賃貸借契約が解除されていない状態の建物の購入を考えており、建物の賃借人・残置物の所有者に対して特約を設けようと思っています。|お悩み大家さん

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賃貸借契約が解除されていない状態の建物の購入を考えており、建物の賃借人・残置物の所有者に対して特約を設けようと思っています。 
相談日時:2013/03/18
(Q&A No.1658 地域:兵庫県) 回答数:5件
85
Q.kobesitumonさん
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NO.00002081
kobesitumon
kobesitumonさん
疑問
回答数:5件


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ご要望・ご質問: 隣地の土地を購入しようとしていますが、
2階建てアパート(約100㎡)が残った状態での売買となります。

その建物の賃借人が行方不明で残置物も残っており、
賃貸借契約が解除されていない状態の建物を購入することとなります。


土地・建物の契約にあたり特約で
『建物の賃貸借契約、残置物に関する建物の賃借人、
残置物の所有者にたいする一切の責任は売主が100%負担する。』
旨を明記して、我々(買主)の責任を回避しようと思いますが、
この特約は建物の賃借人・残置物の所有者に対して有効でしょうか。


また、仲介業者の話では賃借人が行方不明となってから
半年以上たっているため賃貸借契約は無効との説明を受けていますが、
一般的に家賃滞納等により賃貸借契約の権利が失効するのはいつからでしょうか。

こちらの内容は、2013/03/18時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2013/03/19

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kobesitumonさん

こんにちは日本AMサービスの堂下です。
早速ですが、質問にお答えさせて頂きます。

頂いた問題ですが…
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A.弁護士
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回答日時:2013/03/19

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kobesitumon様

他の業者様の回答にもありますが、法的には賃貸借契約は有効に継続している(解除がなされていない)状態にあるものと思われます。

ただし、賃料が半年以上未納になっているということであれば、契約の解除事由はあるものと思われますので、その解除をどちらが行うのかということになると思います。

売主様にきちん対応してもらってから購入しても良いですし、反対に、買主様で対応する代わりに、売買代金の減額材料として考慮してもらうというのも選択の一つです。

なお、売買契約の特約条項として、売主責任とする旨を明記しても、契約当事者ではない賃借人や残置物の所有者には何ら効力がありませんので、その点はご注意ください。


こちらの内容は、2013/03/19時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2013/03/19

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契約書の特約に記載された債務を負担するのは売主となりますので、その効力が建物の賃借人に直接及ぶことはないと思います。
できれば、売主に債務不履行があれば白紙解除とする条文の方が良いでしょう。
”賃貸借契約は無効”ということはまず考えられませんので、売主には貸主の立場で明渡訴訟・強制執行の手続きを進めてもらうべきでしょう。

こちらの内容は、2013/03/19時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.その他
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回答日時:2013/03/19

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kobesitumonさま


こんにちは。このような貸借人ありでの売買も少なくないですよ。
ただ特約は貸借人には効力は無いと思われますので、残置物など処分する前に、法的に契約解除を済ませてからにしてください。半年以上滞納されて連絡もつかないのであれば、すぐ手続きをすすめてもいいと思います。売主側でやるかどうかは話し合いかと思いますが、一般的に貸借人あり物件は売値が下がる場合が多いと思いますので、(特にこのようなケースは。)安くしたので面倒な処理も買主側で、というのもあると思います。
また保証人などがいるのなら、そちらをまずあたってみるのがよいと思います。無事解決されることを願っております。

こちらの内容は、2013/03/19時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2013/03/26

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当社も同様の賃借人付の物件を購入した事がありました、売買条件は売主に対して、不明賃借人の契約解除・残置物の整理・処分・競売・明渡等の処理が終わるまで敷金と家賃・共益費を負担していただき、弁護士に解決までの手数料の見積もりをしていただき、売主にその見積金額を負担してもらい購入しましたが、売主に条件の提示をしたらどうでしょうか。

こちらの内容は、2013/03/26時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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