契約違反の住人といい加減な対応をとる不動産屋に困っています。|お悩み大家さん

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契約違反の住人といい加減な対応をとる不動産屋に困っています。 
相談日時:2012/10/05
(Q&A No.1514 地域:岩手県) 回答数:3件
275
Q.かっぱさん
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NO.00001462
かっぱ
かっぱさん
疑問
回答数:3件


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新築マンション入居後1年半後に、
転勤のため家族で県外へ引っ越すことになり、賃貸にして5年目になります。
2年ごと更新の普通契約・ペット可です。

仲介の不動産屋がかなりいい加減なのと、
私どもが無知だったこともあり、大変やっかいな住人に借りられてしまい、
入居当時からずっとクレームやトラブルが絶えず、
ここ1年はウンザリしてほったらかしにしていました。

まず、部屋の明け渡しに伴い、
洗面所のリフォーム・畳替えをしました。
クリーニングは、不動産屋に手配してもらいました。

ところが、入居後すぐに
「部屋が汚すぎるので退去時のクリーニング費用は免除しろ」
というクレームが来ました。

おかしいと思ったのですが、不動産屋の担当者は
「私はお客様の間を取り持つだけですから」の一点張りです。

最初は相手にしていませんでしたが、約2ヶ月も論争が続き、
結局、主人がめんどくさくなり、覚書にサインしてしまいました。

その後、今度は床の状態にクレームをつけ、
貸主負担で1回・不動産屋負担で1回ワックスの塗り直しをしました。
それでも納得がいかなかった住人は、迷惑だったからと退去時の畳替えの免除を要求。

この間に担当者が不動産屋を辞め、辞めたにもかかわらず、
責任を持つと言って個人名で床の件の問題箇所の写真や
内容を封書で送りつけてくるといういい加減さでした。

当然、不動産屋へ怒りの連絡をし、別の担当者が対応することになりました。
不動産屋社内でもあまりの執拗なクレームに困っていたようで、
誰も担当になりたがらず、こちらから連絡しても
担当者不在とたらいまわしにされることが多かったのです。

住人からの要求だけは1年続き、更に家賃の値下げ要求も加わり
、結局まためんどくさくなった主人が畳替え免除も値下げもOKしてしまったのです。

また、入居後、ペット飼育申請・誓約書に
ワクチンの証明書がなかったため、不動産屋担当者に問い合わせたところ、
病気の治療の為見合わせているのであとで送ると言われたまま、
4年間送られて来ていませんでした。

去年マンションの管理組合に、
住人がペット飼育申請を出していないことを指摘され、
他の数世帯の方々からは犬を3匹飼っているようだと言われました。

色々調べてみると、何と入居当時すでに5歳だった2匹の犬は、
保健所に登録されていなかったばかりか、
住人が前に住んでいた他県でも登録されておらず、
当然狂犬病予防注射・伝染病予防ワクチンも未接種のまま
3年半住んでいたことになります。

更に、2年ほど前からは勝手に3匹目も飼っていて、
これも登録・注射ナシ。

これに対して猛抗議し、ペット飼育規約に違反しているので
不動産屋を通して立ち退きを要求しましたが、
「3匹目は親にあげた。2匹には注射をして改善した。
」ということで何事もなかったように扱われています。

規約には、
「万一違反した場合は即時、
部屋の明け渡しを請求されても意義は申しません。」
とあり、借主の署名と判もあるのに、
不動産屋には、あれは何の効力も無いと言われました。

これらのことを不動産屋は5年間放置・しかも、
2年ごとの契約の更新も今まで一度もされることなく、今に至ります。

3年前の契約更新時は、我が家がまた転勤になり、
引越しの忙しさで私どもが更新のことまで気がつかなかったのも悪いです。

しかし、不動産屋までが契約の更新を忘れていて
(住人がクレーマーの為、
誰も担当になりたがらず放置していたと思われます。)、
住人はそれにつけこんで更新料を一切払わないままだそうです。

