管理会社への委託と家賃集金について|お悩み大家さん

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管理会社への委託と家賃集金について 
相談日時:2013/04/17
(Q&A No.1681 地域:東京都) 回答数:4件
81
Q.Tさん
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NO.00002109
T
Tさん
疑問
回答数:4件


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現在、小さいながら賃貸マンション2棟とアパート1棟を自主管理しております。

親が自主管理をしていたのですが3年前に体調を崩し、
管理が出来る状態では無くなったので私が代わりに管理することになりました。

今まで管理に携わってこなかったのですが、素人ながら不動産屋さんの助けもあり
3年間続けてきました。しかしトラブル対応などがしきれないのと、
自分も月1回の通院をしていて治療に専念したいので、
思い切って管理会社さんにお願いしようかと考えております。

管理会社さんにお願いするのは初めてなので、
まずは1棟お願いしてみようと思っています。

ネットで色々調べてみると「空き室が出た際の集客力」や
「クレーム対応について」「入居審査」など賃貸管理会社さんのHPだけを見ると、
どこも素晴らしいなあと思うのですが、大家さんサイドからのページを見たりすると
「頼んでみると酷かった」「自主管理をしていた方が良かったかも」
と言う方もいらっしゃるので迷っています。

(1)今まで自主管理だったため、1棟の物件に対し仲介をお願いした
不動産屋さんが2~3社なのですが、それでも1棟管理してくれる管理会社
さんはあるのでしょうか。(ちなみにこれらの不動産屋さんに伺ったところ
「紹介したご入居者のみ管理できます」とのお返事でした)

(2)どの管理会社さんにも「家賃集金代行」が普通に組み込まれているので
気にしていなかったのですが、「ご入居者→管理会社→大家」の流れで
管理会社さんから大家さんに振り込まれるべき家賃が
振り込まれなかったケースもあると聞き、家賃の振込は今まで通り
ご入居者→大家にしたいと思っているのですがそういった事は可能でしょうか?
銀行に返済が残っている建物なので万が一このような事が起こってしまうとかなり困ります。

委託管理をされている方の中でも家賃の振込先は自分の所で
と言う方もいらっしゃるようなので交渉次第なのでしょうか。

ご回答宜しくお願い致します。

こちらの内容は、2013/04/17時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2013/04/17

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Tさん

こんにちは日本AMサービスの堂下と申します。
早速ですが、ご質問に回答をさせて頂きます。

当方は不動産価値最大化を目的…
[ 続きを読む ]

【お礼】
日本AMサービス 堂下様
お忙しい中、早速のご回答有難うございます。
お礼が遅くなってしまい申し訳ありません。
日本AMサービス様のHPを見せていただき空き室に対してのいくつかの問題点など目をそらしてはいけない点など参考になります。薄々気づきながら…と言う点もありましたので早速改めようと思いました。

管理会社さんを探すのに参考になるたくさんの情報を有難うございます。

管理会社さんの知識として「地域情報に詳しい」というのはあると信じて疑わなかったのですが、7つのポイントに挙がっているという事はそうでない所もあるという事ですね。気を付けます。

見落としていましたが、これからのスマートフォン普及を考えるとネットでの情報開示力は大事になってきますね。どうしても不動屋さんと言ったら実店舗での情報開示のイメージが強かったので。

担当のレベルが高い、相談しやすく必要な事に関して提案してくれる。私は伝え方が下手なので話しやすく相談しやすい所が良いなあと思っているのですが、見つかることを願って頑張ります。1回で合う会社と出会えれば良いんですが…

2、3社に絞ってお話ししていきたいと思っているんですが(現在1社とお話しさせていただきました)こちらで相手に質問できる、ある程度の知識を持っていないとダメですね。
こちらのサイトで日々勉強させていただいております。

家賃の振込先の件ですが、3~10%の管理委託料をとる場合(家賃保証無し)管理会社さんが滞納の有無が分かりやすく督促出来る事や管理会社さんも大家から管理委託料をちゃんと取る為、ご入居者→管理会社口座→大家口座の流れは「管理委託」を頼むうえで仕方の無いことなのかと半ば諦めていました。
こんなこと言うのは相手にとってはうるさいかなとも思っていました。なのでとても安心しました。この部分を絶対条件にして探してみます。

振込先に関してはあくまで最初の相談時点での話し合いなのでしょうか。それで引き受けてくれる管理会社さんを探すとなると一気に間口が狭まってしまいますか?

この場合大家さんは月々の管理委託料を自分の口座から振り込めば良いのでしょうか?

