投資用マンションの損切り…良い対処法をお教えください。|お悩み大家さん

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投資用マンションの損切り…良い対処法をお教えください。 
相談日時:2013/04/22
(Q&A No.1691 地域:東京都) 回答数:7件
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Q.ハッピイさん
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NO.00002121
ハッピイ
ハッピイさん
疑問
回答数:7件


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修繕 管理 修繕費 相殺 更新 家賃収入 サブリース 投資 保険 契約 購入 マンション ローン 方法 処分 家賃 支払い 管理費 対応 リース 対処法 新築
昨年秋、サブリース(5年契約後、2年ずつの更新)で
新築ワンルームマンションを1室購入しました。
現状はローン返済・管理費で出費が10万円、家賃収入は9万円です。
ローン総額は35年3800万円です。

ローンには保険がセットされ、支払い能力が無い場合
(無収入12ヶ月)は保険金で相殺されます。

親には、損切りでもいいからすぐ処分しろと言われます。
修繕費入れたりすると、出費は4000万円超える。
家賃収入はせいぜい2500万円、1500万円のマイナスになる。
せめて、1000万円程度一時返済したほうが(親からの借入)良い。

良い対応方法をお教えていただければ幸いです。

こちらの内容は、2013/04/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2013/04/22

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ハッピイさん

こんにちは日本AMサービスの堂下です。
早速ですが、ご質問にお答えさせて頂きます。

詳細をお伝え頂きありがとうご…
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【お礼】
堂下さま
丁寧な回答、ありがとうございました。
この先、売ることを決意した場合に、またご相談させて下さい。
今後ともよろしくお願いします。
ハッピイ
A.不動産会社
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回答日時:2013/04/23

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物件 購入 売却 新築 収支

詳細情報を存じ上げませんが、新築のワンルームを購入されたのでしたら、それほど悲観的にお考えになる必要はないと思います。
お客様は借入れがあるので、資金繰りを中心に損得勘定をなさっていると思いますが、例えば現金で物件を探している人には魅力的に映るかもしれません。
税効果も含めて、トータル的に現在の収支を再検証し、保有または売却の判断をご検討なさってはどうかと考えます。

【お礼】
回答、ありがとうございました。
この先、売ることを決意した場合に、またご相談させて下さい。
今後ともよろしくお願いします。
ハッピイ
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A.不動産会社
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回答日時:2013/04/23

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不動産 投資 相談 方法 貸す 家賃 不動産投資 収益 収支

コンサルタント泣かせの代表的な相談ですね。

損切りできずになきながら保有し続けている人も大勢います。
損切りできるのならしたほうがよいです。

逆境を糧にするというのなら、次のような方法があります。


・2段ベッドを入れて2人~4人に貸す。

月3万円で4人に貸せば12万で収益が向上します。
いわゆるルームシェアです。
立地しだいで寝れてシャワーがあればいい、
という人はいます。

運営はご自分でやります。
1000万円以上のマイナスを押し返すのですから、
相当な勉強が必要です。

「不動産投資でほったらかしの不労所得」ではなく、
「ルームシェア事業で起業」することになります。

不動産の勉強だけではなく、
起業に必要な勉強も必要です。



・自分で住む

家族構成などわかりませんが、
今の家賃より安ければ、
家計の収支は改善します。



繰り返しますが、
1000万円以上のマイナスを押し返すのですから、
相当な勉強が必要です。


【お礼】
回答ありがとうございました。
売る以外にも、選択肢がありそうですね。
自分でもいろいろ検討してみます。
ハッピイ
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A.その他
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回答日時:2013/04/23

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物件 処理 サブリース 契約 購入 解決 重要 説明 個人 家賃 建設 サブリース契約 リース 相場 予定 新築 収支 家賃設定

ハッピイさま


こんにちは。お気持ちお察し申し上げます。

購入した際の目的があったかと思いますが、それが今後達成見込みがあるかどうか、が重要かと思います。見込み違いであり、ほかに改善策やアイデアが無いようであれば、親御さんの言うとうりかと思います。