住人と不動産屋間での更新料は私どもには関係のないことですが、
毎月しっかり管理費用を引いた家賃を不動産屋から振り込まれています。

今年3月の契約更新にあたり、
「ペットに関して違反があったので、今後はもっと効力のある契約書、
または覚書を作成して欲しい。そうでなければ契約更新は出来ない。」
と言い、今年の2月までは色々と連絡があったのですが、
その後不動産屋からの連絡は途絶え、もう10月です。

ペットの違反が分かった時点で、今年の3月の契約更新をせず、
去年の震災で被災した宮城と福島に住む家族を呼んで私どもも戻ろうと思い、
去年の9月(6ヶ月前)には更新しない旨の書類を不動産屋を通して送りました。

不動産屋の新しい担当者も最初は頑張っていたようで、
会社側が協力してすぐに引越し先を探す・大家側の負担を少なくする、
と言っていたので期待していました。

しかし、結局住人の豊富な知識(自分の不動産の裁判経験有のようです)と
しぶとさに根負けしたようで、しまいには住人の契約違反は棚に上げ、
「家賃6か月分の立ち退き料・引越し料・引越し先の敷金・礼金を
要求されてるので、もうあきらめたほうがいいのでは?」
と言うようになり、立ち退きの件はすっかり流れてしまいました。

私どもも面倒ではありましたが、
せめて契約の件はきちんとしなければと思い、
こちらから何度か連絡を取りました。

ところが、担当者不在・または住人と
連絡が取れない・住人が話を聞かない等の理由ではぐらかされ、
その後連絡が無くなりました。

これらのことを踏まえて、今気になっていることは、

①契約が4年前から更新されていないのならば、
以前の契約に関しては無効になるのか?(クリーニング・畳 替え免除について)

②3年半の間、予防注射をしなかった犬を飼育していた為、
部屋の全面消毒と壁の貼り替え・畳替え を要求できるのか?

③これほどいい加減な不動産屋に対して大家として何か取るべき対策はあるか?

今まで何度も転勤先の宅建協会に相談もしましたし、
住人を相手に裁判や調停も考えました。

しかし、どこに相談しても、住人には居住権が
あるから難しいだろうとの答えです。

また、調停となると、
マンションのある県まで行かなくてはならず、現段階では無理です。

また、不動産屋を替えることも考えましたが、
契約当初からの状況を把握しているため、責任を取らせたいと思い、替えていません。

この何年か、このように納得のいかない日々を過ごしていましたが、
家賃は毎月きちんと振り込まれていることだけでもありがたいと思うようにし、
何よりも被災した家族がケガもなく無事で
元気にいることが一番いいことだと気持ちを切り替えて過ごしていました。

しかし、来年マンションのある県へ戻ることになりました。
立ち退きは要求せず、家は賃貸物件を借りるつもりです。

そうすると、行くことが難しかったので諦めていた調停も可能になります。

④住人を訴えるのは諦めるとして、不動産屋を相手にすることはできるでしょうか?

長文・乱文になり、大変申し訳ないのですが、
皆様のご意見をうかがいたく、相談させて頂きました。

こちらの内容は、2012/10/05時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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山京ビル(株)
山京ビル(株)
回答日時:2012/10/09

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ベストアンサー
お客様は”不動産屋”と管理契約を締結なさっておりますか?
入居者を仲介した不動産会社がサービスで入居者との窓口を取り持っている場合があります。このような不動産会社に対して「対応が悪い」と…
[ 続きを読む ]

【お礼】
ご回答ありがとうございます。
管理に関してですが、毎月家賃の中から管理報酬ということでお金が引かれ、残りが振り込まれる形になっています。

最初の担当者に説明を受けたとき、確か管理の中には3段階あり、その2番目のランクをお願いしました。(マンションには管理組合もあり、管理費も払っていますし、常駐の管理員さんもいますので。)
その書類がみつからず困っていたのですが、宅建協会へ相談しに行き、毎年年末に来る管理報酬の領収書を見せたところ、不動産屋にも責任はあるというお答えでした。

