築45年自主管理物件。不動産を通さずに契約書を作成したいのですが…|お悩み大家さん

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築45年自主管理物件。不動産を通さずに契約書を作成したいのですが… 
相談日時:2013/04/18
(Q&A No.1685 地域:静岡県) 回答数:4件
65
Q.ゆりあんさん
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NO.00002112
ゆりあん
ゆりあんさん
疑問
回答数:4件


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老朽化 雨漏り 修繕 倒壊 管理 業者 修繕費 物件 契約書 修繕費用 不動産 契約 費用 有効 内容 引き 自主管理 家賃 貸主 補償 借主 古家 連絡 地震 交換
現在築45年の二階建ての古家を貸しております。
元々父親が管理しており、契約当初から契約書も交わしておらず、
家賃三万五千円で12年が経ちました。
その父も二年半前に亡くなったので長女の私が引き継いだのですが、
引き継いだと言ってもほとんど野放し状態でした。
ちょうどその頃から地震などの自然災害がある度に修繕する箇所が出てきて、
その都度、業者に頼んで修繕してきました。
そして先日、強風があり台所の天井の雨漏りが
発生したとの借主からの連絡がありました。

そこで工務店にみていただいたところ、瓦を交換する必要があり、
100万はかかるとのことでした。

こちらもそこまでの費用はかけられず、工務店側も
「そこまでお金をかけて直すほどの物件ではないのではないか」
と言っており、「一時的に雨漏りを防ぐ簡単な修繕はできる」
ということでそちらでお願いしました。(修繕費用は25万ほど)

しかし老朽化は避けられず、いつかは取り壊すことも検討しているので、
できれば半年後には立ち退いていただきたい旨を借主に話したところ、
「今後、何があっても修繕費用要求はしないのであと5年はこちらにいたい。」
ということでしたので新たに簡単な契約書を作成したいと思っているのですが
(不動産を通さずに)

内容としては
1.一年後に契約を見直し、老朽化が進んでおれば六ヶ月以内に立ち退いて
   いただく。

  2.今後、天災などの倒壊があった場合でも補償はしない。
   修繕箇所が出てきた場合にも貸主側は一切の費用は出さない。

   ↑のような契約書を交わしたとしても有効となるのでしょうか?

  全くの無知なのでよろしくお願いいたします。

こちらの内容は、2013/04/18時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2013/04/18

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ベストアンサー
ゆりあん様

こんにちは日本AMサービスの堂下と申します。
早速ですが、ご質問にお答えさせて頂きます。

率直に申しますと、あまり…
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A.その他
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回答日時:2013/04/18

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ゆりあんさま

こんにちは。当方のお客様でも相続されて、大家業で苦労されてる方も多いです。
お気持ちお察し申し上げます。

契約書(覚書など)を交わすのは問題ありませんが、所有者(貸主)としての責任を放棄するような内容では、将来何か問題がおこった時に効力がなく、書面を交わす意味が薄れるかと思います。

一番問題なのは、借主が費用を大家さんに請求しない、としても、自費で修繕すればいいのですが、「どうせ自分の家で無いし、5年後は退去するから、、」と放置したままで、例えばですが、屋根の瓦を修理しないで放置したため、強風で飛んで、通行人にあたり、運悪く死亡などの場合に、賃貸であれば、所有者の責任が問われる可能性が高いですし、覚書など効力が無いどころか、大問題になりかねません。

そのようなリスクも知った上でどうなされるか検討されるのがよいと思います。。


老朽化とはいえ、住居として利用している借主に退去を拒まれると、交渉は大変なケースがほとんどです。  

当社では設備関連のお仕事させていただいてますが、古い設備の交換やメンテをおこたった場合に、何か問題があれば、借主でも管理会社でもなく、設備所有者が責任を問われるケースがほとんどで、問題が起きてしまってからでは、修繕費・賠償費など、よけいな費用まで、大家さんが負担せざるを得ません。

無事解決されることを願っております。


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A.不動産会社
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回答日時:2013/04/22

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弁護士 契約 損失 借家 定期 内容 立退き 定期借家契約

定期借家契約で締結すべきでしょう。
契約内容に不備があり、立退きができないとなると、お客様は莫大な損失を被る可能性があります。
やはりご心配でしたら、弁護士等の専門家にお任せすることをお勧めいたします。

こちらの内容は、2013/04/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2013/04/29

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契約書 契約 借家 有効 定期 内容 定期借家契約

定期借家契約が良いでしょう。

普通借であれば契約書の内容としては同意していれば有効になると思いますが実際にそうなるかは別の話になります。

こちらの内容は、2013/04/29時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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