再度ご質問させていただき申し訳ありません。
お時間のあるときにご回答いただければ幸いです。






T
【コメント】
Tさん

こちらこそご丁寧なご返信ありがとうございます。
追加のご質問の件ですが、Tさんの口座から毎月お振込する形になります。
恐らくそれが嫌だと言って最初から断ってくる会社はいないと思いますが、
大手さんですと決まりは決まりだからなどと言ってくる可能性もございます。

念のためですが、賃料口座を大家さんの口座にする場合の実務的な部分をお伝え致します。

管理会社が滞納を管理する場合、毎月大家さんに入金確認を行わなくてはならないので手間がかかってしまう。(T様の場合、今まで管理を行ってきているので、未収の通知漏れ等はないと思いますが、これが漏れると気が付けば滞納額が多くなってしまう場合がございます。管理会社との連携が非常に重要です。)

緊急的に修繕が発生した場合の対処方法で管理会社が自社に賃料口座がある場合は立替で処理して頂ける場合もございますが、大家さんの口座だと、立替ない場合がございます。この部分も管理会社さんとお話をする必要がございます。(管理契約に緊急修繕の場合の処理方法や大家さんの承認額を決めておくと良いかもしれません。)

詳細をお詰め頂く中で、管理委託料は前払いにしてあげるのも良いかもしれません。
管理会社も管理費の未払いを気にする場合もございますので。

合わせてですが、今ではネット口座を簡単に作成できますので、専用の賃料の振込口座を開設をして、管理会社さんには閲覧権限だけ与えて未収家賃の管理をして頂くのも一つの方法です。

宜しくお願い致します。




入金口座を毎回管理会社が確認をしなくてはいけないので、
日本AMサービス
【お礼】
日本AMサービス 堂下様
追加の件、早速のご回答有難うございます。

管理会社さんが滞納した場合の心配ばかりしていました。相手にとってみればこちらが管理料をちゃんと支払うか心配に思うのは当然の事ですね。

滞納確認、督促を行う上や緊急に修繕が発生した場合に賃料口座が大家の口座と言うのは確かにやりにくいです。うっかりしていました。
自分の言いたい事ばかりを主張するのではなく相手の事も考えなければいけないですね。

月々の管理委託料の前払いは交渉する上でこちらがお願いしやすくなる材料になります。自分では考え付きませんでした。有難うございます!
万が一何かあってもこの金額だったら勉強料と諦められます。

私が気になっている2社の管理会社さんは2社とも敷金が管理会社預かりなので敷金+管理委託料前払いで相談してみようと思います。

ネット口座は持ったことが無かったので考えていなかったのですが、こちらで頂いた回答で入金確認をする際に便利だと知ったので早速明日銀行に聞いてみます。
管理会社さんに閲覧権限を与えるとか出来るんですね。こういったケースには凄く便利です!

とても勉強になりました。自分だけだと「家賃は大家の口座に振り込んで欲しい」と1つの答えしか出てきませんでしたが、教えて頂いた「管理委託料前払い」「ネット口座活用で未収家賃の確認」など組み合わせてお話ししてみます。

勉強しなければいけないことが沢山あると痛感しました。

お忙しい中での丁寧なご回答本当に有難うございました。








T
A.不動産会社
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回答日時:2013/04/18

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管理 業者 入居者 直接 媒介 問題 仲介 家主 入居 名義 ネット 共有 専任 管理会社

(1)について、一般的に管理会社は元付けとして仲介をします。管理会社が多くの業者と情報共有することになりますので、できれば専任媒介として管理会社に一任すべきでしょう。
(2)について、入居者から家主の口座に直接振り込まれるようにすることは問題ありません。ただ、入金確認が面倒になる可能性もありますので、改めて家主名義のネット口座開設などをご検討なさってはいかがでしょうか。

【お礼】
山京ビル(株)様
お忙しい中、早速のご回答有難うございます。

(1)について専任媒介でお任せして安心できる管理会社さんを見つけたいと思います。管理会社さんの管理形態もいくつかあるようなので自分の納得の出来る所を探してみます。

(2)については管理を頼む以上、ご入居者→管理会社口座→大家口座の流れは仕方ないことなのかと半ば諦めていたので安心しました。
思い切って質問して良かったです。これを絶対条件として探してみます。
メインの銀行が二軒隣で入金確認に関しては今まではやってこれたので大丈夫だと思っていましたがこれを期にネット口座について調べてみようと思います。
何かの都合で確認が出来ないことも出てくるかもしれないのでそういった場合やはりネット口座の方が便利ですね。

まだまだ勉強不足でこちらで質問させていただくととても勉強になります。有難うございました。
T
こちらの内容は、2013/04/18時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.その他
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回答日時:2013/04/18

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管理 業者 大家 絶対 リスク 大家さん 個人 家賃 回答 ネット 倒産 管理会社

Tさま



こんにちは。大家業はご苦労も多く大変ですね、お気持ちお察し申し上げます。
すでに回答もありますので、当方は、仕事上ちょっと気づいた点など記載させていただきました。

管理会社選びは、もしネットワークがあればですが、同業の大家さんなどに利用してよかった業者を尋ねてみるのもよいと思います。できれば会社名だけでなく、担当者名も聞いて、もし依頼する際は、指名してみるのもいいと思います。実際そのような事で、管理会社を探されて、うまくいかれたケースもありましたよ。