初期のクレーム時、担当者に「私はお客様の間を取り持つだけですから」と言われたことを会社に伝えたところ、「大変申し訳ございません」と謝られましたが、その後の対応もずさんです。

今後もアドバイスをいただけますとありがたいです。
どうぞよろしくお願いいたします。
かっぱ
【コメント】
管理報酬を支払っているということでしたら、管理会社に対して業務の懈怠の責めを追及することはできるはずです。
まずお客様は管理会社にどの業務を依頼なさっているのかを確認し、問題点がどこにあるのかを明確になさってください。管理契約書がないようでしたら管理会社へ写しを請求なさってください。引続き対応に改善が見られなければ管理会社を変更することも視野に毅然とした対応が必要でしょう。
山京ビル(株)
【お礼】
何度もお答えいただき、感謝いたします。
写しを送付してもらい、今までの経緯をまとめて、どうするか検討していきたいと思います。

また相談させて頂くかもしれません。
今後ともどうぞよろしくお願いいたします。

お忙しい中、どうもありがとうございました。
かっぱ
A.不動産会社
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回答日時:2012/10/06

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管理 不動産会社 業者 トラブル 更新 不動産 賃貸 契約 問題 回答 消毒 特約

かっぱさんのお気持ちは分かりますが、いろいろお調べになっているようですので、似たような回答にしかなりませんが、ご回答いたします。

①更新されていなくても、従前の契約が無効になることはありません。

②予防注射をしたか否かの問題だけで消毒や壁の張替えを要求するのは難しいと思います。
 特約していれば、可能の部分もあります

③この業者は大手の不動産会社と推察されますが、担当者が辞めた等で逃げられるのは良く聞く話です。訴えられるかは、争点がはっきり出来ないので、難しいと思います。

私見ですが、不動産の賃貸や管理に関しては、必ずしも大手が優れているとは限らないと思いますし、地元で商売している当社は逃げることも出来ませんから、あまりこのようなトラブルに遭遇したことはありません。

【お礼】
ご回答いただき、ありがとうございます。
やはり、そういうことになりますか・・・。
あと何年住むことになるのやら、というカンジですが、家賃がかなり高いので、今後一切値下げをせずに修繕費用を貯めればいいのですね。
はじめに、不動産屋には法人契約でとお願いしたのですが、相手が大手企業の偉い人ということで、大丈夫ですから!と半ば強引に話を進められてしまいました。
初めての賃貸契約で、転勤が決まってから引越しまで時間もなかったので信用してしまいました。
今後もし違う方に貸すことがあった場合は、まず不動産屋を替え、契約内容も落ち度の無いようにしたいと思います。

また機会がありましたら、相談させていただけますとありがたいです。
わざわざアドバイスをいただき、どうもありがとうございました。
かっぱ
【コメント】
早々にご回答いただき、早々にご回答いただき、どうもありがとうございました。
地元ではかなり有名な不動産屋ですが、あまり評判は良くないようです。
社員の対応を見ればわかることですね。

調停などの争点についてですが、我が家の財産を不利に扱うような住人を紹介したこと、また、管理において責任を果たしていないことなどを理由に賠償請求をしたいと考えていますが、曖昧すぎて無理でしょうか?
住人が倉庫の鍵を紛失した際にもトラブルがあり、その時の担当者(2人目)も既に会社を辞めているようで、合鍵送付後の受け取り連絡ナシ・合鍵作成費用と送料についてもこちらが負担したまま清算されていません。

宅建協会や、消費者センターなどでは、このようなひどい会社に注意や指導を行ってはくれないのでしょうか?

悪質な借主が居住権を盾にやりたい放題することには納得がいきません。
不動産業者様としては、このような借主はどのように思われますか?
また、このようないい加減な不動産屋を選ばないためにはどうしたら良いでしょうか?

