。   本件が解決しても入居率が向上しないのであれば需給のミスマッチかもしれませんが、それはほかの方のいうように営業努力すれば改善はするでしょう。しかし今後の管理上一旦はこの問題を取り除く必要があると思います。できるだけ情報を多く集めご検討ください。アパートは大事な資産です。より良い方向に向かうよう祈っております。頑張って下さい!

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A.不動産会社
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回答日時:2013/05/07

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募集 物件 子供

良かれと思ってしたことが仇となってしまったわけですから、複雑なお気持ちであると推察いたします。
逆の発想をすれば、子供のいる家庭にとっては良好な環境であるといえるのではないでしょうか。
間取りについてよく検討なさったうえで、子育て環境の良好な物件として募集なさることもお考えになってはいかがでしょうか。

こちらの内容は、2013/05/07時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2013/05/31

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募集 管理 空室 対策 相談 問題 騒音 対応 管理会社

現在がどのような状況で募集されているか等確認が必要です。
また現状を打開する対策が出来ているか等です。

空室状況がこの騒音だけが問題だけではないと思います。
管理会社とよくご相談のうえ対応が早急に必要だと思います。

こちらの内容は、2013/05/31時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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