最後はハッピイさんの判断かと思います。こればかりは、あくまで例えばですが、売った途端に、物件近く、何らかが建設予定になり、相場が上昇など運もありますから。他人の意見で処理して後悔するより、自身で判断されたほうがよいかと思います。 ただサブリース契約のままでは改善はないので、売らないとしても、今後どうするかは検討が必要かと思います。 個人的には、新築なら、悲観ばかりではないと思います。
物件の立地などわかりませんので、推測ですが、購入額や家賃設定など契約に関して腑に落ちないですね。新築物件であれば、現在の収支シュミレーションぐらい事前に説明があるかと思いますが、ハッピイさんが、これで納得されて購入されたとは思えないので。

無事解決されることを願っております。

【お礼】
回答ありがとうございました。
シミュレーション、確かにありました。
現状では税金分の得。
定年時に残債を一括返済して、老後の収入にするというようなものでした。
もう一度、良く検討してみます。
ハッピイ
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A.不動産会社
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回答日時:2013/04/29

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サブリース 家賃 売却 対応 リース 相場 新築 収益

当初の考えとその収益の乖離が出ているかの等、また新築でサブリースが必要だったのか、現状から今後の家賃推移・売却希望額と相場など

トータルで色々考えて対応することが必要です。

しかし損切りというよりもと思います。

こちらの内容は、2013/04/29時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.その他
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回答日時:2013/12/01

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解約 負担 サブリース 保険 契約 対策 相談 問題 ローン 期間 内容 売却 リース 金融機関

ローン専門家「JMPパートナーズ」の望月です。



収入を改善するならサブリースは解除を検討すべきです。
但し、解約に関する契約内容にはご注意下さい。

支出を改善するなら保険とローンの見直しです。
ハードルは高そうですが、金利や返済期間を含め、他の金融機関などで借り換えが可能かどうか、一度、当社で見直しましょうか?


もし親の支援が受けられるなら、ローンの残高を減らして月次の返済額や金利負担を下げた方が良いかもしれません。


なお、損切りでいいから売却すると言っても、売却には抵当権者である金融機関の同意が必要になり、残ったローンをどうするのか?という問題が残ります。
ですので、仮に売却する場合でも、その対策を練ってからになります。

その点も、もし必要であればご相談下さい。


こちらの内容は、2013/12/01時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2014/10/02

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経年劣化 保証 大家 不動産 投資 マンション サラリーマン 償却 経年 劣化 計画 評価 大家さん 回答 売却 償却資産 損金 減価償却資産 減価償却 利回り 区分所有 新築 サラリーマン大家 不動産投資 資産 区分

ハッピイさん

サラリーマン大家さんサポートのイットウモンと云います。
回答させて頂きます。時間が経っていますが、ご覧の方も含め参考になれば幸いです。

まず申し上げることとは、区分所有マンション投資しかも新築区分マンション投資は既にビジネスモデルとして破綻している、ということです。

詳細は他の回答の中に何点も見当たりますね。こと更言うまでもありません。

不動産投資をお考えの方の多くハッピーさんも勘違いしている基本的なことがあります。それは35年かけて元本を回収するだけの計画ですか?ということです。しかも、今回はその回収すらできない計画レベルです。厳しい言い方になりますが、投資ではなく儲からない元本保証なしの出資と言ったほうが良いかもしれません。

そして又、不動産という元本は経年劣化し続けています。区分マンションという減価償却資産は特に殆どの評価は劣化部分ですね。35年後3500万円で売れて初めて利回り5%でした、6%でしたと言えるのですが、そのような計画でお考えですか。この部分で高収入の方の陥る罠があります。

損益通算で源泉還付できます、これもマンションメーカーの宣伝文句です。しかし、その源泉還付金の原資は今が最高額ではないですか?35年間今の給与のままではないはずですから還付金原資である源泉税は減少の一途です。源泉還付の過大評価は禁物です。

ご両親からの援助で一部返済は捨て金になりますから、そのお金でもって損金に充当し、一刻も早く売却するべし、だということです。


こちらの内容は、2014/10/02時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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