更新月を半年過ぎてしまっている場合、法定更新は有効なのでしょうか。|お悩み大家さん

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更新月を半年過ぎてしまっている場合、法定更新は有効なのでしょうか。 
相談日時:2012/12/22
(Q&A No.1584 地域:宮城県) 回答数:4件
176
Q.じじとらさん
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NO.00001996
じじとら
じじとらさん
疑問
回答数:4件


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現在の物件を購入して2年目になりますが、
前オーナーの時に契約をしていた入居者に問題を抱えている方がいます。

まず、契約直後から契約書に記載されている共益費を払っていない状況があり、
私が所有してからその点が発覚したので共益費の支払いを求めたのですが、
今まで支払っていないから払いたくない、
契約書に記載されている事は知らないと言い支払を拒否しました。

当方として契約書通りの家賃を払わないのであれば法的処置をとると
言ったら支払を始めましたが、
私が所有してから数か月分は未だに支払をしていません。

また、当該人の家賃が現在の入居者の家賃より1.5万程安いので
家賃交渉をしたのですが、全く聞き入れてもらえない状況です。

更に契約書の内容で、勤務先が既に異なっている事、
保証人が連絡が取れない事などから更新手続きをとり最新の情報にしたいのですが、
休みが全くないという理由で更新月は1日も会えないばかりか、
電話をかけるとすぐにキレてしまい、会話が成立しないばかりか、
電話を切られてしまいます。また、家賃値上げ交渉をした直後に、
玄関の掲示版に”家賃値上げ反対”のビラを貼る事もしました。

ただ、家賃はしっかりと遅れることなく支払をしてくれます。
私としては契約書の内容は既に全く異なる状況の居住者を
このまま済ませるわけにはいきませんので、更新手続きを拒否するようであれば
契約書の内容が違うという事で退去を迫ったのですが、
退去してもいいが立ち退き料を支払えと言ってきています。

私としては、大家や管理会社とまともに話をしない、契約書内容で勤務先、
保証人など異なる部分の訂正に応じない居住者はいくら家賃を支払おうと
更新したくありません。

このように、契約書内容が異なる状況のため、
しつこく更新手続きを迫っているにもかかわらず、
賃借人が会おうとしないために更新月を半年過ぎてしまっている場合でも、
法定更新が有効なのでしょうか。

また、退去を迫る場合に大家都合という事になってしまうと思いますが、
立ち退き料で相場としてどの位を準備すればよいのでしょうか。
(現在、4万程の家賃に対して、立ち退き料を100万以上言われている様です。)

大家の立場として、家賃さえ払えばどんなに理不尽な事を言われても、
されても我慢して貸し続けなければならないという現状はわかりますが、
やはり我慢できない事もあります。

多少の立ち退き料を支払ってもこれ以上貸したくないと考えています。
よろしくお願い致します。

こちらの内容は、2012/12/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2012/12/23

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ベストアンサー
借地借家法第26条に規定する賃貸借契約の更新を「法定更新」といいます。
これは、更新拒絶通知をしなかったり、通知をしても継続使用に異議を述べなかった場合に契約を更新したものとみなす趣旨で…
[ 続きを読む ]

【お礼】
三幸ハウス様、先ほど出しましたお礼コメントですが、別の方へのお礼でした。申し訳ありません。

更新拒否ではなく、契約内容が違う事、訂正に応じない事を理由とした契約解除という方向で話を進めれば良いという事ですね。
私の本意は契約解除でした。ただそれを更新拒否と同様に考えていましたので、大家都合という事で話が行き詰ってしまっていたわけです。
今回は大家都合ではなく、借主の契約内容相違、及び共益費の不払いに基づくものです。

今回たまたま更新時期で問題が発生していますが、家賃滞納と同様で契約内容の不履行、契約内容の相違によるもので契約解除という話で進めればいいという事でよろしいいでしょうか。




じじとら
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A.その他
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回答日時:2012/12/22

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じじとらさま



年の瀬に大変ですね、お気持ちお察し申し上げます。

立ち退き料は双方の話し合いですので条件は色々かと思いますが、
東京エリアですが、引越し代+家賃6ヶ月で決着つけた知人などは
いました。敷金があれば全額返還。(一応、相場など調べたようですが。)
店舗などはまた違うと思いますが。

老朽化で取り壊しなどの場合は、立ち退き料など
出さないケースも聞いたことがあります。立ち退きが必要な明確な理由が
あり、双方合意すれば確かに0円でもいいですよね。

ただ今回の場合は、共益費の不払いなどもあるわけですから、そのへんも
相殺するなどして、金額だすべきかと思います。また、前オーナーさんにも
責任がありますよね。金額チェックしていなかったのか、黙認していたのか
わかりませんが。期間的に知らなかったは通用しないかと思います。

家賃アップに関しては、まわりの相場より安かったとか、相場が上がったとか
理由がないと難しいと思います。更新時に安くなるケースもあります
ので。入居者が納得してればいくらでもいいでしょうけど。

