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管理会社を変えると保証契約が終了するといわれました。 
相談日時:2013/02/19
(Q&A No.1629 地域:福岡県) 回答数:5件
255
Q. ゴーゴーゴーさん
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疑問
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管理 滞納 保証 保証会社 保証契約 契約 説明 家主 リスク 委託 変更 利益 賃借人 違法 アドバイス 管理変更 管理会社
現在、管理会社の変更を考えておりますが、
現管理会社に管理を変更する可能性がある旨を伝えたところ、

管理会社が変更された場合は、
どの管理会社に変更しても賃借人が契約している保証会社との
保証委託契約が終了すると言われました。

保証委託契約が終了した場合、万が一、滞納が起きた場合のリスクが大きい為、
管理変更を考え直す必要を感じております。

しかし、管理会社が変わると保証契約が終了するなど、聞いたこともありません。
一方的に保証契約が終了することに違法性はないのでしょうか?

また、そのような家主に不利益になるような保証会社を
説明もなく利用している管理会社も許されるものなのでしょうか?

恐れ入りますが、アドバイスいただければ幸いです。

こちらの内容は、2013/02/19時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2013/02/20

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管理 契約書 保証 保証会社 契約 質問 委託 変更 家賃 貸主 連絡 管理会社

ベストアンサー
ゴーゴーゴーさん

こんにちは日本AMサービスの堂下です。
ご質問の件ですが、基本的に保証委託契約は継続されます。

しかしながら…
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【お礼】
ご回答ありがとうございます。
保証会社終了の意図としては管理を変更することへの嫌がらせの意味合いが強いみたいです。
しかし、管理を変えると滞納リスクが発生することを考えると管理変更を躊躇します。
かといって、管理変更後に新規で保証会社に加入していただきその費用をオーナーもしくは入居者様に出させることは納得がいきません。
私に説明なくいまの保証会社を利用していた管理会社に責任をとってもらえないのでしょうか?
ゴーゴーゴー
【コメント】
ご返信ありがとうございます。

責任問題の部分ですが、管理契約書に入居業務の方法がきっちり定められていれば、
その部分の責任を問う事ができると思います。

殆どの場合、募集条件を書面にて交わしていない場合がおおいので、こうした問題が発生してしまいます。

保証会社の契約は継続できないのでしょうか。

管理会社に責任を追及しても何もして頂けないと思いますし、「訴訟でもなんでも」なんて話になっても、その費用で保証会社新たに契約できるコストになると思います。

最悪の場合、そんな管理会社は更迭をして滞納が出ない様に管理をするしかないかもしれません。

保証会社に入っていたと言えども3ヶ月も滞納すれば保証会社が追い出しをするので、
そこまで安心もないと思います。

管理会社を変更して1ヶ月滞納したら追い出すという強い方針で督促に当たれば良いと思います。

滞納する方のパターンは「だらしない人」「本当にお金がない人」「クレーマー」が代表ですが、毅然とした態度で接する事が重要です。

そうした事を繰り返す賃借人も出て行って頂いた方が物件価値も上がるかと思います。
日本AMサービス
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A.不動産会社
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回答日時:2013/02/19

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責任 管理 契約書 保証 保証会社 保証契約 契約 内容 家賃

管理契約と保証契約は異なりますので、保証契約が終了することはないように思えますが、保証会社からの契約書等がありましたら、内容を確認された方が良いと思います。
当社でも管理が変わると、家賃の入金状況が把握できなくなるため、当社では今後は責任持てません等の話はしたことがありますが、もしかしたら、そういうニュアンスのことではないでしょうか?

【お礼】
ご回答、誠にありがとうございます。
変更予定先の管理会社に伝えたところ、保証会社が現在の管理会社とグループ会社になっているらしく、保証契約書を確認しないと違法性はわかりませんが、どちらにせよ管理変更することへの嫌がらせとしか思えません。
契約書の約款上、保証契約の終了が有効であったとしても、オーナーに事前説明をせずにオーナーが不利益になるような保証会社を利用していることに憤りを感じます。
ゴーゴーゴー
こちらの内容は、2013/02/19時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.その他
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回答日時:2013/02/19

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契約期間 契約更新 解約 負担 管理 契約書 保証 保証会社 保証契約 更新 入居者 契約 費用 期間 返金 変更 入居 費用負担 管理会社

ゴーゴーゴーさま


こんにちは。 保証会社の契約書をご確認してみてください。契約書の中身にもよりますが、普通は現在契約途中の入居者は契約更新の時までは継続してます。もしそうでなければ、現在の入居者は費用負担しているので、保証契約期間中に一方的に解除されるなら、前の保証会社から返金があってしかるべきでしょう。ゴーゴーゴーさんだけでなく、現在の入居者ともめますよ。(私が利用している保証会社は、契約途中での解約での返金はしません。)

一般的には保証会社と入居者の関係なので、管理会社関係ないですね。

ただおそらく現在の管理会社が保証会社の代理店になっていると思いますので、今後も新入居者に保証会社を付けるのであれば(それと現入居者が更新の際)、あらたな管理会社が代理店をしている保証会社に変更しなければならないと思います。

ここ数日寒さが厳しいですが、がんばってください。

【お礼】
ご回答いただき誠にありがとうございました。
今回の管理変更はについては再度、検討したいと思いますが、管理業務を完全に任せっきりに
していた事を、悔やんでおります。
再度、管理状態を確認していきます。
ありがとうございます。
ゴーゴーゴー
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A.不動産会社
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回答日時:2013/02/20

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管理 保証 保証会社 保証契約 サブリース 入居者 契約 家主 入居 サブリース契約 リース 管理会社

一般的には保証契約は、保証会社・家主(管理会社)・入居者の3者で調印しているはずです。
恐らく本件は家主の部分が管理会社なのでしょうが、管理会社の地位を家主へ移転(解任)させることで保証契約は継続されると思います(管理会社はあくまでも家主の代理人の立場ですので)。
まずは良く保証契約を確認なさってください。
※サブリース契約の場合は除きます。

こちらの内容は、2013/02/20時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2013/02/28

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管理 保証 保証会社 契約 方法 内容 変更 対応 管理会社変更 管理会社

契約内容をご確認ください。

保証会社に問い合わせすれば正しいかどうかわかると思います。
また管理会社変更時の方法もご確認ください。

どの保証会社を利用かで対応方法はわかるのですが。

こちらの内容は、2013/02/28時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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