お礼とコメントが前後して申し訳ございません。
よろしければアドバイスをお願いいたします。

かっぱ
【コメント】
大家さんにも様々なタイプの方がいらっしゃいますが、文面から推察するとかっぱさんは細部まできちんと管理してくれる不動産業者が良いと思います。どのようにして選んだらよいかは一概には言えませんが、最近はHPでブログやフェイスブック等を公開している業者も多いので、その記事や文面を読んでいると、その人となりが見えてくる場合もあるので、参考にされたらいかがでしょうか?

損害賠償請求は何とも言えませんが、かっぱさんの経済的被害が多くない(家賃が遅れたり等の損害がない)ため、難しいような気がします。弁護士さんに相談されてはいかがでしょうか?
株式会社 武松工務店
【お礼】
何度もお答えいただき、感謝いたします。

そうですね。ネットなどを使ってよく調べて決めれば良かったと後悔しております。

私どもも何度か引越し、その度に不動産屋さんと接しておりますが、その地域で管理の差に大きく違いがあり、驚いております。
また、借りる側になって色々問題はあるものの、「大事な家を貸していただいているのだ」という気持ちで住んでおります。契約違反もしませんし、クレームも言ったことはありません。

いわゆる、借主の不利になるようなことが書かれている契約書は、何の意味も無いということもわかりました。
信用して貸したのに、信頼関係を損ねるような借主が大勢いることが残念です。

今後もアドバイスをいただけますとありがたいです。
どうもありがとうございました。

かっぱ
こちらの内容は、2012/10/06時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2012/10/08

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管理 不動産会社 退去 審査基準 弁護士 不動産 入居者 失敗 契約 問題 費用 方法 有効 変更 立退き 権利 家賃 支払い 不良入居者 不良 審査 入居 消毒 対応 借主 管理会社

① 原契約が有効となりますので、初回契約は有効です。

② 予防接種の件と 消毒、壁の張替・畳替え 借主がこの条件をのむとは思えません!

③ 不動産会社の方も、最初からいい加減の対応ではなく、家賃をきっちり振り込んンでいる以上は
  よほどの事がない限り、借主の住む権利が強いので、一度住まわすと非常に難し問題となりま   す。
  結果、入居者審査時に気付く事ができたかどうかが、争点になりますが
  難しい問題と思われます。

④ 不動産会社にどのような、訴えを起こすのかによると思いますが、弁護士を入れて
  訴えたとしても、時間とお金と労力の無駄になる可能性が高いでしょう。

※ 不良入居者を入居させてしまった事が一番の失敗点だったように思います。
  審査基準があまい、管理会社だとこのような事が起きる可能性は高くなると思います。

  今、管理会社を変更しても、この入居者の素行が良くなる事はないでしょう。
  今回の入居者には、このまま退去するまで住んでいただくか?
  立退き費用を支払い退去していただくしか方法はないように思います。
 
  
  



【お礼】
早々に、ご回答いただき、ありがとうございました。

やはり、難しいのですね。
あと何年住むことになるのやら、というカンジですが、家賃がかなり高いので、今後一切値下げをせずに修繕費用を貯めることにします。
はじめに、不動産屋には法人契約でとお願いしたのですが、相手が大手企業の偉い人ということで、大丈夫ですから!と半ば強引に話を進められてしまいました。
初めての賃貸契約で、転勤が決まってから引越しまで時間もなかったので信用してしまいました。
今後もし違う方に貸すことがあった場合は、まず不動産屋を替え、契約内容も落ち度の無いようにしたいと思います。

どこに相談しても、「かなりたちが悪い借主に当たりましたね」 と言われます。

不動産屋は、地元では大きな広告ですぐに目立つ会社です。
あとから分かったことですが、同じマンション内でその不動産屋を仲介して部屋を借りている人のマナーがかなり悪く、管理員さんが困っていたそうです。
yahooの知恵袋にも、この不動産屋を指すと思われる会社以外だったら大丈夫・・・と書いてあり、もっと良く調べるべきだったと反省しております。

また機会がありましたら、相談させていただけますとありがたいです。
わざわざアドバイスをいただき、どうもありがとうございました。
かっぱ
こちらの内容は、2012/10/08時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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