お互いの希望をすりあわせて、一度は条件を提示し交渉されるのが良いと
思いますが、相談文からの印象ですが、入居者の方は簡単に納得する感じ
がしないので、一度決裂したら第三者を入れて交渉したほうが早いように
思いました。

今後のことも考えて、文章などは内容証明で送っておくのもよいかと思います。
当面、心労もあるかと思いますが、ご希望がかなうようにがんばってください。





【お礼】
ご丁寧に回答して下さりありがとうございました。
借地借家法で守られている不良入居者の契約更新拒否がこれほどまでに困難な事とは、一般的には理解できない所です。本来の不良入居者以外の方を保護する法律が拡大解釈されて、大家業を苦しめている現状は本当に理解に苦しみます。
別に法律に楯突く訳ではありませんが、現状を少しでも変えられる方策を探りながら対応して行きたいと思います。

色々と参考になるご意見、ありがとうございました。
じじとら
こちらの内容は、2012/12/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/12/24

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準備 管理 退去 裁判 転居先 裁判所 立ち退き料 更新 契約 仲介 費用 期間 法定 有効 立ち退き 権利 家賃 値上げ 賃借人 文章 補償 礼金 敷金 管理会社 引越し 法定更新

法定更新は、賃借人が会おうとしない等と関係なく、
期間満了以降も期間の定めをする書面を取り交わしせず、
継続して賃借されているのであれば有効となります。
立ち退き料は、転居先にお引越しされる費用として
新居の契約時に掛かる費用(敷金・礼金・権利金・仲介手数料等)と合わせて
補償として何か月分かご準備されるとよろしいと思います。
ただ、文章から推察するに、
じじとらさん(管理会社含む)と賃借人で、お話合いを継続しても
合意に至らない可能性が高いと思います。
つきましては、
ひとつの手段として、早々に第三者(裁判所)に判断を委ねてはいかがでしょうか?
裁判所の判断が、賃借人の退去や家賃の値上げをするとは限りませんが
状況の進展には、有効だと思います。

【お礼】
ご回答どうもありがとうございます。
 当該住人とは、話し合いにならないので第三者を通して早急に対応を考えたいと思います。

ただ、法定更新はやはり契約内容が正しければ更新されても仕方ないと思いますが、契約書内容が違う、訂正を求めているといった状況で、借主が応じない為に契約期間が経過してしまった場合でも、違う内容で更新が法的に認められてしまうという事でしょうか。

私が一番疑問に思っている事は、自動更新は契約書の内容が異なっていて、それを貸主側が訂正を求めているにもかかわらず、対応しない借主に対して認められてしまうのかという事です。

今後も本人の連絡先、勤務先、保証人など最初の契約書の内容と異なってくる事が必ず発生すると思います。それを更新時期に合わせて、最新情報に書き換えて更新契約書を交わしていきたいのに、借主がそれに応じない場合は全く異なった内容の契約書が勝手に更新された状況になる事が法的に認められるとしたら、大きな問題です。
私としては、この様な身元不明となっている状況で、貸すわけにはいかないので契約を解除したいと思っています。

これが法的に認められないのでしょうか。
じじとら
こちらの内容は、2012/12/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/12/25

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滞納 契約解除 請求 正当事由 更新 滞納額 契約 相談 交渉 問題 方法 借家 法定 立退き 家賃 理由 貸主 更新料 法定更新 借地借家法

法定更新されているということになります。
貸主都合で立退きを請求する場合は、借地借家法上のいわゆる”正当事由”が必要となります。
もちろん任意で合意に至れば問題ありませんが、立退き料をいくら払えば応じてもらえるかというと、その答えは無く交渉次第ということになってしまいます。
家賃や更新料の請求に対して滞納が発生しているのでしたら、それを理由に契約解除を迫るという方法もあります。ただ、信頼関係の破壊に値する滞納額が必要となりますので、詳しくは専門家にご相談なさることをお勧めいたします。

【お礼】
ご回答ありがとうございます。

今回は大家都合というよりも、借主の対応によるものだと思います。
正当な大家からの理由は、やはり契約書の内容を正しいものに書き換えない、共益費の未納分を払わないなどがあります。
ただ、家賃と異なり共益費の未払い分は微々たるものです。
大きな理由は、契約書の内容の訂正に応じない、話し合いに応じず都合が悪くなるとすぐに逆ギレして話し合いにならないところが一番です。

この様な理由は、正当な理由にならないのでしょうか。

じじとら
【コメント】
お客様のお気持ちは理解できますが、残念ながらこのような理由では信頼関係の破壊とまでは言えないと思います。
ただ、滞納分については利息を付けることが出来ます。また、滞納分については法的に回収を図ることも可能です。
契約書どおりに厳格に取組むことが相手へのプレッシャーになるのではないでしょうか。
山京ビル(株)
こちらの内容は、2012/12/25時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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