家賃の入金の流れですが、大手の管理会社で、会社の規定として、最後に大家さんへというようにしてる会社さんがあった記憶あります。 というのも、大家さん側からみて、管理会社も倒産などもあり、ご心配というのも理解できますが、管理会社側からみても、同じリスクありますよね。(大家さんは個人自営や一人法人なども多いですから。)

今の世の中、絶対大丈夫な会社は無いと思いますが、ブランド(社名など)も浸透していて、上場していて、大手などであれば、信用してもよいと思います。(フランチャイズ系や急成長してる会社は注意が必要かと。デベロッパー系列などは黒字倒産も過去に多々ありましたよね。) 


無事良い業者さんが見つかることを願っております。

【お礼】
モバクル株式会社様
お忙しい中、ご回答有難うございます。
お礼が遅くなってしまい申し訳ありません。

前回初めて参加したセミナーではなかなか勇気が出なくてただセミナー講師の話を聞くだけになってしまったのですが、こういった場でもっと踏み込んで話しかけてみようと思います。大家さん同士の情報交換は本当にためになりますよね。前回は勿体無いことをしました。

つい自分の側から見た心配しか主張出来ませんでしたが、相手側も同じように心配に感じる…おっしゃる通りです。
「ちゃんと管理委託料払ってくれるのか?」私が会社側でも同じ不安をいだきます。

しかし黒字倒産などのニュースを聞いてしまうとどうしても不安になってしまいます。
敷金等が管理業者の固有財産と混合すると管理会社が破産した時にこちらで敷金等の回収が出来なくなるなども聞きました。
教えて頂いたフランチャイズ系や急成長をしている会社には注意して探してみます。

大家さん同士とお話が出来る場で勇気を出して話してみて、色々な情報を得られるようにしてみます。

自分では気づかない、気を付けなければいけない点って結構あるものですね。こちらで質問させていただいて本当に助かりました。有難うございました。

T
こちらの内容は、2013/04/18時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2013/04/29

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管理 不動産会社 業者 管理形態 不動産 探す 要望

管理形態は不動産会社によってさまざまなので各不動産会社に問い合わせをしてご自身の要望にあう
納得の出来る会社を探したほうが良いです。

不動産会社は外からはなかなか内情がわからないのでなかなか探すのは難しいです。

良い業者探しというのはどんなものでもなかなか難しいものです。
また良い管理をするところは雑になるため管理を現在は受けていない会社もあります。

がんばってください。

【お礼】
(株)レント・コレクト・エージェンシー様
お忙しい中、ご回答有難うございます。
お礼が遅くなってしまい大変申し訳ありません。

こちらで専門家の方にご回答を頂き、もう一度自分は管理会社さんに何をお願いしたいのかじっくり考えました。

お家賃の口座は今のままにしたい。現在有り難いことにお家賃の遅れも無く集金に関しては自分で出来ると判断しました。

365日24時間トラブルの対応が可能な事。過去に何度か夜遅くのトラブルが発生したため、出来たらこの事項もあったら良いなと思いました。

空き室が出た時の集客力。募集の際にネットを上手く使ってくれるか。

管理料は5%程度に抑えたい。

掃き掃除などはある程度自分で出来るため一年に一回程度の大きな壁や階段などの清掃をお願いしたい。

などなど色々な管理会社さんにお話をお伺いして、ようやくお任せしたい管理会社さんに出会えました。色々我儘かと心配していたのですが、こちらでご回答いただき頑張れました。有難うございます。お話ししてみると案外と交渉出来るものですね。

まだ実際に管理していただかないと分からないこともあるかと思いますが、何事も勉強だと思って踏み込んで頑張ってみようと思います。

良い管理をするところは業務が雑になるため受けていない所もある…容量以上の管理を請け負ってしまう所よりこのように自分の所の容量以上は受けないとはっきり決めている業者さんは素晴らしいですよね。

今回お願いしようと思う管理会社さんと長いお付き合いが出来ると良いと思っております。

本当に有難うございました。



T
【コメント】
業者探しは大変だったと思いますが、お話をする中でいろいろなことが見えてきたことと思います。
この手間を惜しまないと良い業者にめぐり合える確率は上がると思います。

条件が決まっていて特に無理な内容ではないので該当業者は多かったと思います。
交渉すればオーナー様の状況によって契約内容はカスタマイズしていると思います。

良い業者が見つかったというよかったですね。
後は今後の実際の管理がどうなのかというところですね。


(株)レント・コレクト・エージェンシー
【お礼】
(株)レント・コレクト・エージェンシー様

管理会社さんに対して全く知識が無かったので今回は本当に勉強になりました。
全てを管理会社さん任せにするのでは無く定期清掃など自分に出来ることは自分でする、ネット口座の活用など知識が増えました。

6月から管理をお願いする予定で初めてなのでどうなるか分かりませんが、この一歩は自分にとって大きなものだったので良かったと思います。

無いに越したことはありませんが、大きなトラブルなどが起きた場合一人では太刀打ち出来ないことも出てくると思います。そう言った点では精神的に楽になりました。

管理会社さんと上手くお付き合い出来るよう頑張ります。




T
こちらの内容は、2013/04/29時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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